周四的租金上涨不足以挽救纽约市的房东或住房存量

周四，该市租金稳定指导委员会做出初步决定，同意为该市965,000个受租金管制的单位适度提高租金，租户倡导者已经开始大喊大叫。

白思豪的岁​​月让活动家们养成了零美元增长的习惯——租户团体继续要求它们。但九人委员会初步授权一年租金上涨2%至4%和两年租金上涨4%至6%(最终数字预计在下个月)仍然低于与通货膨胀和一系列不断上升的成本相比，它应该是这样的。

充其量，这样的加息只是保护城市免受威胁我们受监管住房存量的撤资和衰退的首付。事实上，在8%的通货膨胀率下这个范围内的增长甚至是有争议的这一事实提醒我们租金监管是多么不寻常，以及它是如何扭曲纽约的房地产市场的。

毕竟，房东也不能免于成本上升。根据联邦数据，从9月到3月，取暖油的成本上涨了70%;天然气21.6%;电力，11.1%。该市的水务委员会已批准加息5%，新冠疫情后的房产税评估也可能会在7月飙升。小型承包商——水管工、电工、木匠——房东雇佣的维修人员也将提高他们的费用。

任意限制某一经济部门的增长将产生副作用。如果没有足够的租金上涨，业主可能不得不在公用事业和屋顶维修之间做出选择——并希望度过一个干燥的夏天。对于夫妻双方来说尤其如此，其中许多是移民，他们占所有租金稳定建筑物所有者的一半。

关键是，当房东挨饿时，租户也可能受苦。桌面上的适度增长将只不过是维持生命，而不是纽约住房真正需要的更高的加息或全面放松管制。根据董事会自己的数据，过去一年房东的净收入下降了7.8%，这只是过去30年来第四次下降。

对整整三分之一的纽约住房存量的严格监管与更大的经济形成鲜明对比。自尼克松政府执政以来，美国就没有进行过工资和价格控制，当时它们适得其反并引发了粮食短缺。即使是受监管的公用事业公司ConEd也被允许通过飞涨的天然气价格。

大型企业业主或许能够吸收低租金的冲击——那些哀叹住宅物业企业所有权上升的人只会看到它加速——但随着时间的推移，对住房的新投资将不可避免地减少，从而限制供应。涨幅过小也会推高非监管“市场单位”的租金——因为拥有多种公寓类型的业主会提高非监管住房的租金以维持生计。

正如许多人所认为的那样，租户是穷人而房东是贪婪的肥猫也不是不可避免的。现在没有，也从来没有对住在租金稳定单位的人进行任何收入测试。纽约大学弗曼中心发现，平均而言，曼哈顿核心区57%的租金稳定租户不是低收入者。请记住，租金管制单位的业主有充分的动机向高收入租户出租，只要确保他们支付租金。

倡导者坚持认为，不断增加的驱逐案件表明无情的租金欺诈也已经开始。但是长期延长的COVID驱逐暂停令案件陷入困境;我们不应该对他们的反弹感到惊讶——也不要忘记许多业主试图避开法院，既是因为法律费用，也是因为随着城市人口的减少，寻找替代租户仍然是不确定的事情。事实上，允许增加租金与实际提高某人的租金并不相同，尤其是在租户已经可靠支付的情况下。

市长埃里克·亚当斯(EricAdams)本人就是一个小房东，他正确地表示，是时候摆脱零增长了。如果他们的任期在年底到期，他会取代所有继续保持董事会权力平衡的德布拉西奥留任者，从而做得更好。

亚当斯已经朝着正确的方向迈出了一步，他任命了一位真正的经济学家纽约大学的ArpitGupta为董事会成员。至少这是一个开始——周四决定接受现实并允许租金上涨。