美国房市警钟开始敲响

美国房地产市场正感受到美国国债收益率激增带来的压力，一些关键的警告信号比多年来更加强烈地闪烁。

平均 30 年期固定抵押贷款利率高于 5%，是自 2011 年以来的最高水平，今年的涨幅是有记录以来最快的。美国的整体住房负担能力是 2008 年以来最低的，而且还在下降。

这些都需要密切关注。住房在住宅固定投资和相关服务方面占经济总量的 18% 左右，接近大金融危机前的峰值。那场危机表明美国房地产崩盘可能造成的损害。

至少在短期内，房价现在是否会彻底下跌还有待观察。供需动态、高水平的家庭净财富和强劲的劳动力市场为目前提供了巨大而舒适的缓冲。

但一系列指标表明，随着越来越多的经济学家正在为此做准备，如果明年经济滑入衰退，房地产巨头即将放缓，或许会大幅放缓。

野村证券和 NatWest Markets 的经济学家等认为，由于美联储打破通胀的加息，该行业可能是最先走弱的行业之一。

NatWest Markets 的美国经济学家 Kevin Cummins 表示：“一个可能开始成为负面新闻的行业是房地产市场。我们的基本预测是未来几个季度房屋销售将大幅下降。”

截至 4 月 14 日当周，房地美平均 30 年期固定利率抵押贷款利率升至 5%，高于前一周的 4.72%，为 2011 年 1 月以来的最高水平。

正在进行的激增是历史性的。1-3 月 1.56 个百分点的涨幅是自 1981 年以来的最大季度涨幅。请记住，当年的抵押贷款利率从 15% 升至 18.6%，因此现在的涨幅更加显着。

负担不起

抵押贷款银行家协会的平均 30 年利率甚至更高，达到 5.13%，超过 5.16% 将使其升至至少自 2010 年以来的最高水平。

美联储正处于大多数观察家认为将是自 1994-95 年以来最激进的政策紧缩周期的早期阶段。货币市场定价预计明年联邦基金利率峰值将高于 3.00%，高于今天的 0.25%-0.50% 区间。

早在 1994-95 年，在美联储 18 个月的紧缩周期中，房屋销售总额普遍下降了 20%。如果这一次重蹈覆辙，明年的年销量将从 1 月份的 720 万辆下降到 600 万辆以下。

富国银行首席财务官迈克桑托马西莫周五表示，抵押贷款需求正在减弱。该银行的抵押贷款在第一季度比一年前下降了 33%，原因是来源和房屋销售收益减少。阅读更多

由于工资未能跟上房价和抵押贷款利率的上涨，不能排除大幅下降的可能性。根据 YCharts 编制的全国房地产经纪人协会的数据，住房负担能力是 2008 年以来的最低水平。

但另一方面，家庭资产负债表状况良好，在 2008 年崩盘后显着去杠杆，然后由于政府刺激措施、房价上涨和活跃的劳动力市场而在大流行后加强。

摩根大通的经济学家指出，美国家庭债务占可支配收入的比例在疫情爆发前约为 90%，为 2001 年以来的最低水平，远低于 2008 年金融危机前的 130%。尽管自大流行以来出现了一些波动，但仍保持在 90% 左右。

同样真实的是，可用住房的短缺可能会限制价格的任何下跌。从某些方面来看，现有房屋的供应是至少 40 年来最紧张的，而目前的原材料成本可能会限制新建房屋。

因此，房价下跌可能不会急剧。但是，如果市场确实变坏了，请不要感到惊讶——警告信号正在闪烁。