你可能不知道的智能房产投资技巧

房地产投资是许多新加坡人投资时的 热门选择 。原因之一是它允许投资者投资长期租赁而不必担心短期市场波动，因为如果他们不出售房产，他们不会损失任何钱。除了租金收入外，投资者还可以在投资过程中获得资本增值的好处。此外，在处置房产时无需缴纳资本利得税也降低了拥有成本，使新加坡成为房产投资的理想目的地。

房地产投资降温新举措

在房地产价格大幅上涨后，新加坡政府终于在2021年12月宣布了另一 轮降温措施。

在本文中，我们将与PropertyGuruFinance的三位抵押专家EthanNg、BenGoh和AppleTan进行交流，讨论一些智能房地产投资概念，以帮助您规划您的房地产投资之旅。

投资新加坡房地产的两种方式

资产增值和被动收入

投资房产是获得资本增值和被动收入的好方法。当通货膨胀水平很高时尤其如此，因为房地产价格往往与通货膨胀同步变化，并在业主最终出售房产时提供可观的利润。因此，房地产投资可以被视为对冲通胀的最佳对冲方式之一，使其成为低利率时的理想资产类别。

物业的被动收入可以通过使用总租金收益率或净租金收益率跟踪物业投资的租金来计算。

总租金收益， 可使用以下公式计算：

总租金收益率=物业年度总租金收入/物业总值

如果您拥有价值500,000美元的房产，并且每月收取2,500美元的租金，那么您的总租金收益率将为6%[(2,500x12)/500,000美元x100%]。

另一方面，净租金收益包括租户居住在该物业期间产生的所有额外费用(例如税费和账单)，并使用以下公式计算：

净租金收益率=物业年净租金/物业总值

房地产投资信托基金(REITs)

REITs 是经营和拥有房地产(例如购物中心和办公空间)以产生被动收入和资本增值的公司。投资者不是直接投资于房地产，而是将资金投资于经营房地产投资信托基金的公司。投资REITs的优势包括来自其房地产投资组合的资本收益、来自REIT的股息、较低的投资资本以及不需要管理租户。但是，也有缺点，例如对如何使用投资的控制和决策较少。

在新加坡购买第二处房产

如果您的偏好是为了资本增值或收集被动收入而拥有实物财产，您可能希望注意这些变化。

在投资第二处房产时，您应该始终考虑新的降温措施，例如增加ABSD和TDSR限制。这是因为自从最新的降温措施生效以来，新加坡人购买第二套房产的ABSD已提高到17%，后续购买的ABSD已提高到25%。同时，买家在申请抵押贷款以资助购买时，需要遵守55%的TDSR下限。总之，这些因素将转化为更高的首付和报告收入，以使住房贷款获得批准。

财产所有权的智能指南

专家建议： 如果您正在考虑购买投资物业，但被17%的ABSD拒之门外，那么您不妨考虑一些“更便宜”的选择。

单一借款人计划

该计划需要一对夫妇购买一个业主名下的房产，并以一个人的名义获得房屋贷款。这可以让他们的配偶腾出时间购买另一处房产，这是在家庭内拥有多处房产的一种方式。因此，如果您计划在不久的将来购买另一处房产，您可能希望仅添加一方作为您当前房屋的所有者。

苹果公司提到，如果你打算采用这个计划，“你和你的配偶在购买你的第一套房子时不应该被列为共同所有者”。因此，如果你们俩都购买组屋，则应将您的配偶列为占用人。这将使他们能够以首次购房者的身份购买私人房产，并且免于支付高额的ABSD(如果他们是永久居民，则支付5%)。

但是，请记住，在购买另一处私人房产之前，您的配偶仍需  作为HDB或EC的“占用人”完成5年的最低占用期(MOP)。此外，不被列为业主意味着您配偶的中央公积金普通账户(CPFOA)储蓄不能用于支付当前房屋的首付。此外，  在申请抵押贷款时，他们的收入也将被排除在计算30%抵押贷款服务比率(MSR)或55%TDSR限额之外。

解耦

如果你们俩都已经买了房子，你可以考虑脱钩，但ABSD不鼓励你现在再买第二套。这是财产的共同所有者将其房屋份额转让给另一方的时候。简而言之，它涉及通过“买断”方法移除一个业主，其中退出方将被视为交易后的首次购房者。

正如Ethan所分享的，脱钩“通常仅适用于私人财产”，并且“最适合希望拥有多处房产的夫妇”。在脱钩过程之后，退出方可以继续购买另一处私人财产。正如苹果公司所提到的，最好的部分是“外方将不会受到ABSD的约束，并且有资格获得更高的贷款额度，而他们的下一次购买没有第二个住房贷款限制”。

然而，三位顾问也警告说，现有房产必须作为共同租户购买，这意味着两位业主都将拥有该房产的特定份额。此外，他们将需要足够的现金和公积金储蓄来支付费用，包括BSD，并退还退出方的CPFOA，包括应计利息，除非公积金董事会书面同意在他们希望脱钩时放弃退款。

共同租户：99/1拆分，或1%所有权

根据Ben的说法，这种方法可能会使“计划在不久的将来脱钩”的人受益。

这是一种财产所有权结构形式，其中所有者的股份以百分比形式列出并在购买财产时确定。这种结构有一定的缺点，例如当离婚发生时，即使双方支付了相同的份额，一方仍将拥有99%的房子，这可能会使事情复杂化。此外，如果业主死亡，另一方不会立即继承整栋房子，而只会保留各自的比例。根据Ben的说法，这种方法可能会使“计划在不久的将来脱钩”的人受益。

由于脱钩要求买方为房产的购买价格支付BSD，拥有99/1拆分或卖方1%的所有权，意味着BSD现在是根据房产价值的1%计算的。因此，假设它拥有50/50，而不是按房产估值的50%支付BSD，现在仅按估值或销售价格的1%计算，以较高者为准!