根据美国首个潜在资本化率模型 商业房地产价格仍有上涨空间

第一美国金融公司 (First American Financial Corporation,NYSE: FAF)今日发布First American 专有的 2021 年第四季度潜在资本化率 (PCR) 模型。PCR 模型根据利率、租金收入、现行入住率、经济中的商业抵押债务金额和近期楼价走势。

商业地产经济学家分析：国民资本化率处于 20 年低点

“在全国范围内，由于当今的低利率环境和有限的利率，所有商业房地产资产类别(办公、工业、零售、多户住宅、酒店和高级住宅)的平均资本化(上限)率处于 20 年来的最低水平。 First American 高级商业经济学家 Xander Snyder 表示：“商业房地产(CRE)投资者已经抬高价格以拥有商业房地产可以提供的收入流。价格是否有可能继续上涨?还是通货膨胀和利率上升的环境会扭转国家上限利率的长期下降并减缓价格升值的步伐?”

介绍潜在上限利率模型

“为了帮助回答这个问题，我们开发了第一个美国 PCR 模型，该模型根据几个 CRE 市场基本面估计潜在的国家上限利率，包括租金收入、现行入住率、利率、经济中的商业抵押债务金额，以及最近的房地产价格趋势，”斯奈德说。“当实际上限率显着高于潜在上限率时，例如 2021 年第四季度的情况，该模型表明 CRE 市场可以支持较低的上限率。”

商业地产价格还有上涨空间吗?

“除了在大衰退期间(2007 年至 2009 年)短暂中断，当时房地产价格下跌且房地产投资风险很高，全国平均 CRE 上限率一直在下降。自 2017 年底以来，潜在上限利率一直低于实际上限利率，因为利率下降降低了融资成本并提高了 CRE 投资者的购买力，”斯奈德说。“在 2021 年第四季度，实际上限率达到创纪录的 5.2%，而根据 PCR 模型，潜在上限率甚至更低，为 4.4%。这意味着 CRE 价格增长可能继续超过 CRE 收入增长，而房地产价值可能尚未达到其周期性峰值。”

“随着美联储提高利率，融资成本可能会增加并减少 CRE 需求。在市场基本面的支持下，潜在的上限利率可能会尽可能低，”斯奈德说。“然而，由于实际上限率仍高于潜在上限率，实际上限率仍可能更低，因为 CRE 投资者相互竞争商业房地产提供的收入流。”

2021 年第四季度潜在上限利率

对于 2021 年第四季度，First American 更新了其专有的潜在上限利率模型，以表明：

在全国范围内，潜在上限率为 4.4%，与 2021 年第三季度相比下降了 0.3 个百分点。

潜在上限率较一年前下降 0.2 个百分点。

目前，潜在上限率处于 20 多年来的最低水平，比 2001 年第三季度的峰值 8.9% 低 4.5 个百分点。

上限利率展望差距

2021年第四季度，全国实际封顶率比潜在封顶率高0.7个百分点，表明实际封顶率可能进一步下降。

2021年第三季度至第四季度，实际上限率与潜在上限率之间的差距扩大了0.3个百分点。

下一个版本

PCR 模型每季度更新一次新数据。寻找 2022 年 6 月 27 日这一周的下一版 PCR 模型。

关于潜在上限利率模型

潜在上限利率 (PCR) 模型根据利率、租金收入、现行入住率、经济中的商业抵押债务金额和近期房地产价格趋势之间的历史关系来估算上限利率。PCR 模型使用这些指标来建立由这些市场基本面支持的潜在上限利率水平。当实际上限利率显着高于潜在上限利率时，实际上限利率下降的可能性更大。相反，当实际上限利率显着低于基本上限利率水平时，实际上限利率增加的可能性更大。潜在上限利率在全国范围内汇总，包括所有主要资产类别：多户家庭、零售、工业、办公和住宿。PCR 模型每季度更新一次。

上限利率是衡量投资物业的估计收益率或回报的指标，假设没有债务用于购买它。上限率是通过将资产的净营业收入 (NOI) 除以其价值来计算的。NOI是在支付运营费用后但在偿还债务之前剩余的收入。由于上限利率不考虑偿债，因此上限利率是衡量所谓无杠杆收益率的指标。