深圳小产权房“私下”交易依然在继续中介“转战”东莞

为了给爆火的深圳“小产权房”降温，深圳市相关部门出手了。

4月27日，在央视对深圳小产权房市场现状进行了报道之后，深圳对小产权房交易监管升级。龙华等区住建局发通知，禁止代理销售“小产权房”；深圳市律师协会转发司法局文件，禁止为“违法建筑”销售提供律师见证。

监管升级之下，深圳小产权房热度有所降低，看房人数减少；中介转卖公寓、商品房；沙井片区小产权房中介门店关门。

但风财讯进一步探访发现，小产权房“私下”交易依然在继续，部分中介“转战”东莞，并称现在正常交易。其中，深圳小产权房客群中投资客占比70%-80%，城中村回迁房指标更是投资客重押区。

深圳小产权房门店关门 部分中介转战东莞

风财讯先后探访了龙华区、龙岗区、宝安区发现，监管升级之后，深圳本地的小产权房市场热度有所下降。

龙华区上塘片区中介称，5月后，政府禁止小产权房交易深圳哪个网卖小产权房，小产权房不能过户，只能和业主签订转让协议，还有律师见证书，这样一来买小产权房风险就加大了。“最近买小产权房的人变少了，很多人转去买公寓。”

据龙岗区中介透露，深圳禁止交易小产权房后，之前从事小产权房买卖的中介转卖商品房，5月份交易的10多套小产权房都已经退单。

风财讯在沙井金蚝小镇也发现，街边鲜见中介门店，小部分中介门店里，仅有几个业务员在玩手机，不见有人询问买房事宜，原先贴在玻璃门上的广告纸都被私下，门店里不见宣传小产权房信息的痕迹。

金蚝小镇的街边显著位置随处可见小产权房交易的警示标语。例如，“投资房产需谨慎，小产买卖是陷阱”；“盲从投机小产权，违法折本耗时间”；“小产房交易风险多，法不保护入蹉跎”；“投资搵钱系正路，小产买卖行错路”。

风财讯通过当地中介了解到，“5月1号以后，沙井的小产权都不能过户，沙井这边卖小产权房的中介门店都不准开，很多门店都关了，去东莞开店，东莞小产权房可以过户。”

上述中介推荐东莞小产权房的同时，私底下继续推荐沙井小产权房，称虽然不能过户，但自住没有影响，但是投资就风险太大了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一直以来深圳都在打击小产权房交易，但这一次的力度最大，违法建筑泛滥，投机炒作愈演愈烈，导致旧改补偿预期提升，狮子大开口要价，不利于推进旧改。最后，小产权房市场泛滥，无法给正规房地产市场留足空间。

种种迹象表明，尽管深圳小产权房热度降低，但小产权房“私底下”交易仍在持续。

龙岗区中介称，“历史遗留的农民房，一直都不让卖，但一直都有卖的，现在买没问题。小产权房可以做信用贷，小产权房不会查这些的。”

“都可以买，但现在把签署的合同时间统一标成2020年，时间标在出这个事之前（监管升级），现在买没事。”有龙华区中介告诉风财讯。

宝安专门从事小产权交易中介说，“现在政府查的严，很多小产权房都不能买了，小部分的房子还能买，我先找找房子。”

小产权房交易屡禁不止的背后

为何小产权房交易屡禁不止？李宇嘉认为，当前商品房和小产权房的价格差大，加之政府规划的部分旧改拆除的片区非常明确，增加了部分投资者押注小产权房拆迁补偿的预期，就难以阻挡投资资金的介入。

据中介阐述，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。

以龙华上塘片区为例，小产权房单价3-4万元，同区域二手商品房单价8-9万元；宝安学府雅居，村民自建房，单价12000元/平米，同区域二手商品房单价5.5万元/平米；石岩一手村委统建楼单价1.3万元/平米，同区域二手商品房单价5.3万元/平米。

过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。

龙岗区中介表示，以前小产权房价格低都能买得起，以自住客为主，但现在小产权房价格一直涨，龙华、龙岗原始户型价格在100多万元一套，宝安区价格200-300万元一套。

另一中介表示，沙井片区的村委统建类小产权房从去年年尾到今年，行情非常不错，按面积不同，一套能涨20万元-30万元左右。

据了解，在沙井、观澜、清湖和坂田等片区，部分小产权房在一年时间里的涨幅超过30%。

如果涉及回迁概念，涨幅更是惊人。以沙井金蚝小镇片区为例，当地的房产中介表示一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。

从事小产权房交易的中介向风财讯表示，央视报道后，中介继续都在卖小产权房，5月份深圳小产权房价格比较平稳。但在去年7.15限购后，小产权房涨幅30%，2.8号二手房指导价后，小产权房涨幅20%，一年多时间深圳小产权房房价涨幅50%，比商品房涨幅都高。

沙井片区中介说，“过去一年，深圳小产权房价格涨得很厉害，有投资客参与炒作，所以5月1号后，禁止交易小产权房后，基本就没有投资客买小产权了，基本都是自住。”

李宇嘉认为，楼市调控高压，加杠杆被严厉控制，资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期商品房价格快速上涨，小产权房和商品房价格的水位差有所扩大。资金投资小产权房，其实一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益。于是就出现了西部地区一些小产权房投资价格高达五万元每平米的状况。

买小产权房博“拆迁补偿”，小心血本无归

风财讯从中介处了解到，目前与这些中介交易的小产权房购房者中70-80%以投资为主深圳哪个网卖小产权房，而且投资客重点投资有旧改概念的城中村。

另一中介表示，“买有旧改概念的城中村就是赌博，拆迁时间和周期都不确定，但是一旦拆迁收益就很大。”

网络平台随处可见，中介兜售城中村回迁房指标。不限购，不限售，拿到红本即可自由买卖、不限外，有租金、与开发商直接签约，旧改后就顺利获得新房，这些是中介兜售回迁房指标时频现关键词。

罗湖区田心村回迁房指标要价每平方米6万元左右，接近该片区目前的二手房房价；南山白石洲，一些城中村回迁房指标的要价接近每平方米10万元。

据中介介绍，购买回迁房指标的流程是，首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。“回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。”

房企们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里，但他们会绕过大项目主，直接找每一户的小业主谈。基本上只要村里认定，房企也就认可了投资客的身份，但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

北京金诉律师事务所戴金花指出，买小产权房博拆迁的风险，拆迁补偿权益难保障，甚至被无偿拆毁，买家血本无归。如遇到拆迁，因不是房屋所有的所有权人，很难得到满意的补偿，甚至因为违反国家政策，随时可能被强拆，而无法得到任何的补偿。

李宇嘉表示，要想控制小产权房投资行为和价格暴涨，首先要从源头上控制商品房的价格涨幅，其次要明确补偿标准，这个标准不能随意变动。如果村民要价高，就应该停止拆迁，减少小产权房拆除的规模。