更高的利率和通货膨胀会减缓湾区房地产市场吗
来源： 2022-04-27 13:17:19
不断上升的通货膨胀和迫在眉睫的抵押贷款利率可能会开始放缓失控的湾区房地产市场。
房地产专家和经济学家表示，随着利率从历史低位回升以及通胀担忧引发市场不安，未来几个月房价的急剧上涨可能会趋于平稳。
“利率上升肯定会对买家心理产生影响，”加州房地产经纪人协会或CAR经济学家奥斯卡韦说。“它应该对需求、销售，当然还有价格产生影响。”
最近几个月房价几乎翻了一番，这可能会将一些首次购房者推向观望。据房地美称，在抵押贷款利率在2021年创下历史新低后，标准的30年期固定抵押贷款利率已达到5.1%。8月份利率低至2.7%，12月份开始稳步上升。现在，魏指出，目前的费率与三四年前相似。尽管额外的利息支付在高房价湾区的家庭预算中仍然只占相对较小的一部分，但这一增长可能会使买家的每月成本增加数百美元。
目前，销售正在迅速转变，价格也在迅速攀升。湾区待售房屋短缺创历史新低，对更多郊区工作和家庭空间的需求旺盛，以及强劲的当地经济推动房价同比上涨近20%。
Cupertino经纪人RameshRao表示，硅谷买家已经开始根据更高的利率调整他们的购买策略。越来越多的家庭选择支付更大的首付，并保持类似的每月现金流量。例如，对于200万美元的抵押贷款，更高的利率可能每月额外花费1,000美元。
“归根结底，”他说，“每个人每月收到的现金都是有限的。”
湾区市场仍然受到持续供应不足和经济增长的推动。买家正在发动竞价战，而卖家则在利用巨大的股权收益。根据CAR房屋销售数据，湾区现有单户住宅的中位价在3月份达到创纪录的144万美元。
魏说，3月份的销售在很大程度上反映了买家在2月份购买的决定。他预计通胀和利率上升的影响将在未来几个月变得更加明显。CAR经济学家预测2022年下半年价格增长将放缓。“价格可能不会上涨得那么快，”他说。
美联储表示，更多的加息即将到来，主要是为了控制通胀。根据联邦统计数据，湾区2月份消费者价格按年计算上涨5.2%，是自2001年6月以来的最高同比涨幅。
据Zillow称，不断上涨的房价和利率也导致湾区的每月抵押贷款成本飙升。在东湾和旧金山，每月的抵押贷款成本比去年3月上涨了37%，而圣何塞地铁的成本上涨了42%，假设单户住宅的首付为20%。
经纪人表示，几个月来，利率上升和通货膨胀一直是他们与客户对话的一部分。买家对在利率再次上涨之前迅速采取行动很感兴趣，而卖家则希望确保他们对自己的房产有健康的需求。
抵押贷款利率在湾区购房决策中的作用通常较小，因为高房价占每月大额付款的大部分。
饶说，更高的利率并不一定会劝阻购物者。股市保持稳定，许多科技员工出售通过赠款和期权积累的股票，为房屋的首付提供资金。他注意到市场发生了小幅变化，买家变得更加挑剔并愿意退出交易。
但是，他补充说，“现在，需求仍然很高。”
Lamorinda经纪人PaddyKehoe表示，许多东湾社区的待售房屋太少，以至于价格继续上涨。一些购物者可能会开始退缩，但这可能不足以降低价格。
例如，他说，一个买家可能会将他们的预算从320万美元削减到290万美元，但另一个买家会从350万美元降至320万美元——这使得需求和价格保持在高位。“利率正在影响可负担性，”基欧说。“它必须。”
硅谷奢侈品经纪人KenDeLeon表示，专属社区的市场仍然非常强劲。他说，寻找售价在1000万美元或以上的房产的购房者并不担心利率。“几乎每个人都在购买所有现金，”他说。
他说，更高的通胀可能会推动对房屋所有权的更多需求。传统上，投资房地产是对冲通胀的一种手段。
但他看到了首次购房者和寻求抵押贷款的典型家庭的市场变化。德莱昂说，有关乌克兰战争蔓延、价格波动以及股市走向的未知数可能会让购房者停下来。
“确定性已经下降，”他说。“不确定性上升了。”
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