房投客说起税费知识点不行，成本就要精打细算！（附案例）

文 | 房投客

说起税费，很多人都很头疼，那么三四线不网签的二手房市场，客户肯定会打起“跳单”的打算，有时候，还真不能都说“黑中介”，他们也很辛苦。

据我所知，一二线有跳单的，三四线更频繁，但是不要忘了，人面对“免高额中介费”诱惑，当然会打起歪主意。

当前的税费标准是按《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》2016年2月22日执行至今。

这个契税标准，除了北京，广州，上海，深圳，不执行第二套优惠标准，增值税标准，其他全国城市，执行的契税标准是一样的。

01

地产老炮，

分析2手房和1手房的税费，

产生流程。

知道税费产生的环节流程，你才能明白需要交什么税，问房东哪些交了，哪些没交一目了然。死记硬背税费知识点不行！

税费就是成本，成本就要精打细算！算不好投资置业会“竹篮打水一场空！”买房投资当然要关注税费，特别是2线城市，搞不好踩上地雷，就变成：20万甚至50万的税费！

先看下面的小案例。

二手房公司卖的很多房子有些是没有交契税的房子。比如：房东全款买的房子，只是以前比较早没有网签，只是纸质合同，契税也没交，只是手里面只有开发商的收据和不动产全款税票而不是契税票，这样的情况房东想交易必须的交契税，维修基金，办房产证才能交易，那么契税还是不满2，不满5唯1。

不要看房东的购买时间计算，要看契税票的时间！这一点很重要！满2和满5都是按这个时间计算。

什么是二手房？在大家的理解是只要别人买了，交定金锁定房源或者首付，交全款变成自己的房子了，你再接手变成了2手房。

为什么有些人说，我交的有维修基金，你怎么没交，我交的还有面积补差费，为什么给你不一样。

那在这里我就把税费的产生基本流程和大家一一罗列，用商品房来分析，房改房，经济适用房稍有区别：

新房主A去售楼部购商品房产生税费流程：第1步交契税、第2步交公共维修基金费用、第3步面积补差费、第4步房本费。

假设A，4步自己全部走完，不动产证在手里。此时再谈论B去购买A的房子产生的税费步骤。

但A还需要交一些档案费或者是抵押费，担保费，印花税，登记费等。我都没提，这些费用很少，总共就是千把快的小费用，省去了只是为了方便理解。

二手房主B去买A房主产生的税费流程：第1步评估费、第2步契税、第3步个税，第4步增值税，第5步其他小费用综合，第6个是中介费！

好了，上面就是购买新房和2手房的税费标准，新房是“4大费用”，二手房是“6大费用”。

但是有些人说，我交的很多，那当然了。

因为你不知道二手房中介也卖：新房！改合同房！房改房！集体房！小产权！安置房！等！

下面我再清晰的罗列交税的明细，只要你对号入座即可。

看房东交到那个环节，这一点很重要！

打个比方房东交到第2步维修基金，那么后面的第3步和第4步，还有二手房的6大税费，加起来共8个税费了，所以：你交的多！

那么买二手房最省费用的方法就是：

自己的6大步骤，省去第1，第3，第4，第6，这才是大神级的操作！市场最常见，当然还有省去12346的人方法也是有的！你问问中介答案不显则名！

02

郑州二手商品房，

商铺税费标准！



一）契税

首套标准：X>90㎡ 税费=评估价*1.5%

X≤90㎡ 税费=评估价*1%

二套标准：X>90㎡ 税费=评估价*2%

X≤90㎡ 税费=评估价*1%

三套标准：X>90㎡ 税费=评估价*4%

X≤90㎡ 税费=评估价*4%

其中X代表房本面积，不是房东嘴里说的面积。第3套及以上住房的，以及购买商业服务，办公，车库，地下室等非成套住宅无论是第几套一律按4%征收。2015年1月1日以后，在河南省内有交纳契税的，再次购买按2套。

二）增值税

契税票时间

税额=[(指导价or成交价)除于(1+5%)]x5%

契税票时间≥2年

税额=免征

指导价与成交总价，税费标准按最高者算，指导价是税务系统对你购买的房子的指导价格，成交价是你购买房东的房子的价格，要是购买的房子高于指导价就按成交价格算，毕竟多收更好，目前郑州可以做低评估，就是市场上说的“阴阳合同”，但是在北京，上海，深圳，已经不行，深圳上半年已经实行“三价合一”即成交价，评估价，网签价的价格统一。

房改房申购协议，购房收据，产权证3者日期中有1个满2年的免征增值税，如都不满足征收全额5%增值税。

三）个人所得税

1、契税时间在2015年1月1日之前并，以下A和B，自己选其一；

A税额=评估价*1%

B税额=（评估价-原始购房价-其他合理购房成本）*20%

2、契税时间是2015年1月1日以后的必须收差额20%的个人所得税；

3、契税时间满5年，属家庭唯一住房，个税免除。熟称“满5唯1”；

4、继承或赠予的房屋再次上市交易如不是家庭唯一住房征收全额20%个税；

5、若本次赠与对象为非直系亲属则直接征收全额20%个税；

6、如出现同时需征收个税和差额增值税情况2016年房改房交易税费，全额的6.6%或差额的25.6%以上征收方式任选其一。

四）房改房和经济适用房土地出让金征收

一级 8400*5%*建筑面积÷总楼层

二级 6750*5%*建筑面积÷总楼层

三级 5550*5%*建筑面积÷总楼层

四级 4650*5%*建筑面积÷总楼层

五级 3900*5%*建筑面积÷总楼层

六级 3300*5%*建筑面积÷总楼层

七级 2700*5%*建筑面积÷总楼层

八级 2100*5%*建筑面积÷总楼层

九级 1800*5%*建筑面积÷总楼层

价格标准主要是按国土资源局，对房改房这个区域的地价评估标准来评判属于多少级别。

案例分析：一级标准，130㎡ ，总楼层32层，得出土地出让金=8400元*5%*130/32=1706.25元，其中房改房其实就是单位家属院的房子，由于历史原因以前的土地是划拨土地，政府有支持，而我们的商品房都是出让土地，所以在交易的时候，政府说了，你这是占了政府的便宜，那么你的把土地出让金交完才能更好的卖。

五）其他小费用

产权登记费：80元/件

配图费：20元/户

工本费：免收（有共有人的10元/本）

房管局印花税：买卖双方各收0.5‰

住宅单位转让给个人印花税：只收卖方0.5‰

商业贷款房产评估费：5‰

商业贷款抵押登记费：340元

商业贷款额担保费：贷款额的3‰

商业贷款代办费：1500元

商业贷款印花税：贷款额*0.2‰

六）维修基金

多层35元/㎡，高层65元/㎡，别墅45元/㎡。

若因房屋面积差异漏缴需补缴。99年以前建成未开户的单栋楼、上市的房改房缓交，否则均需过户或补缴。目前二手房交易不需要单独再办理维修基金过户，随房产直接变更。

七）商铺费用

契税：4%

个人所得税不计年限：（成交价-原始价）*20%

增值税：评估价*5.65%

印花税：买卖双方各收评估价*0.05%

产权登记费：400元/件

商业贷款抵押登记费：1150元

商业贷款担保费：贷款额5‰

商业贷款抵押服务费：贷款额*0.8‰

土地增税：6%

如增值税征收差额则土地增值税按照差额部分征收30%--60%；

八）企业所得税

1、单位上市需征收评估价*3.75%；

九）单位房收土地增值税

1、单位房转让有发票须地税局查账征收，无发票须地税局核定征收（住宅按6%，非住宅按8%）

十）市值公积金

印花税：

贷款额 * 0.05‰

担保费：

贷款额 *贷款年代*费率（1-5年 1‰，6-10年 0.8‰; 11-20年 0.6‰ 20年以上0.45‰ ）

抵押费：

60元/登记费（住宅）；贷款额 * 0.8‰+400元/登记费（非住宅）

代办费：200元

房产评估费：评估价 * 4‰

十一）省直公积金

印花税：

贷款额 * 0.05‰

评估费：

房龄25年以内房产暂不用

抵押费：

60元/登记费（住宅）；贷款额 * 0.8‰+400元登记费（非住宅）

担保费：

贷款金额35万元以下收代办、担保费600元；贷款金额35-60万元收代办、担保费800元

03

那么信阳的二手房，

商铺税费征收有哪些？

一）契税

首套标准：X>90㎡ 税费=评估价*1.5%

X≤90㎡ 税费=评估价*1%

二套标准：X>90㎡ 税费=评估价*2%

X≤90㎡ 税费=评估价*1%

三套标准：X>90㎡ 税费=评估价*4%

X≤90㎡ 税费=评估价*4%

其中X代表房本面积，不是房东嘴里说的面积。第3套及以上住房的，以及购买商业服务2016年房改房交易税费，办公，车库，地下室等非成套住宅无论是第几套一律按4%征收。其实和郑州的一样！

二）个税

未满五年：税额=评估价*1%

满五唯一：税额=免征

信阳没有这么复杂，按时间点收差额的20%等，只有上面的2种方式。

三）增值税

契税票时间

契税票时间≥2年 税额=免征

四）评估费

成交价总房款2‰+50元工本费

千分之二在农行是免收的，他自己内部有合作单位不收，其他银行需要收。

五）其他小费用

测绘费1.36元/㎡，工本费 400元左右，他项权证费（贷款用户）180元

六）房改房出让金费用

去湖东大道国土局一楼咨询，在他那里会出地价评估报告，也是按区域的地价评估补交土地出让金一般在2000元左右

七）门面房税费征收标准

土地增值税：评估价*6%

增值税：评估价*5.6%

个人所得税：差额征收20%（提供卖方原合同），如果没有原合同全额20%。

契税：4%

印花税：0.05%

当然商铺的隐形费用最多，会做的中介，低评估，可以省10万都不只的费用，还有其他部门XX方法！

八）维修金

税额=房本面积*65元

04

总结

其实信阳和郑州的不同点就是商铺的土地增值税比例不一样，郑州在20%～60%之间，信阳在20%，另外一点是个税收取方法不同，郑州有时间限制主要在2015年1月1日以后必须按差额征收20%个税。增值税的收取计算方法也不一样，更复杂。由于郑州的收入比例和房地产行情不一样，当然要收的高些，然而信阳没有。

另外，不是大家懂税费计算就完事大吉，上面只是分析商品房和房改房会多出一个土地出让金费用。

其实在投资房产中还会出现集体房！什么意思呢？就是城市的发展把农村给覆盖了，其实就是宅基地的房子，土体是集体的，这样的房子只能卖给本村村名，过户只能去管理本村的房管局过户。

还有小产权的划拨土地的房子，通过特殊手段办的房产证，这样的房子最危险的是过不了户，因为无法落宗。房本上会写“虚拟落宗”，这样的房子就是土地档案已经找不到，交易的时候不能做贷款，可以一次性给你办理房产证。

另外，就是安置房，目前信阳没有拉入办证计划，郑州有些小区已经通知下达政策。

当然，再寻到价值洼地的时候，一定要冷静别急着交定金，先查下房子的“产调”情况，否者有些房子会加收高额的“土地增值税6%”，“增值税5.6%”，“个税”，“契税”，最终税费很可能会遇见16%的税额，不算房产中介费。

只有一条：交定金前一定要“产调”核实清楚税额！

在讲完一些税费复杂的房子后，还有就是大家迷糊的过户流程，其实这些可以找个中介给你代办，费用低。在资料准备上很多人也头疼。

只教大家一个方法最省心最省事：

买卖夫妻双方身份证，夫妻双方户口本，结婚证，全部带上即可，并每一页都要复印准备3份，够你用了。还有另外2点就是：买卖夫妻双方本人都到场，身份证和户口本，结婚证的信息核对一致。有些是身份证号码不一样，最好去重新拍结婚照，房管局是过不去的这一关。在过户时间的安排上一定要在上班期间，不能去太晚，省着跑第二次再来办理。

只要按我这个方法肯定没错，绝不让你多跑冤枉路！

好了更多税费问题，欢迎留言！优质计算税费知识，当然是你买好房的开始！

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