个人房屋交易免征印花税，土地增值税怎么判定？(图)

房屋交易过程中涉及到的税种包括：增值税、印花税、个人所得税、土地增值税以及契税等等。

因为个人房屋交易免征印花税，土地增值税。所以这里只讨论其余三个税种。

1增值税

最常用的政策

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区；

2.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市；

可能可以用到的政策：

1.个人销售自建自用住房免征增值税；

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

所以，节税的主要方式是1.尽量将房子满两年之后再交易；2.能适用免税政策的尽量适用2016年房改房交易税费，比如说家庭财产分割。

那么两年的时间怎么判定？

1.房改房： 以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则

2.商品房：以契约的完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则

3.继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠予、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算

4.拆迁偿还、非直系亲属赠予取得的住房，以本次领证时间计算

特别提醒：

1、房价一般包含了增值税，增值税计算时需要算出不含税价格，个人出售房屋按照征收率计算，即除以1+5%

2、增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.%，另外还有附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育税附加等。

2个人所得税

优惠政策：

1.个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

2.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

节税要点：家庭唯一住房满五年，如果是想改善居住环境的，建议先卖掉现有住房，再去购买新房。

3契税

政策

1.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本项政策)

3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

4.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

节税要点:1.注意买房的面积，重点关注90平米这个分界线，如果所购买的房屋一个是90，一个是91，那么建议买90的，减少缴纳的契税。

综上：房屋交易的时候要注意以下几点:

1.注意房屋是否满两年，或者家庭唯一住房5年这两个时间点，因为房产交易中税费一般是卖家承担，如果满足两年，或者唯一住房5年这两个时间点，可以节省很多税费。如果作为卖家，则可以提高房屋的吸引力。

2.注意房屋面积2016年房改房交易税费，特别是90平米这个分界点。