经济学家警告说目前的低失业率可能无法避免房价下跌

经济学家警告说，现在的低失业率可能无法让我们免受房价下跌的影响，因为利率上升和经济放缓可能意味着更多新西兰人最终失业。

当前的低失业率通常被称为为房价提供了某种安全网，因为价格暴跌通常是强制销售的结果，只要房主有工作，他们就会继续支付抵押贷款。

但经济学家警告说，就业是经济活动的滞后指标，储备银行提高利率以控制30年来的最高通胀可能会导致经济放缓、人们支出减少，并最终导致失业。

奥克兰大学经济学家RyanGreenaway-McGrevy表示，储备银行最近表明，它在对抗通胀方面是认真的，即使以牺牲经济增长为代价，官方现金利率也会不断提高。

继续走这条路会产生后果：“它抑制了支出，鼓励了储蓄，因此，减少家庭消费具有更广泛的宏观经济考虑，”他说。

Greenaway-McGrevy说，固定利率住房贷款的房主就是一个例子。许多人在利率处于历史低位时取消或更新了他们的条款。他们来更新，他们面临的利率翻了一番，这意味着更多的钱流向了银行，而花费的更少。

失业率如何上升，以及它将如何影响房价，尚不清楚。

Greenaway-McGrevy说，失业最有可能发生在低薪职位和非技术职位中。这些人不太可能拥有房屋，因为他们因高价而被排除在市场之外。

但他们确实支付租金，如果他们负担不起市场租金(目前正在急剧上涨)，这将对投资者是否有能力持有房产产生连锁反应，要么是因为租房者负担不起要价，要么他们空着。

“这可能是我们需要关注的一个渠道，”他说。

租金价格上涨的早期迹象已经出现。

TradeMe最新的租金价格指数显示，3月份全国每周租金中位数同比增长7%，达到575美元。

TradeMeProperty销售总监GavinLloyd表示，最近租赁市场发生了许多重大变化，尤其是房东可以从租金收入中扣除多少抵押贷款利息以用于税收目的，这对租金产生了影响，因为他们试图收回成本。

“租金价格往往与收入挂钩。在平均工资较低的地区，租金远低于工资较高的地区。这意味着通常会有一个上限，由租户可以负担得起的价格决定，”劳埃德说。

CameronBagrie是BagrieEconomics的董事总经理，也是澳新银行的前首席经济学家。

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他说，利率上升可能会对建筑业产生影响，他将建筑业描述为一个三速行业，可以是五档、中性或倒档。

最近，它一直处于第五档，但随着利率上升，建设的经济动力减弱。

“如果利率开始影响建筑周期——从历史上看是这样——那么你将看到建筑许可的减少，最终这将打击就业。”

“资产价格周期和房价肯定已经转向，如果我们看到建筑周期转向并且失业开始蔓延，那可能会给房地产市场增加另一层疲软。”

他说，底线是通过提高利率来抑制通胀，这对经济增长或总体资产价格并不友好。

失业率预计将升至4.5%

Bagrie的模型预测失业率将在两年内上升到4.5%，他说这并不是“一个过于糟糕的经济故事”。

然而，Bagrie表示，新西兰正进入一个阶段，随着利润率的下降，企业将被迫削减成本。

雇主不想裁员，因为他们可能在紧张的劳动力市场上很难找到他们，但随着压力的增加，可能会出现损失。

“我想这里的百万美元问题是：储备银行能设计出所谓的软着陆吗?”

巴格里说，随着时间的推移，硬着陆的风险越来越大，这主要是因为事实证明价格通胀比预期的更加顽固和持久。

他说，政府可能会采取一些措施来减少储备银行使用官方现金加息的“大锤”的需要，包括削减支出，以及让更多人进入劳动力市场来帮助企业。

国家“需要稳定、长期的价格下跌”

Greenaway-McGrevy不同意该国需要从房价下跌中拯救出来的想法，但表示大幅调整也不是好事。

他说：“目前房价水平太高，看到逐步下降对经济和我们的财务弹性来说是最好的。”

“而且不是稳定——房价必须下降。”

“从代际公平的角度来看，这也是最好的——现在年轻的新西兰人很难住在这里。我们给予他们所有这些激励措施，让他们在海外建立自己的生活，他们也这样做了。”

Greenaway-McGrevy说，事实上，目前有20%的新西兰人在海外生活和工作，而澳大利亚人的这一比例为2%，其中一个重要原因是排他性的房地产市场。

财富效应的丧失可能会加剧经济衰退

房价下跌可能会抵消所谓的财富效应——也就是说，当房价上涨时，房主会感觉更富有，因此更有可能花钱买新车或外出就餐。

当他们看到他们的房地产价格下跌时，他们很可能会放弃这样的支出，这会对这些企业产生连锁反应。

Greenaway-McGrevy表示，财富效应只是短期的好处，房价上涨意味着更多年轻的新西兰人长期负债累累。

“我对财富效应长期推动经济增长的说法持怀疑态度。

“从长远来看，经济增长关乎生产力，事半功倍。”

他说，历史表明，无论如何，高就业率并不一定能保证房价稳定。

根据房地产数据公司CoreLogic的数据，2008年全球金融危机开始时，美国的失业率约为4%，房价随后下跌了三分之一。