英国房价应对生活成本危机
来源： 2022-04-26 12:32:48
英国房地产市场状况良好。全国房价指数在过去一年中上涨了14%，租金也在快速上涨。尽管英格兰银行最近加息，但供应紧张，借贷成本仍然很低。然而，有些事情并不完全正确——有能力知道的人已经开始努力了。
英国央行最新的信用状况调查显示，抵押贷款提供商正计划以自2020年大流行初期以来最快的速度减少住房贷款供应。当时，贷款人在明朗化后立即撤回了许多最具吸引力的交易封锁的持续时间将比最初预期的要长得多。这导致平均抵押贷款利率上升，即使英国央行下调基准利率，首先从0.75%降至0.25%，然后在2020年3月降至创纪录的低点0.1%。
一些贷方后来走得更远。巴克莱银行突然将其最高贷款收入比从5.5倍降至4.49倍。新政策甚至适用于“原则上同意”的抵押贷款。许多房地产交易因买家无法完成购买而崩溃，通常会损失已经花在调查和法律费用上的钱。结果，由于休假，抵押贷款违约率仍然很低，市场很快恢复了信心。
然而，今天，贷方再次变得谨慎，这一次没有休假计划来保护受到生活成本危机挤压的消费者。英国通胀率在3月份加速至7%，并且在最近对家庭能源账单的监管上限跃升54%之后将进一步上升。
银行似乎在为衰退风险定价。这不仅体现在住房贷款的预测供应中。抵押贷款利率也预示着未来的困难。固定五年期抵押贷款利率低于平均两年期利率的情况很少见，但一旦发生，就会带来麻烦。它发生在1990年代后期和2008年，现在又发生了。
1997年，一场金融危机席卷了东亚大部分地区。次年，俄罗斯违约，对冲基金长期资本管理公司倒闭。由于担心金融体系的稳定性，政策制定者降息。但在1990年代初的长期经济收缩之后，英国房价仍比1989年的峰值低30%以上。毫不夸张地说，市场被认为过度扩张，因此它几乎没有受到伤害。
但在2008年，情况却大不相同。全球金融危机的特点是大西洋两岸不计后果的放贷。房价通胀在2007年的大部分时间里都是两位数。全国房价指数在1998年至2007年间实际上涨了近160%，达到历史最高水平。
幸运的是，与2008年相比，英国房地产的现状似乎更接近1997年。经通胀调整后，房价仍比2007年的峰值低8%。
贷方要谨慎得多。多年来，严格的借款人负担能力指南已经到位。零售银行在价格上竞争，而不是信贷控制的松懈。2014年，英国央行禁止抵押贷款机构以4.5或更高的贷款收入比延长超过15%的新住宅抵押贷款——这一规则促使巴克莱银行在2020年撤出。
房地产市场对住房贷款成本的直接敏感度也较低。英国住房调查显示，从未有过或已经偿还过抵押贷款的房主数量超过了有抵押贷款的人，并且已经这样做了近十年。根据贸易机构英国金融的数据，大约74%的住宅抵押贷款具有固定利率，自2019年以来，新借款人的利率上升至96%。
因此，尽管银行完全有理由担心经济前景，但它们现有的借款人并不那么担心。经济放缓应该会减少被迫出售的房产。预计英国房地产市场的活动将显着放缓，但价格不会大幅下跌。
然而，没有人解决的问题是，房地产市场变得更加安全，正是因为它现在排除了许多寻求开始生活但缺乏收入的人。与前首相玛格丽特·撒切尔(MargaretThatcher)的“拥有财产的民主”理想不同，英国住房只是成为了一个越来越排他性的俱乐部，由那些不需要抵押贷款和足够信用可以抵押的人组成。
这就是英国房地产真正不可持续的地方。市场可能会躲过崩盘，但仍处于危机状态。
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