济南楼市负面频发如何“避坑”也成为意向购房者

辛辛苦苦凑首付，勤勤恳恳还贷款，本以为可以欢欢喜喜搬新家，等来的却是接二连三坏消息。近期，楼盘维权事件不断发生，从建筑材料减配到房屋质量问题，从规划与实际不符到延期交房，甚至是配套学校无法兑现等问题也一再出现在市场上。

楼盘状况百出令人心寒

通发大道雍某府在新房验房时楼顶发现屋顶板下垂以及结构性质量问题；港西路某城在墙体内发现泡沫塑料且存在房屋漏水、移位等情况；刘长山路骏某府承诺世茂广场、育英中学、老厂区改造等问题，现在无法实现；凤凰路金某府未经业主同意将南门内水景、下沉庭院中健身房对外开放；开源中路悦某府配建学校停工，按时完成学校建设成为问题；JG珑某府出现减配状况，经业主维权后，针对精装修问题、智能门锁问题、木地板问题、门厅问题、步梯问题，进行了解决，交房取得阶段性进展；

某小区交房后出现漏水情况

相比于减配，延期交付、烂尾问题更是层出不穷。无影山路锦某府承诺2018年交房，至今仍未交房，首付款去向不明；阳光城某悦延期两年开发，开盘当月就停工，停工至今烂尾；RHC某绣里因开发商与建筑商纠纷导致延期交付；JK某公馆、JK东方某某、RH某麟台、绿某某C、LD新某城等楼盘或多或少存在楼盘延期交付问题；最近，一场大雨过后，冲刷出了较多楼盘潜在问题，包括地下室塌陷，停车场积水等。

济南某烂尾楼盘图

奥体中路某某时代、某樾、齐鲁大道金某城、工业南路集某悦、世纪大道时代某声、二环西路某府、凤凰路泰某广场、起步区某城 、虞山大道某教育城等楼盘出现停工，按时交付交付存在一定风险。……

济南楼市负面频发，维权只是无奈之举，最受伤的从来都是购房者，如何“避坑”也成为意向购房者签约前的必修课。

购房首选大品牌房企

首先，就是要选择靠谱的品牌开发商，不仅已交付项目口碑要好，还要保证企业资金链畅通。始于去年的房企爆雷潮仍在继续，复工困难，烂尾、延期交付等问题依旧层出不穷。克而瑞数据显示，上半年销售额过千亿元的开发商仅有8家，百强房企累计销售操盘金额同比降幅达 50.3%。

目前融资难、融资贵仍然是大部分房企面临的难题，尤其是民营房企会更难。

CRIC数据显示，上半年100家典型房产企业的融资总量为3837亿元，同比下降53%。如果房企还是无法通过发行新债或销售回款回笼资金，面对接下来的偿债高峰，“暴雷”事件还将持续。对于购房者而言，选择“不差钱的”大型国央企更有保障。

无论土拍表现，还是销售业绩，近一年的市场表现中，国央企起到中流砥柱作用，表现突出。出于对交房等因素的考虑，购房者也更加信任“背靠大树”的央企国企品牌。逆风之下，大多数房企都在收缩战略布局之际，“国家队”稳扎勇打，给购房者持续输送优质选择，也助其提升对房地产行业的信心。

克尔瑞数据显示，2022年上半年中国房地产企业销售排行榜前十名中，有4家为国央企地产，包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口，总操盘金额约5416.3亿元。由此可见，国央企在房地产开发板块逐渐成为主流，购房者也乐意选择更有保障的国央企项目。

2022上半年销售排行榜

营销手段纷乱迷人眼

看房选房时，不是所有的宣传信息都可信，还要谨防开发商的营销套路。为吸引购房者，近期各地再次出现“首付分期”活动，分期时长短则几个月，长的甚至可以做到数年乃至10年。

这些项目或为扩大楼盘影响力吸引购房者，或为快速回笼资金，“首付分期”也成为了热门营销手段之一。我市机场路某世界城仅需缴纳首付5%，其余25%可以分两年交齐；金某城也推出部分楼盘参与“首付贷”活动；天鸿某某东方、骏某府、翡翠某庭、凤凰路玖某城等多项目也拿出部分房源推出“首付分期”；

“首付分期”并非新鲜事物济南二手房贷款评估费，每每遇到市场低迷，这类行为都会增多，在过去，许多地方都对首付分期进行过纠偏。业内人士也指出，之所以要求购房人能够支付最低20%或30%的首付款，是对购房人经济实力的衡量，防止出现过度杠杆或炒房行为。过低的首付比例，容易诱发金融风险。同时，降低首付也意味着月供大幅度提高，这对购房者的生活质量和心理状态也产生了不同程度的影响。

西瓜、小麦、大蒜抵房款等营销手段不断，购房者还需擦亮眼睛，谨慎购房。

合理使用不安抗辩权

想要“避坑”也不是仅凭一人之力，关键时刻也要积极拿起法律武器保护自己合法权益。

发现开发商有负面或烂尾倾向怎么办？别慌！可行使不安抗辩权。资深房产律师周长鹏称，针对自己的担忧，消费者可通过有效的通讯方式（EMS，公告，微信，短信等）及时发出函件向开发商求证，整理并附上有效的证据，若开发商不回复，消费者有权拒绝支付余额款项，来保证自己合法权益。

如果交房时遇到房屋质量，首先从法律或者司法解释角度来看，造成合同根本违约的房屋质量问题（基础和主体不合格），是可以退房的，其他质量问题，如果严重影响生活使用居住功能的，也可以选择解除合同，其严重程度由法官做出自由裁量，需消费者提出证据。

另外，如果是一般性质量不合格，可追究违约责任，如质量问题造成房屋价值贬损，购房者可以要求赔偿，或因房屋质量问题需进行修复，修复过程费用和损失购房者也可要求赔偿。

值得注意的是，权责划分需有效举证，并由权威机构（法院、合法三方、鉴定机构）做出裁量。

政府监管是双重保障

房地产开发项目具有周期长、涉及环节多的特点，在建设过程中，一旦因施工工期安排不合理，施工进度缓慢导致工期延后，或因开发企业与参建施工单位存在经济纠纷，以及开发企业资金链断裂，都会导致延期交房，甚至个别项目延期多年，成为社会关注的焦点。

为保障房地产市场的健康良性发展，政府出台多项政策法规，保障行业稳定。同时国家及地方政府也通过行政及金融手段稳市场、促交易。如房地产开发全周期监管、“三方监管”等。该类文件的出台降低开发商跑路风险，对房屋销售、检验、交付、物业等多方面进行标准化，做到有法可依。5月出台降息及公积金贷款政策也激活了市场，为振奋市场信心注射了强心针。

出台相关监管文件截图

房屋质量差、减配、降配、延期交付等问题的避免与解决，既需要开发商从根本上做出改变，提高社会责任感。消费者做好监管，合理利用法律维护自身权益。同时，也需要政府提高关注度，为开发商做好服务，为消费者做好保障。

从频频出现的维权事件来看，一方面说明，学会用法律武器来维护自身利益非常必要，另一方面也说明，在当前房地产市场上，快周转的模式下追求利益为先，很多开发企业摒弃了企业责任和社会责任，也带来非常明显的社会不良效应，在这方面相关单位的监管就显得尤为重要。

房住不炒基调之下，楼市发展逐渐归于理性，但杜绝房屋交付质量问题仍任重道远，安心置业路在何方？离不开各方努力与付出。再次提醒各位购房者：企业资质很重要，国央大牌更可靠；宣传套路早知晓，规避风险很有效；法律武器有必要，政府监管不可少。最后衷心希望济南二手房贷款评估费，所有购房者都能圆安家乐居梦。