国务院科技行政主管部门负责发布国家级科技企业孵化器税收政策的通知

财政部 国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知

财税〔2016〕89号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经国务院批准，现就科技企业孵化器（含众创空间，以下简称孵化器）有关税收政策通知如下：

一、自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；自2016年1月1日至2016年4月30日，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税；在营业税改征增值税试点期间，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征增值税。

二、符合非营利组织条件的孵化器的收入，按照企业所得税法及其实施条例和有关税收政策规定享受企业所得税优惠政策。

三、享受本通知规定的房产税、城镇土地使用税以及营业税、增值税优惠政策的孵化器，应同时符合以下条件：

（一）孵化器需符合国家级科技企业孵化器条件。国务院科技行政主管部门负责发布国家级科技企业孵化器名单。

（二）孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。

（三）孵化器提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）应占孵化器可自主支配场地面积的75%以上（含75%）。孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的75%以上（含75%）。

公共服务场地是指孵化器提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非盈利性配套服务场地。

四、本通知所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：

（一）企业注册地和主要研发、办公场所必须在孵化器的孵化场地内。

（二）新注册企业或申请进入孵化器前企业成立时间不超过2年。

（三）企业在孵化器内孵化的时间不超过48个月。纳入“创新人才推进计划”及“海外高层次人才引进计划”的人才或从事生物医药、集成电路设计、现代农业等特殊领域的创业企业，孵化时间不超过60个月。

（四）符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型、微型企业划型标准。

（五）单一在孵企业入驻时使用的孵化场地面积不大于1000平方米。从事航空航天等特殊领域的在孵企业，不大于3000平方米。

（六）企业产品（服务）属于科学技术部、财政部、国家税务总局印发的《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围。

五、本通知所称“孵化服务”是指为孵化企业提供的属于营业税“服务业”税目中“代理业”“租赁业”和“其他服务业”中的咨询和技术服务范围内的服务，改征增值税后是指为孵化企业提供的“经纪代理”“经营租赁”“研发和技术”“信息技术”和“鉴证咨询”等服务。

六、省级科技行政主管部门负责定期核实孵化器是否符合本通知规定的各项条件，并报国务院科技行政主管部门审核确认。国务院科技行政主管部门审核确认后向纳税人出具证明材料，列明用于孵化的房产和土地的地址、范围、面积等具体信息，并发送给国务院税务主管部门。

纳税人持相应证明材料向主管税务机关备案，主管税务机关按照《税收减免管理办法》等有关规定，以及国务院科技行政主管部门发布的符合本通知规定条件的孵化器名单信息，办理税收减免。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局

2016年8月11日

中华人民共和国房产税暂行条例

国务院

(1986年9月15日国务院发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)

第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第三条房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

第五条下列房产免纳房产税:

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理。

第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

第十一条本条例自1986年10月1日起施行。

纳税人将自有的办公用房部分出租并收取跨年租金，涉及的税收及账务处理

【案例】

A企业自有办公用房1000平方，购入总价值1200万元，原为该企业办公自用。2017年9月1 日，该企业为了压缩办公成本，将其中的500平方办公用房分割，出租给其他企业使用，并一次性收取了该企业自2017年9月1日-2018年8月31日共12个月的房屋租金328500元。

假设A企业为一般纳税人，该办公房屋取得的时间为2014年12月，上述业务发生后，A企业应该做哪些工作，如何进行涉税事项调整，如何进行账务处理？

纳税人应及时采取哪些工作？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。（陕西省2017年统一规定减除20%）没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

A企业拥有的房屋在2017年9月前，全部自用，应该从价计征；2017年9月开始，A企业将部分房屋出租，出租部分应该从租计征。

A企业应及时到主管税务机关变更房产使用信息，将房产税的征收方式进行变更，由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。

需要注意的是，纳税人进行相关信息变更时，要注意把出租部分的面积换算成“建筑面积”，否则，纳税人从价计征的部分会多缴纳房产税。

举例：假设A企业的办公用房建筑面积为1000平方，实际使用面积为800平方；如果A企业用以对外出租的部分500平方为实际使用面积，则A企业进行房产信息变更时，应把出租面积换算成建筑面积。

对外出租的面积=500÷（800÷1000）=625平

自用面积=1000-625=375平。

则：A企业从价计征的房产税为1200×（375÷1000）×（1-30%）×1.2%=3.78万元

如果则A企业进行房产信息变更时，没有把出租面积换算成建筑面积，而是按照使用面积进行调整，则：

该企业从价计征的房产税为：1200×（500÷1000）×（1-30%）×1.2%=5.04万元

两种情况下，A企业出租部分的房产税都是从租计征，缴纳的房产税完全一样。

两者相比，如果A企业没有把出租部分的面积换算成建筑面积进行调整，A企业多缴纳房产税1.26万元。

纳税人有哪些涉税问题？

A企业将自有办公用房的部分分割出租给其他企业使用，涉及以下税种：

1、房产税

企业将自有房屋分割出租，房产税的征收由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。

根据房产税暂行条例第7条的规定，房产税按年征收，分期缴纳。由省、自治区、直辖市人民当局固定纳税期限。

A企业一次性收取跨年租金，可以一次性计算缴纳房产税，也可以分两次计算缴纳房产税。

2、增值税

A企业改办公房屋取得时间为2014年12月。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

因此A企业出租办公用房的行为，可以适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

营改增36号文规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。

因此，A企业应该在2017年9月份，收到租金时，一次性计算缴纳增值税。

需要注意的是，对于“其他个人”出租房屋的增值税征收有特殊规定。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

3、企业所得税

纳税人需要注意的是，营改增36号文对于采取预收款提供租赁服务的纳税义务发生时间的规定，是对“增值税”纳税义务的规定，不是对该行为企业所得税纳税义务的规定。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据此条款规定，A企业一次性收取跨年房租，‍可以分期确认所得税应税收入。

然而，该条例第十九条又规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据此规定，A企业一次性收取的跨年租金，应一次性确认所得税收入！

纳税人到底应该如何核算所得税收入才是正确的？

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）对此做出了规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则陕西房产税如何征收，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

4、印花税

Ｃ企业出租不动产陕西房产税如何征收，应按照“财产租赁合同”，按照租赁金额1 ‰进行贴花。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。而在实际经济活动中，购销合同中的“购销金额”有的包括增值税税金，有的不包括。企业计算缴纳印花税，应按以下方法进行计算：

1、如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；

2、如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；

3、如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

纳税人应如何进行账务处理？

一、如果Ｂ企业采用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，将收取的跨年租金一次性确认所得税收入，企业应进行如下的会计处理：

借：银行存款 328500

贷：其他业务收入 房租 312857.14

应交税费 简易计税 15642.86

二、如果Ｂ企业采用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条的规定，将收取的跨年租金分期确认所得税收入，企业应进行如下的会计处理：

借：银行存款 328500

贷：其他业务收入 房租 104285.71（4个月）

递延收益 房租 208571.43（8个月）

应交税费 简易计税 15642.86

次年：将2018年应分摊的租金收入计入收入

借：递延收益 房租 208571.43

贷：其他业务收入 208571.43

三、房产税的会计处理方法，企业应按照自用面积，换算出对应的房产价值，从价计征；根据出租部分取得的租金，从租计征。

企业从租计征的房产税，企业可按照上面的分析，一次性计算缴纳或者分期缴纳，不一一阐述。

四、印花税需要根据租赁合同的签约内容，在合同签约后，一次性贴花。

陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知

陕政发【2017】25号

各市、县、区人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：

现将《陕西省城镇土地使用税实施办法》《陕西省房产税实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

陕西省人民政府 2017年7月18日

陕西省城镇土地使用税实施办法

第一条根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。

第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，依照《条例》和本办法规定缴纳城镇土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第三条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照下列规定进行确定。

（一）持有县级以上人民政府核发的土地使用证书的，按证书确认的土地使用面积确定土地占用面积。

（二）对尚未核发土地使用证书的，按县以上人民政府土地管理机关批准征用土地文件确定土地面积，或以土地管理机关认可的其他土地权属资料确认土地面积。

（三）没有土地使用证书、无征用土地批准文件或土地管理机关认可的其他土地权属资料的，由主管地方税务机关根据实际使用土地情况核实确定土地占用面积。

土地占用面积的测量工作由省人民政府确定的单位组织测定。

第四条城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围：

（一）城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；

（二）县城为县城镇行政区的区域范围；

（三）建制镇为镇行政区的区域范围；

（四）工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区区域范围。

第五条根据《条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平方米年税额如下：

西安市1.5元至27元；

宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元；

汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元；

县级市0.9元至10元；

县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

第六条各市、县、区人民政府应当根据实际情况，将本行政区土地划分为若干等级，在省人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省人民政府批准执行。

经省人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额可以适当降低，但降低额不得超过本办法第五条规定最低税额的30％。

各设区的市、县（市、区）城镇土地使用税单位税额标准按照陕西省人民政府批准的城镇土地使用税单位税额标准执行。

第七条下列土地免缴城镇土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税8年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

第八条城镇土地使用税按年计算，分季征收，纳税人应在季度终了后15日内申报纳税。

第九条城镇土地使用税由纳税人向土地所在地的主管地方税务机关缴纳。纳税人使用土地不在同一地方税务机关管辖范围以内的，应分别向土地所在地的主管地方税务机关缴纳。

纳税人应将使用土地的坐落地址、面积、用途等情况，据实向所在地主管地方税务机关申报登记。申报登记后，发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项，纳税人应在30日内，向所在地主管地方税务机关申报。

土地管理机关应当向土地所在地的地方税务机关提供土地使用权属资料。

第十条城镇土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和本办法的规定执行。

第十一条本办法自省政府发布之日起施行，有效期五年。

陕西省房产税实施细则

第一条依据《中华人民共和国房产税暂行条例》 （以下简称《条例》）的规定，结合本省实际，制定本细则。

第二条城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围：

（一） 城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；

(二) 县城为县城镇行政区的区域范围；

（三） 建制镇为镇行政区的区域范围；

（四） 工矿区为工商业比较发达，尚未设立建制镇的工矿园区区域范围。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

对产权共有的，由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。

本条第一款、第二款所列的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税人。

第四条无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

第五条根据《条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除20％后的余值计算缴纳。

对纳税人没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。

第六条下列房产免征房产税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（四）个人所有非营业用的房产；

（五）经财政部批准免税的其他房产。

第七条《条例》第五条规定的国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位的办公用房和公务用房。

事业单位自用的房产，是指这些单位的业务用房。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等活动的房屋和宗教人员的生活用房。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房。

上述单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房，应征收房产税。

第八条纳税人纳税确有困难，需要减税或免税的，经纳税人申请，由所在地地方税务机关提出意见，层报川省地税局审核后，报省人民政府确定，定期减征或免征房产税。

第九条根据《条例》第七条的规定，房产税按年计算,分季征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税。

第十条房产税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定执行。

第十一条本实施细则自省政府发布之日起

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