南澳房地产市场状况

俄乌战争提高了通胀和利率上升的预期，增加了对全球经济增长的担忧。

尽管南非的工业房地产市场继续处于最佳位置，零售房地产市场表现更好，而写字楼市场仍处于低迷状态，但罗德关于南非房地产市场的最新报告突出了积极迹象，包括市场租金上涨(与2021年第四季度相比)并且只有略高的职位空缺。公寓正在缓慢填满，但实际租金，如房价，仍处于负值区域。

办公室

Rode的数据显示，写字楼部门继续处于最差的位置，全国分散空置率(A+、A和B级的总和)从2021年第四季度的4.3点进一步上升至2022年第一季度的4.4点，尽管略有上升。办公室空缺调查。

这相当于14.7%的平均空置率，远高于自2020年以来8.8%的长期平均水平。

办公空间的供过于求意味着租户被宠坏了选择和敲定大笔交易，包括较低的租金。Rode最新的写字楼市场调查显示，2022年第一季度全国分散甲级写字楼市场总租金名义同比下降2%，连续第七个季度下降。

令人鼓舞的是，自2021年年中以来，租金的跌幅已逐渐放缓，当时租金同比下降约6%。事实上，租金比2021年第四季度上涨了约1%，这可能是最糟糕的时期已经过去的早期迹象，随着越来越多的工人回到办公室，Covid-19不再是一个问题，租金正在稳定在较低的水平。

然而，有一个警告：上述租金是名义上的，这意味着没有租金减免、租户安装、津贴或几个月的免租金假设。“名义”也可能意味着租金没有减少(通货膨胀被排除)。

从区域来看，开普敦的租金超出预期，租金从2021年底的低位回升。然而，所有主要城市的租金仍低于2021年第一季度，表明写字楼市场仍处于热度。

在2022年第一季度，与2021年第一季度相比，开普敦分散的甲级名义租金(未缩减)下降了4.5%。约翰内斯堡和比勒陀利亚的租金同比下降了2%，这意味着没有一个主要城市管理与一年前相比，录得高于通胀的租金增长。

工业的

相对而言，工业地产市场在2022年第一季度继续大放异彩，由于制造业和零售业复苏，空置率持续低迷，名义租金同比增长4.1%。

实际上，租金的增长速度与建筑成本通胀(BERBCI)大致相同。纵观大局，名义租金增长在2020年增长0.5%和2021年增长2.2%后加速增长，这意味着该行业仍然是空置率高得多的主要商业行业中的最佳位置，尤其是在写字楼市场.

工业产权表现优异的主要原因之一是开发项目的非投机性质。在工业领域，物流一直表现出色。2022年第一季度，开普敦500m2优质工业空间的名义租金同比增长6.7%，仍高于大流行前的水平。

这是主要工业大都市中最强劲的增长。开普敦的空置率急剧下降至3.1(根据Rode的空置量表)，这意味着空置率略高于5%——这是自2020年底以来的最低空置率。

过去几个季度，开普敦的资本化率也有所下降，这意味着罗德的小组成员比以前更加积极地看待这个行业。

根据罗德的调查结果，德班和威特沃特斯兰德中部的租金也继续表现良好，分别增长4.3%和4.1%，空置率普遍仍然很低(低于5%)。远东兰德(+1.7%)和东兰德(+1.1%)的租金增长较为缓慢。Gqeberha(伊丽莎白港)和布隆方丹的空置率仍然最高。

住宅

房地产市场在2022年开局平稳，前两个月名义价格同比增长3.8%，尽管低于2021年全年4.2%的增长。

然而，实际上，由于消费者通胀率急剧上升至5.7%，2022年迄今房价下跌约2%，情况似乎并不乐观。现阶段，2022年实际房价极有可能连续第七年下跌。

鉴于在创纪录的高失业率和经济难以恢复到大流行前水平的情况下，低利率的影响正在消退，预计房价增长将放缓。事实上，利率已进入上升周期以应对更高的通胀，截至2022年3月的最优惠利率为7.75%，高于2021年10月的7%的流行低点。

在这个阶段，加息的影响并没有显着减缓价格和销量，但人们预计随着利率的进一步上升，这种情况会发生变化。由于俄乌战争导致燃料和食品价格进一步上涨的影响，自Rode去年12月的上次报告以来，通胀和利率预期普遍上调。

关键问题是：加息幅度和速度有多快?没有人对此有明确的答案。Rode的住宅调查数据显示，在公寓方面，2022年第一季度的平均空置率为9.9%，略低于2021年第四季度的10.2%。

总体而言，空置率在2020年第四季度达到13.1%的峰值后有所改善。但是，空置率仍远高于大流行之前的2017年至2019年三年的平均5.3%，这意味着空置率仍然相对较高。

高空置率给租金带来了巨大压力。StatsSA的官方数据显示，2021年第四季度南非的名义公寓租金与去年同期相比下降了0.2%，这是至少自2009年以来租金首次进入负值区域。

然而，PayProp数据显示，2021年第四季度租金意外上涨，同比增长0.8%。从更大的角度来看，在调整了消费者通胀后，租金实际上仍在下降，这意味着房东普遍感受到了压力，因为成本上涨超过了他们的收入。当然，更高的利率也会增加债券的分期付款。