南京的房地产市场就像炸开了锅一样，随处都在讨论

最近几日小编被刷屏了，朋友圈网页都是在发布关于最近降税新政的各种新闻，近日在华侨路房产局一张贴出来了关于“营业税”的政策调整通知，广大南京市民表示然并卵~因为南京本来就是执行的满两年免征营业税的政策啊！

消息一出台，南京的房地产市场就像炸开了锅一样，随处都在讨论降税的事情，仟佰间王垒表示：自从政策出台以后，同事们陆续接到客户、业主电话，送件了的客户问能不能撤单，房主说我想再涨些价格，仟佰间王垒表示请客户房主理性看待此次政策，细则未明朗，需耐心等待政策出台再做打算。

今天是新政策出台第一个工作日，南京人民翘首以盼的细则只等到了“营业税”的细则，可“契税”就像一个小姑娘一样羞答答的到现在未从露面，中午联系了税务部门的朋友，说是在等省里的通知。

就在刚刚小编接到独家爆料“契税”新政或参考营业税时间节点执行。

今天（2.22）下午有人在房管局门口拍到了这张图，南京就上周五三部委出台的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（下文简称“通知”）进行了落实。

文件中表示，经省局明确，延续落实财税【2015】39号文件执行口径，对于2月22日之前交件的，以房产证上注明的登记时间作为房屋销售时间。对于房产证上注明的登记时间在2月22日之后（含）的，按照财税【2016】23号执行。

但对于144平以上住宅的税费如何收取，仍旧没有提及。小编随后致电南京地税局，相关工作人员表示目前没有出台任何细则，请大家耐心等待。对于后续的进展我们将会继续关注。

新政后的市场

1奥体二手房主再提挂牌价

有资深中介经纪人表示，新政对二手改善房源市场的影响或更明显。他回忆道：“去年‘330’新政公布后，该小区的一套小户型的房源，就吸引了十多组客户来看房，房主就坐地起价，意向购房人更是竞相加价，现场如同拍卖会。”

“对于一些有改善需求正在犹豫的购房者，本次契税调整有一定的刺激作用。”奥体板块的一位中介分析，“已经有个别中海塞纳丽舍的房主，打算新政执行后在每平方米已达4万元的高价基础上再涨3000元！”

2中介已经开始为撤件做准备

去年3月份普通住宅满5年免征营业税改成满2年免征营业税的时候，不少购房人都急着去房产局撤件，希望能够赶上减免的最后一班车。2010年南京曾调整过一次契税政策2016年房改房交易税费，当时地税部门即明确，以合同鉴证时间为准。 虽然这次三部委发文中明确指出税费调整将于2月22日实施，但目前并未出台实施细则，南京已送件还未缴纳税费的案件，能否按新政缴纳税费，目前仍未确定，所以对于已经送件的相关合同是否需要立即撤件，中介公司表示在等待细则出台。

部分中介表示，南京地区的落地细则也没有出台，所以几家门店都还没出现撤件的行为，都在等具体细则出台，不过他们公司已经在内部开始对撤件流程进行了梳理，“防止明后天客户来咨询办理，我们没有准备。”

我爱我家市场部的王晔经理也表示，由于市场上改善型住宅占比已经达到40%，所以这次调整的影响面相当大，出现撤件需求的客户肯定会有。

政策解读

【契税征收】

1、首套房

＜90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

＞90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、二套房

＜90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

＞90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

变化：新政取消契税征收中144平米的房屋面积限制，对于购买144平米以上户型成本大幅降低。二套房的契税由原来的3%降至新政标准。

【营业税征收】

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

变化：新政不区分普通住房与非普通住宅区别，统一按年限进行营业税核征。

算账：

假设购买一套150平方米、总价150万元的首套房。那么原先的契税按照3%执行，就是4.5万元；新政后只需要缴纳1.5%，也就是只要缴纳2.25万元，这样就省下2.25万元。

假设购买一套80平方米、总价120万元的二套房。那么原先的契税按照3%执行，就是3.6万元；新政后按照1%执行，只要缴纳1.2万元，这样就省下2.4万元。

假设购买一套110平方米、总价200万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是6万元；新政的契税按照2%执行，只要缴纳4万元，这样就省下2万元。

假设购买一套150平方米、总价500万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是15万元；新政的契税按照2%执行，只要缴纳10万元，这样就省下5万元。

“南京二手房税费大全”

一、房屋交易税有哪些?

住宅

非住宅

二手房交易税

契税、个税、营业税

契税、个税、营业税、土地增值税、印花税

二手房交易费

交易登记费、过户费（非必选：贷款担保费、公证费、中介费）

规定的税费缴纳方：

卖方：营业税、个税

买方：契税

说明：具体谁交以双方协商约定为准。

二、南京二手房交易税费明细

1.营业税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2.契税

1、首套房

＜90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

＞90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、二套房

＜90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

＞90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3.个人所得税

满五年

不满五年

普通住宅

差额20%或者全额1%，家庭唯一住房可免

差额20%或者全额1%

非普通住宅

差额20%或者全额1%，家庭唯一住房可免

差额20%或者全额1%

查验征收方式：个人所得税=（计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用）*20%

核定征收方式：个人所得税=计税价格*1%

4.交易手续费

住宅

非住宅

登记费

80元/证

550元/证

配图费

20元/证

20元/证

转让手续费

交易双方各3元/㎡；房改房首次上市交易的，交易双方各100元/套。

交易双方各5元/㎡

5.土地增值税

差额的30%-60%，或者全额的3%

6.印花税（针对商业性质房源）

计税价格*0.05%

7.购买新房还需要缴纳物业维修基金

配电梯

120元/平方米（经济适用房90元/平方米）

无电梯

75元/平方米（经济适用房50元/平方米）

南京市地税局

根据新出台的税费调整，首次购房的90平以上房屋将统一征收1.5%契税，不再有144平的界定。营业税调整中并未设定面积要求，目前地税局已接到调整通知，通知税费调整将于2月22日实施。但目前并未出台实施细则，已送件还未缴纳税费的案件，能否按新政缴纳税费，目前仍未确定，请等待细则出台。

南京壹加贰联合不动产总经理 耿海涛

此次契税调整的新政的出台，是南京降低房地产交易成本的一种体现。众所周知，房地产是支柱产业，这次的新政充分表明政府对支持老百姓购房的态度愈加明确。自去年以来以来南京地王频出，对南京楼市的刺激已经很大，契税再调整可能会导致南京购房者“跟风”买房现象愈演愈烈，量价继续齐涨，从而造成楼市火爆到“恐慌”，我个人认为这是非理性的。

安家贷二手房金融中心市场总监童身贵

此次的税费调整，预计对南京存量房市场的影响将是非常大的，将进一步促进二手房的交易量。首先可以看到这次调整，对于刚需置业来说是重大利好，首次购买90平以上的房屋按1.5%收取契税，确实减轻了刚需买房的压力，将会进一步释放刚需购买力。另一个方面，契税的最新调整，对于改善型需求也是大大的利好，随着二胎政策的放开2016年房改房交易税费，大户型房屋及二套房，越来越受到关注。契税调整后，90平以下仅收取1%，90平方米以上的，按2%征收契税，必将挖掘出更多的改善型需求。总的来说，这次税费的调整，是有利于二手房市场健康稳定发展，因为此次调整主要是针对刚需和改善需求的利好，而对于投资性购房并未有很大影响。

中原地产 市场部经理 李千娥

自去年至今，南京楼市热度一直未减，几乎可以用”疯狂“来形容，此次契税调整新政的出台，可谓又一大利好，购房者将大大增加，这对于二手房中介来说无疑是个重要好消息，成交量将不断上涨，老百姓”越买越富“不无道理。

21世纪千诺房产总经理葛军

首先此次税费的调整，是给了买房人很大的信心，特别是改善型需求。同时，税费调整也必将大大刺激二手房价格的上涨，春节后不少卖家仍在观望中，而随着地王和税费新政的调整，必将刺激不少卖方上调房价。因此买房人看到合适的房子， 且房价在能接受的心理预期内的，建议尽早出手，及时避免房价大幅上涨。

部分来源365南京二手房

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