惠灵顿租赁市场发霉的苦难

过去三天，惠灵顿一直下着倾盆大雨。触摸Cam*房间的窗台，很明显，水在整个长度上都是水坑。每次她擦拭，水都会回来。

卡姆指着她的床。她说她花了一段时间才意识到床单上的灰尘实际上是霉菌。定期进行重度洗涤可以挽救它们，但她的鞋子就没那么幸运了。她的卧室远不是公寓里最发霉的。

Cam首先在冬天开始时让她的房东修理窗户。在她最近要求修好窗台之后，那天晚些时候他突然来了。快速修复并没有阻止泄漏，腻子很快就被冲走了。她让他知道，虽然他承认需要修复，但卡姆好几个星期都没有听到更多消息。经过几次提醒，仍然没有采取任何行动，Cam放弃了。

卡姆每周支付250美元购买她的房间，房间发霉，窗户裂开，漏水。虽然她和她的室友可能有权因违反《住宅租赁法》而在租赁法庭获得赔偿，但他们不想损害他们与房东的关系。在惠灵顿已经很难找到负担得起的房产了。

“这个地方已经超出了我的预算上限，所以这是不得已而为之的，”Cam说。

在当今高需求的租赁市场中，这样的故事太常见了。对于租房者和一些房东来说，薄弱的租户保护法以及资源不足和过时的争议解决系统使租户受到拒绝修理不健康房屋的房东的摆布。

正如另一个公寓的另一位租户告诉我们的那样：“当你的租金超过每周1000美元时，但你的DrMartens在外面以避免发霉，这非常可怕。”

房地产投资者表示，他们还面临着一个薄弱的系统，无法保护他们的利益免受无良租户的侵害。但据我们发现，受灾最严重的是租户。

住在沟里

Cam的房东是惠灵顿较大的房东之一。除其他外，他在阿罗谷德文街的一个潮湿、朝南的沟壑中拥有一组破旧的别墅。它通俗地称为“沟”。它们最初建于1900年左右，用于安置附近露台监狱的看守。

监狱从此成为特阿罗学校。它坐在上面山脊上的阳光下。在下面陡峭的阴凉沟壑中，别墅仍然存在，苔藓覆盖，经常杂草丛生。有几个坐在潮湿的沟壑地板上方仅几英寸处。

他们在夏天已经够暗淡了。冬天来临时，TheDitch的房客发现他们又湿又冷，他们想出去。

但他们被锁定在一年的租约中，如果他们试图提早搬出，他们就有可能被带到租赁法庭要求拖欠租金。由于害怕被其他房东列入黑名单，许多前租户不愿公开发言。

搜索租赁法庭的命令会发现多起涉及前租户的案件。似乎出现的是一种软弱和困惑的法庭模式，无法执行健康住宅标准。

在一个案例中，房东在2020年底将他的租户带到法庭，要求其拖欠租金。租户对他们认为不适合居住的房子支付租金表示例外。他们提供了一份“健康之家”评估作为证据，该评估发现其六个房间中有三个的窗户被卡住了;没有衬里的阁楼房间;整个房子的缝隙和气流，厕所窗户卡住了，而且普遍缺乏绝缘，防潮层和抽气扇。他们声称潮湿的房子屋顶漏水，没有烟雾警报器，地毯发霉和腐烂。

仲裁员对租户作出裁决，称健康家园评估不适用，因为该法案尚未生效。他说租户有责任证明他们的情况，但他们没有，并说他们的“清洁和整洁有很多不足之处”。审裁官同意，房东和房客制作的照片不会“得出这样的结论，即这些房屋是优越的——甚至是一般的——房屋，但不幸的是，对于房客来说，这不是测试”。

它以对租户的灾难性裁决而告终，他们被勒令向房东支付22,580美元的租金拖欠。租户被联系征求意见，但拒绝发表评论，称他们害怕自己会被其他房东列入黑名单。

根据2021年9月的房产记录，房东的投资组合目前价值约为2500万美元。1999年以210,000美元的价格购买了DevonStreet的一处房产;在过去的二十年里，它的价值增加了​​超过700,000美元。如果他的房产中只有一半以惠灵顿的中位租金出租，年租金收入将超过300,000美元。

在另一起案件中，房东向租赁法庭申请向他在Newtown物业的租户追回拖欠的租金。租户以反诉进行反击，理由是违反了《住宅租赁法》第45条——“未能提供合理的清洁状态，以及未能提供和维护处于合理维修状态的房屋”。

在对房屋状况表示赞同时，审裁官发现部分有利于租户，驳回了房东声称该地方的状况是“正常磨损”的说法。“在这种情况下，情况反映了缺乏维护，”他写道。但他还是给了房东2930美元。当被问及评论时，前租户表示他们更愿意将公寓和租赁法庭置于他们身后。

有人联系房东征求意见，但在向他提出任何问题之前就挂断了电话。

与租赁法庭的相遇

根据新西兰法律挑战房东既不是简单的体验，也不是愉快的体验。“我看到很多成年人在听证会后哭泣，”MachrusSiregar说，“他们对此感到害怕”。直到最近，Siregar还是CommunityLawWellington和HuttValley的住房律师。

对于许多人来说，租赁法庭可能是第一个，也许是唯一一个与司法系统相遇的地方。尽管打算将其作为非正式听证会，但在惠灵顿地区法院审理的案件却毫无意义。

安吉*40多岁，穿着考究。她说，出人意料地发现自己在租赁市场是一种不和谐的经历。当她的邻居吵闹时，安吉向她的房东和楼上的租户提出上诉，但在没有找到解决办法的情况下，她走上了通往租赁法庭的道路。

她的经历始于多次致电租赁服务部。“你一直处于等待状态，直到终于有人回答……你每次都会得到不同的人。”

这个过程很复杂，她有责任寻求建议并准备证据。

“去那里我不知道我被要求做什么，但我应该像一些合格的经验丰富的律师一样站起来，像一些专业人士一样行事。这太不可思议了，真的很荒谬。

“我不得不在法庭外等待，而房东却能看到。这是一件非常可怕的事情。”

尽管如此，安吉还是觉得裁判员好像听到了她的声音。TenancyServices的建议和大量证据使她对自己的案件充满信心。当审裁官没有做出有利于她的裁决时，她感到震惊和幻想破灭。

“我相信设立法庭是为了真正保护租户。这一切都飞出了窗外。我意识到这绝对是个骗局。他们[房东]可以为所欲为，他们知道这一点。他们拥有一切权力，他们可以不尊重你，不尊重你，他们可以藐视法律并逍遥法外。租赁法庭支持这一点。”

对法律的解释与外行对其的期望之间存在巨大的鸿沟。奥塔哥大学法律讲师BridgetteToy-Cronin进行的研究发现，这种冲突在无数租赁法庭案件中上演。

她发现房东，尤其是拥有大量投资组合的房东，通常更熟悉该系统。“另一方面，租户是一次性的参与者，这意味着通常但并非总是如此，他们只有一次互动[与仲裁庭]，所以他们的专家要少得多。”

举一个法律适用多么随机和奇怪的例子，你不能比最近的两个案例做得更好。这确实是一个关于两个城市的故事，或者在这种情况下，是两个公寓，都在同一栋楼里。

马里恩街21号是一座破旧的办公大楼，地震多发，位于时尚的古巴街附近的一条小巷中。它现在已经关闭并指定拆除。但直到几个月前，它才受到学生的欢迎。问题是，有些卧室没有窗户。

一间公寓的四名租户于2020年向租赁法庭申请。所有大学生，他们每周支付的租金合计为835美元。

法庭的判决列出了他们的一些投诉：“一些卧室没有窗户或自然光，一些房间的玻璃推拉门，违反健康家庭标准和隐私要求，烟雾警报器损坏，电线暴露，建筑物不符合要求的通知地震标准、楼梯破损、违反绝缘规定、窗户漏水、缺乏紧急出口、通风不足、窗户破损、地毯状况、淋浴间漏水、墙壁状况。”

他们希望法庭宣布该公寓为非法住宅，这将允许他们索赔高达30,000美元的赔偿金。

审裁官发现，将办公空间改造成住宅需要当地议会的“用途变更”证书。尽管在惠灵顿市议会的记录中挖掘了四个月，但仍找不到任何证明。此外，任何在2004年《建筑法》生效后改建的建筑物都必须遵守第124条，并有足够的防火通道。在没有证据的情况下，审裁官给了房东怀疑的好处。“举证责任在于申请人。面对没有证据表明二楼未经同意用作住宅用途，我采取了与[和更早的案例]相同的方法，即使用是合法的。”

租户援引进一步的立法，即1947年的《家居改善条例》，质疑无窗房间的合法性。他们声称该公寓的四间卧室中有三间没有朝外的窗户。一个通过滑动玻璃门提供自然光，两个通过休息室的一流景观。在这里，审裁官只注意到房东的回答“那个房间从来没有打算用作卧室，尽管这并不能解释为什么它因此配备了玻璃门”。

然而，案件中最令人不安的部分是达里尔·科克伯恩(DarrylCockburn)，审判员将其描述为“一位著名的建筑师”。Cockburn被传唤为房东和物业经理的证人。

Cockburn指出区规划的G3.9条和建筑规范的G7条提供了证据，证明向内部空隙打开的窗户是合法的。但是，没有提供任何证据表明已达到条款的最低光照水平。

审裁官在他的判决中写道，“一方面，住房改善条例与建筑规范和地区规划之间似乎存在明显冲突，我无法调和。”他不满意存在违规行为。

尽管这两个论点被驳回，但租户因其不太健康的生活条件而获得了4000美元的惩罚性赔偿。审裁官说：“申请人照片中的证据是该死的”。他补充说：“墙壁和天花板的状况普遍不佳[包括缺乏清洁度]是令人信服的证据，表明房东正在或曾经违反[《住宅租赁法》]第45条。”

部分胜利是短暂的，地主再次试图对该决定提出上诉并将所有人拖回法庭。最终达成了一项协议，将损失减少到3000美元。

到目前为止，如此复杂。现在考虑在同一栋楼的相邻公寓中发生了什么事。

无窗房间案例

这是JulianBalajadia的第一套公寓，也是他的第一次“学生体验”。他正在学习成为一名将英语作为第二语言的老师。他一直和家人朋友住在约翰逊维尔，但上大学往返市区的交通既昂贵又耗时。

另一位房客向他展示了他的卧室。它在一段狭窄的楼梯上，只有一张电脑桌和地上的一张床垫。它没有窗户。

“我非常渴望搬到这座城市，我只是无视了这一点。我住的第一个房间每周只需150美元。人们告诉我：“大学很粗糙”，作为第一年，我只是接受了贫穷和生活水平低劣的刻板印象。但我没有意识到它不应该那么穷，你知道吗?”

受到邻居法庭结果的鼓舞，巴拉贾迪亚也向其申请赔偿。这一次，我们能够和他坐在一起，在惠灵顿地方法院的木板法庭上亲眼目睹这一过程。

等候区，一片尴尬的寂静。不需要Covid限制就可以在Balajadia和他坐在附近的前物业经理之间拉开距离。

在里面，巴拉贾迪亚安静地说话，有时听起来不确定，但坚持他的论点的核心。他解释了在他住在一个没有窗户的房间里的六个月期间，他的心理健康是如何受到影响的。房间里几乎没有自然光，他刚刚知道这是非法的。

与他形成鲜明对比的是两位合适的物业经理，他们自信且善于表达。他们认为，Balajadia是出于贪婪，在租约结束近两年后向法庭提出申请，暗示他在试图离开时非法转租了房间。这似乎是他反对他们的话。

果然，审裁官没有做出有利于他的决定。

尽管物业经理声称该公寓仅打算有五间卧室，但任何一方都无法就预期的数量提供确凿的证据。一个租户，而不是公司，首先向巴拉哈迪亚宣传了这个房间。公司只是接受了他住在公寓里的申请和他的租金。审裁官问巴拉贾迪亚，如果房间如此糟糕，为什么他愿意寻找替代品。巴拉贾迪亚没有太多答案。但当时，没有选择离开不会惩罚其他租户的房间。

听证会结束后，巴拉贾迪亚很失望。他说物业经理不可能不知道他的房间被用作卧室。“我在房间里待了六个月，当我在里面的时候，他来看天花板上有一条漏水的裂缝。[物业经理]我的申请显示我支付的总租金份额比其他租户略少，这是因为我在橱柜里。在我之前那个房间里有人，在我之后那个房间里有人……”

我们不能向物业经理询问他的说法，因为仲裁庭已经隐瞒了房东的姓名和身份细节。任何人都可以申请压制对他们的判断。它旨在保护租户不被列入黑名单，但很少有租户要求这样做，因此它主要有利于房东。

我们询问了物业的所有者，他是否认为在这种情况下出租物业是否合理。他回答说：

“是的，这栋楼很旧，但这些单元很实用，[虽然]不是每个人的一杯茶都像他们所拥有的那样大小。

“有些单元的面积在200到300平方米之间，这在现代惠灵顿是闻所未闻的。

“我想那里的人会认为他们住在纽约风格的老式公寓里。从来不缺少潜在的租户。

“对我们来说，不利的一面是规模导致他们的客人经常在大楼里漫游，造成了无数的破坏。

“我们天生就有摄像头，对房客像房东一样严厉，但房客经常声称他们不认识罪犯[即使]当时的派对公寓已经下楼并卡住了我们的安全门“

他谈到巴拉贾迪亚的主张：

“索赔人确实有几个月的时间来准备他的案子，但它只是没有越过界限。

“他可能有权申请重新听证，但选择不申请。看来，一旦他用尽了他所有的合法权利，他应该在你的帮助下，试着搅浑水。当然，这应该留给法庭处理。”

房地产投资者的看法

对法庭不满的不仅仅是租户。新西兰房地产投资者联合会[NZPIF]也认为它未能做出平衡的判断，但相反，它认为该过程有利于租户。NZPIF代表房东提出了许多要求，包括对未付租金收取相当于抵押贷款的利息，恢复允许无故驱逐的90天规则，以及减少租赁法庭听证会的六周等待时间。

“我们希望看到这种减少，并且有能力终止租赁而无需通过租赁法庭程序，特别是对于反社会行为。

“房东发现更难让租户支付显然是由租户造成的损失，但它被裁定为正常磨损。”

那么，如果租户和房东不喜欢法庭上发生的事情，他们可以怎么做呢?

他们的第一个办法是向地区法院和高等法院提出上诉，但这是一个风险很大的过程，成功的机会很小，而且成本很高——聘请律师并承担所有法律费用的风险，如果你输了。不出所料，它很少使用。

根据《官方信息法》获得的信息显示，在截至2021年6月30日的两年内，惠灵顿地区法院针对租赁法庭的裁决提出了24项上诉，惠灵顿高等法院提出了两项​​上诉。在已审理的19项上诉中，有两项上诉获准，一项由惠灵顿地区法院提出，一项由惠灵顿高等法院提出。因此，实际上，只有两个法庭裁决被推翻。

屡犯者，特别是拒绝将其财产保持在可居住状态的房东怎么办?谁监控他们?

去年，为了应对有关哄抬租金和贫民窟的负面宣传，政府采取了姗姗来迟的行动，并认识到以市场为主导的让租户追赶坏房东的做法是行不通的。但他们没有对租赁法进行实质性修改，也没有给仲裁庭更多的资源和力量，而是选择成立另一个机构——MBIE的租赁合规和调查小组[TCIT]。它被赋予了更大的能力来监控、执行和惩罚违反租约的行为。

监督法庭的法院部长AupitoWilliamSio通过电子邮件通知我们，TCIT是“为租户提供有效、低成本和快速的争议解决方法的更广泛的租赁系统”的一部分。

Sio表示，他相信健康住宅标准将大大有助于使出租房屋更温暖、更干燥、更节能。

他说，在2021年预算中，超过500万美元被分配用于支持针对房东和租户的信息和教育活动，以帮助他们了解租金要求。

他说，将在四年内再投入1600万美元，以主动调查违反标准的行为。在最严重的情况下，MBIE将在租赁法庭对房东采取行动。Sio表示，拥有大量投资组合[六个或更多租金]的房东也将面临更高的罚款，并可能因严重、故意违反RTA而面临高达50,000美元的罚款。

MBIE租赁主管SteveWatson补充说，TCIT专注于与住房条件相关的儿童住院率高的地区。TCIT关注的三个关键领域是烟雾报警器的存在、安装以及租赁协议是否提供有关房产绝缘的“正确信息”。

这一切似乎都是积极的，所以我们询问了MBIE，新的租赁合规和调查小组在第一年取得了哪些成就。它说，在该法律于2月至2021年9月生效期间，MBIE向惠灵顿的一位房东发出了一份改善通知。没有侵权通知、可执行的承诺或罚款。相反，它在58个问题上与惠灵顿的房东“积极接触”。

警告很多，但起诉很少

在全新西兰，调查了1267份绝缘声明，发现357份有虚假信息。在被审计的业主中，有301人被发现违反租赁法，272人被警告。五项调查在租赁法庭结束。在调查的物业管理人员中，发现违规行为283起，发出警告220起。

因此，尽管在接受调查的1267名房东或物业经理中，有近三分之一被发现提供了有关他们是否对自己的财产进行绝缘的虚假信息，但只有五人被带到法庭。它似乎更像是一个乐于“参与”的监管机构，但并不那么急于对违法者进行严厉打击。

许多与租赁市场密切相关的人士表示，根本问题不仅在于执法不力，还在于这里管理租赁的经常相互矛盾和令人困惑的法律。对租户和房东来说，区分什么是合法的和不合法的是很困难的——有时甚至对裁判员来说也是如此。职责很复杂，并且分散在多个法案和附则中;1986年住宅租赁法、2019年住宅租赁法、2019年住宅租赁(健康住宅标准)条例、2020年住宅租赁修正法、2010年单元所有权法、2004年建筑法和1947年住房改善条例。

“许多租户甚至不知道某些条款是不可执行的，甚至是非法的，”Siregar说，他在CommunityLaw任职期间已经看到了这一切。

“我最喜欢的例子是一位房东，他说房子是‘原样’的财产，这意味着他基本上不对任何投诉负责，并且拒绝进行维护或维修。显然，这是非法的，法庭同意我的看法。我们最终对他发出了限制令，阻止他将任何处于不合理维修状态的财产重新出租。”

众所周知，《住宅租赁法》第40条对什么构成“合理”财产的定义容易被解释，因为它实际上根本没有定义。TenancyServices网站为困惑的租户和房东提供了一些颜色，但没有任何强制执行力：“什么被认为是‘合理的’取决于房产的年龄和特性，以及它可能保持可居住和可供居住的时间......该法案还要求房东提供处于合理清洁状态的房产……该法案并未直接规定出租房产的标准，”它指出。

新西兰房地产投资者联合会同意：“虽然合理这个词被大量使用，但它非常主观。房产一旦建成就必须获得合规代码，因此1930年的合理性与2021年的合理性完全不同。”

与新西兰不同的是，许多国家可以毫不费力地透明地制定具有法律效力的住房标准。例如，在加拿大安大略省，房子应该提供什么样的条件是非常清楚的，一直到准确的温度：20摄氏度。新西兰租赁服务建议最低要求为18C，但没有法定要求。

在魁北克，标准化租赁合同是一种政府表格，您可以从街角商店的任何杂志架上领取。对房东的创造性要求没有开放的态度。双方只能遵守政府严格规定的规则。在英国和苏格兰，房东必须向其租户提供一份关于其权利、义务和义务的标准手册。甚至还有一个带有图片的简化版本，供对英语阅读不自信的人使用。

在新西兰，没有义务提供有关搬入新房的信息。租赁服务网站上的可下载小册子主要侧重于为房东提供有关如何索取租金的信息。

在其他司法管辖区，包括威尔士、苏格兰和爱尔兰，房东必须先注册才能出租房产(自愿或依法)，并且在威尔士，房东必须进行10小时的培训。在爱尔兰，住宅租赁委员会还通过BetterLet:RTBAccreditedLandlord培训课程为房东提供免费培训，以帮助房东管理他们的租约并及时了解该行业的政策和立法变化。

在英国，您可以查看您正在考虑租用的任何房产的能源证书——它会告诉您有关能源使用的所有信息，包括保温、供暖，甚至可以改进的地方，一直到类型锅炉。不允许房东出租不符合最低能源标准的房产。

在这里，房东不需要做任何事情来获得认证“适合”从事租赁业务。新西兰房地产投资者联合会认为他们不需要这样做。

“邦德中心有房东登记册，因此我们不需要再增加一层成本，”一位发言人说。

“注册的任何成本最终都将转嫁给我们的客户，即租户。除非对双方都有好处，否则我们认为没有必要这样做。”

薄弱、复杂和矛盾的不仅仅是关于租赁的法律。负责执行它的机构也是如此。有住房和城市发展部(负责管理《住宅租赁法》)、商业、创新和就业部(负责管理租赁服务)和司法部(负责管理法庭)。

住房部副部长PotoWilliams表示，政府承认更多新西兰人现在租房时间更长，并已采取行动保护租户，引用健康房屋标准、取消“无理由”终止租约和赋予MBIE更大的权力。

“我们还将监管住宅物业管理人员，以保护业主、租户和其他消费者的利益。”

她说，这是旨在改善租赁市场并确保获得安全、健康和负担得起的住房的“一系列举措”的一部分。她没有详细说明那间套房是什么，但表示“没有什么是不可能的”。

代表租户的游说团体RentersUnited对它应该包含的内容有强烈的想法。它希望租赁法庭转变为专注于确定案件事实和解决纠纷的调查模式，并希望政府为此向法庭提供资金。

“现有的执法系统几乎完全由租户从每年从提交的债券中赚取的利息提供资金[2016/17财政年度为2060万美元]。可以合理地期望租户从这项投资中获得公平且响应迅速的执法系统。”

它指出，皇冠持有980万美元的废弃债券，这些债券将归还给皇冠。

“作为租客的钱的废弃债券没有再投资于有利于租客的服务，这是不可接受的。他们应该投资于提供租户的宣传服务，以解决租户和房东之间固有的权力不平衡问题。”

RentersUnited还希望在法庭裁决中对租户进行匿名处理，这样租户就不会被阻止维护自己的权利，并允许租户任命辩护人在调解和法庭上代表他们。此外，他们希望要求所有物业经理都获得许可，建立一个专业的监管机构，制定道德规范，协调专业发展并为行业设定最低标准，例如非歧视性申请流程。他们说，该机构应该由物业管理公司、租户和公众的代表来管理。对于那些违反标准的人，RentersUnited认为专业机构应该能够制裁或除名物业经理。

发言人GeordieRogers补充说：“租房部长应该坚信，每个人都有权拥有一个体面的家，无论他们是租房、过渡性住房、国有住房还是拥有自己的住房。在我们有权解释这种观点之前，我们将继续看到住宅租赁法的重点是拥有这些房屋的人的私人财产，而不是居住在其中的人的权利。”

如果有的话，这一切都不太可能很快发生。像卡姆这样的租户只能勉强凑合。她公寓的窗户仍然漏水，但她一直呆在那里。

“公平地说，从那以后我就没有问过他。我不是特别想搬出去，所以我会留在这里。”

她说租约没有任何进一步的问题，她与房东的关系一直很友好。

JulianBalajadia搬到了BoulcottStreet的另一套公寓。这不是很好，但比他所在的地方更好。尽管他有经验，但他很开朗，很高兴能离开马里恩街。他说他不会再审或将他的案件提交给地方法院，因为他第一次觉得这个程序不公平。

“房间里是二对一，本来应该只是房客对房东。我的专长不是法律法规，那我怎么能赢?”