在竞争激烈的住房市场中 了解抵押贷款的运作方式是关键

在房屋似乎一上市就签订合同的市场中，了解如何购买房屋对于成功竞标并最终成交您的下一个房屋至关重要。

然而，许多潜在的房主对抵押贷款的运作方式以及他们需要什么感到困惑。根据房利美 2019 年的一项调查，新房和现有房主都高估了获得抵押贷款所需的信用评分，以及所需的最低首付。如果不充分了解必要的资格、可用的选项以及贷款流程的运作方式，获得房屋的几率可能会大大降低。

了解什么是抵押贷款，它与其他类型的信贷相比如何运作，以及与您的下一笔住房贷款相关的条款可以使这个过程顺利进行——把前门的钥匙放在你的手中，一路上问题更少。以下是每个购房者需要了解的关于抵押贷款及其运作方式的内容。

抵押贷款定义

简而言之，抵押贷款是借款人与金融机构之间购买房地产的贷款协议。房屋——无论是单户住宅、公寓、预制房屋还是合作社内的单元——都被用作担保贷款的抵押品。如果借款人不付款，贷款人可以合法收回财产。

抵押贷款如何运作?

有几种不同类型的抵押贷款可用，每种都有不同的属性。大多数购房者会在来自私人贷方的传统抵押贷款和政府支持的抵押贷款(如FHA、VA或USDA 贷款)之间进行选择。想要获得高于正常金额的抵押贷款的购房者可能需要获得巨额贷款。

购房者还将选择他们的抵押贷款期限——通常为15 年或 30 年，尽管确实存在其他条款。固定利率抵押贷款是最常见的类型，在贷款期限内具有固定利率。可调整利率抵押贷款 (ARM)在一定年限内具有固定利率，然后根据贷款协议中详述的时间表(通常每年)定期调整利率。

获得的贷款类型、获得的期限以及使用的贷方都会影响一个人的利率。购房者的个人财务细节——包括他们的信用评分、收入和债务收入比——也会影响他们获得的利率。任何个人情况的最佳贷款取决于一个人的财务状况以及一个人计划在家里呆多久。

一旦购房者决定了正确的贷款并接受了他们的房屋报价，贷款人将进入承销过程。在承保中，贷方将通过分析买家的收入、储蓄、债务以及买家如何获得首付来评估买家支付房屋的能力。如果一切顺利，买家将获准关闭房屋。

在交割时，未来的房主将提供他们的首付和任何到期的交割费用，例如房屋检查、评估费和产权保险的费用。尽管这被称为“现金结账”，但实际付款是通过本票或电汇进行的。在签署所有必要的文件后，购房者将收到他们的地契和新房的钥匙。

一旦一切都关闭并完成，房主将开始按照商定的条款支付抵押贷款。每个月，他们都会先偿还贷款利息，以及少量的贷款本金。随着时间的推移，每月支付的一小部分将用于支付利息，而较大比例将用于贷款本金。这称为贷款摊销。

尽管贷方不需要提供贷款摊销时间表，但购房者可以在购物过程中向其金融机构索取一份。

房主将偿还贷款，直到期限结束，或直到他们决定为抵押贷款再融资。

抵押贷款与其他类型的贷款

抵押贷款与其他类型的贷款不同的三个关键因素：担保贷款的抵押品、资格程序和期限。

虽然分期贷款由存款或个人财产(例如，汽车贷款)担保的情况并不少见，但抵押贷款由土地和房屋结构的总价值担保——统称为“房地产”。结果，贷方在贷款过程中采取了几个不同的步骤来保护他们的资金，例如订购评估和要求房主购买产权保险。虽然个人贷款和汽车贷款可以在几分钟内处理和批准，但由于必要的步骤，房屋贷款可能需要一个多月才能完成。

该物业并不是唯一需要接受额外审查的东西。在承销过程中，购房者将被要求提交多份文件，以证明他们有能力支付他们希望购买的房产。文件可能包括纳税申报表、工资单或年终收入报告(W2 或 1099 表格)、就业证明和银行对账单。这有助于贷方对借款人在此过程中所做的陈述进行限定，并降低贷方亏损的风险。

贷款期限也明显长于消费者将获得的大多数其他贷款。虽然只要账户信誉良好，信用卡仍然有效，汽车贷款的范围可以在三到六年之间，但住房贷款通常需要长达 30 年才能偿还——有时甚至更长。

要知道的关键抵押条款

与任何金融产品一样，抵押贷款也有自己的词汇。在潜在的房主开始寻找下一个房子之前，他们需要了解最重要的条款。以下是每个购房者应该了解的一些最重要的短语：

摊销：摊销是偿还贷款本金和利息的比率。在贷款开始时，与本金相比，每月支付的较大比例将用于支付利息，然后过渡到在贷款结束时偿还更多的本金余额。

年利率：年利率或APR 代表从贷方借款的总成本。APR 包括基本利率、购买的任何抵押贷款积分以及包含在贷款中的任何其他费用。

抵押点：抵押点，也称为折扣点，允许购房者向贷方支付前期费用以获得较低的利率。虽然每个点都按贷款的 1% 计算，但最终的利率降低因贷方而异，并将在贷款估算表和结算披露中列出。

贷款估算表：购房者申请特定房屋的抵押贷款后，他们将收到的第一份文件是贷款估算表。这份三页的表格概述了有关拟议抵押贷款的所有最重要信息，包括利率、估计的每月付款和预计的结算成本。贷款评估表可能会在初始申请和关闭之间更新几次，这就是为什么阅读贷方提供的每份贷款评估表很重要的原因。

关闭披露：当买家准备关闭他们的抵押贷款时，他们的贷方将向他们提供抵押关闭披露。这份五页的文件概述了抵押贷款的最终条款、预计的每月付款、结算成本和任何其他相关费用。

债务收入比：贷方确定买家是否能负担得起房屋的方法之一是查看他们的债务收入比。要计算债务与收入的比率，请将每月债务支付总额除以每月总收入。贷方更看好债务与收入比率较低的借款人。

托管：对于许多抵押贷款，每月支付的一部分用于支付财产税和房主保险。这笔款项存入托管账户，抵押贷款管理员使用该账户支付费用。如果金融机构不提供托管服务，房主将负责自己支付这些费用。

私人抵押贷款保险 (PMI)：如果购房者的首付低于 20%，贷方可能会要求他们购买私人抵押贷款保险。这种保险产品也称为 PMI，在房主停止支付房屋费用时保护贷方。在大多数情况下，PMI 保费被添加到每月的抵押贷款支付中。

你如何申请抵押贷款?

一旦买家根据他们的情况决定了合适的贷款，抵押贷款申请流程的第一步就是资格预审。在此过程中，准房主将与信贷员会面，了解他们的情况，包括他们的目标购买价格和潜在的首付。贷方还将进行信用检查，以了解申请人当前的财务状况。如果信贷员认为申请人可以获得贷款批准，他们将发出资格预审信。

“当你获得抵押贷款资格预审时，银行应该告诉你你有资格获得多少抵押贷款，” WilliamRaveisMortgage 的区域副总裁梅丽莎科恩说。“为了获得真正的资格预审，贷方应该运行您的信用，以便他们了解您的信用评分，因为您的信用评分是确定资格预审和利率的关键因素。”

在大多数情况下，资格预审信自发出之日起 90 天内有效。这让购房者有足够的时间根据自己的需求购买合适的房屋，并竞标多套房屋。一旦投标被接受，潜在买家就可以开始正式的抵押贷款申请。

抵押贷款申请可以在线或通过电话与贷款机构的信贷员完成。在此过程中，贷方将要求提供个人身份信息(例如借款人的姓名、收入信息和用于信用检查的社会安全号码)，以及有关他们想要购买的房屋的信息。然后，贷方将在初始申请后三天内提供贷款估算表。

如果借款人决定继续申请，贷方将要求提供更详细的信息。这可能包括纳税申报表、来自非就业来源的收入信息，以及进入他们账户的其他资金来源。此信息将用于核保流程，以确认申请中的声明。如果一切顺利，贷方将接受申请并继续关闭。

我需要多少抵押贷款才能买房?

在进行购房过程时，首先要了解您的潜在首付并设定切合实际的预算。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，2021 年首次购房者的平均首付为 7%，而重复购房者通常节省了房价的 17%。

虽然一些抵押贷款和贷方要求房屋首付低至房价的 3%，但大多数传统抵押贷款要求至少 5% 的首付。从那里开始，贷方提出的利率将根据首付款以 5% 的增量进行调整。例如，首付为 15% 的人可能比首付仅为 5% 的人获得更好的利率。

开始与信贷员的对话，考虑到现实的房屋付款，以及最大的负担得起的首付。一些州和县通过政府或非营利计划提供首付援助计划。请务必检查所有可用选项，以确定是否有方法可以提高您的购买力。

虽然贷方可能会以高于预算的金额对购物者进行资格预审，但专家表示，使用所有购买力可能并不总是最好的。相反，购买较便宜的房屋可能会增加首付的价值，从而获得更好的利率。所有潜在的购房者都应该关注他们的财务生活方式，确定长期目标，并确定他们的首付和每月抵押​​贷款支付将如何影响这些计划。

金融咨询公司Wisdom的创始人兼首席执行官Brielle Mabrey说：“您可能获得批准的较高抵押贷款金额与可能最适合您的生活方式、目标和预算的更保守的抵押贷款金额之间可能存在差异。”然后财富。“例如，如果您的目标是提前退休，并在您的投资账户中存入固定金额，您可能会有意决定承担较小的抵押贷款 - 这样您就有更多的月度现金流可用于其他投资，”她说.

不同类型的抵押贷款

正如有许多不同类型的房屋可供选择一样，有多种类型的贷款可以满足各种预算和情况。从为首次购房者提供政府支持的热门选择，到为最昂贵的房产提供巨额贷款，了解可用的各种贷款类型以及它们如何适用于您的房屋搜索至关重要。

合规与巨额贷款

最常见的住房贷款类型是传统的合格抵押贷款。根据房地美和房利美制定的规则，在大多数县，合格贷款仅限于484,350 美元的总抵押贷款，并要求房主在首付低于 20%时持有私人抵押贷款保险。

对于价格超过 726,000 美元的房产，购房者可能正在寻找巨额贷款。巨额抵押贷款可能允许借款人最多获得 200 万美元的抵押贷款，但需要强大的信用评分和高首付才能获得资格。每个贷方都可以为巨额贷款制定自己的规则，因此提前询问资格和条款很重要。

固定利率抵押贷款与 ARM

抵押贷款的利率结构也可能有所不同。虽然绝大多数买家会为他们的房屋选择长期、固定利率的抵押贷款，但有些人可能会选择浮动利率抵押贷款或 ARM。

顾名思义，固定利率抵押贷款的期限通常在 15 至 30 年之间，在整个抵押贷款期限内采用固定利率。虽然每月的抵押贷款付款可能会根据财产税和房主保险费率每年发生变化，但摊销时间表概述的本金和利息支付保持不变。

ARM 还具有固定利率，但仅限于有限的时间。在固定利率期间——通常在五到十年之间——利率不会改变，付款时间表将保持稳定。一旦固定利率期结束，利率将根据市场情况定期调整，通常每年一次。

传统贷款与政府支持的贷款

大多数抵押贷款是传统贷款，由私人贷方提供，没有政府机构的支持。但对于合格的买家，也有某些政府支持的计划可以帮助您获得适合您需求的住房贷款。这些特别计划包括：

FHA 贷款：FHA 贷款由私人金融机构根据联邦住房管理局的监管和保险提供。FHA 贷款要求最低信用评分为 500 分，首付低至房屋价值的 3.5%。虽然这对于没有深厚信用档案的首次购房者来说可能是一个很好的机会，但对于那些首付较高且信用评分良好的人来说，这可能会更贵。

VA 房屋贷款：VA 贷款由退伍军人事务部管理，仅适用于现役军人、符合条件的退伍军人和某些幸存的配偶。有了 VA 贷款，房主可以在几乎没有首付的情况下进入他们的家，无需支付私人抵押贷款保险，如果借款人以后难以负担房屋，则可以简化再融资。

美国农业部住房贷款：农村地区收入较低的借款人可以利用由美国农业部管理的农村发展贷款计划。虽然这些贷款提供零首付选项并且费用低于 FHA 贷款，但借款人需要住在合格的地区才能获得抵押贷款。