投资者是住宅房地产市场中不断增长的力量但卖家应该如何评估这些报价

Joe Kotoch 知道卖房子的东西，它不是破裂的油毡、Brady Bunch 时代的厨房用具和染色的天花板。

当 40 岁的 Kotoch 向房主提出建议时，或者在房地产销售的情况下，向继承人提出建议时，他会估计需要多少金钱和工作才能将一座瘪瘪磨损的房子打磨成可供买家准备的状态.有时，卖家会查看他更新结构、系统和饰面的计划，并告诉他他们可以自己完成并获得相同的利润。

“当然，你可以做一些工作，但你不会得到你认为你会得到的溢价，”科托克说，他是一名投资者和房地产经纪人，自 2015 年以来一直在炒芝加哥房屋，年满 6 岁。 2021 年的项目。

各种规模的投资者在单户住宅市场上拥有比以往任何时候都更大的权力。他们带着一大堆现金来到卖家家门口，并挥舞着通过出租或转售来获取回报的公式。当投资者对他们刚刚上市的房屋表现出兴趣时，即使是经验丰富的房主也可能会大吃一惊。投资者提供个人买家无法提供的交易，以及不同的考虑因素。对于大多数卖家来说，投资者提供了效率与高价之间的综合权衡。

投资者越来越多地成为单户住宅市场的一股力量。全国房地产经纪公司 Redfin 估计，在 2021 年第三季度，18% 的房屋被投资者购买。在芝加哥，2021 年第三季度有 8.5% 的房屋出售给投资者，高于去年同期的 7%。房地产数据公司 ATTOM 报告称，在全国范围内，2021 年 30.3% 的房屋是用现金购买的，而 2020 年这一比例为 22.8%。

在过去的十年里，单户住宅投资的类别已经加速发展，现在，从华尔街到大街的投资者都可以利用新的融资、翻新和租赁模式来扩大他们的回报，投资者和房地产经纪人说。

尽管如此，投资机制仍然依赖于愿意向投资者出售的源源不断的房主，而不是希望获得第一套房子的有吸引力的年轻家庭。Redfin 专家指出，投资者对交易非常渴望，以至于他们正在进入价格更高的社区。这意味着几乎任何房屋卖家都可能发现自己收到了投资者的短期报价。

密尔沃基强生金融集团的认证财务规划师鲍勃施耐德说，挑选投资者报价的最重要因素是了解自己的销售目标。“你的目标是尽可能多地为房子买东西，还是你的目标是房子的无压力过渡?”他问。

施耐德最近自己也面临这个决定的变体，当时他与一位熟人谈判，在新房子上市前买了一套新房子。刚刚卖掉了他的第一套房子，施耐德能够提供一个可观的价格并迅速收盘——类似于投资者提供的条件。但是，他还必须说服卖家，这种便利值得放弃由挂牌房屋和邀请竞争性投标所带来的潜在红利。

施耐德说服力的一部分是解释他对他希望购买的房子的意图。他说，考虑投资者推销的卖家也应该这样做。“他们对房子有什么打算?他们不必告诉你，但你可以做一些研究，看看他们对他们购买的其他房子做了什么，”他说。“他们是出租还是转售，如果是，多少钱?他们有没有在他们的房子里做任何工作?”

而且，施耐德和房地产经纪人强调，在您自己身边拥有一位可以为任何一方、投资者或个人的任何报价提供背景信息的经纪人非常重要。

美国全国房地产经纪人协会人口统计和行为洞察副总裁杰西卡劳茨说，了解投资者如何得出要约价格至关重要。

NAR 研究表明，去年，35% 的房屋和公寓以高于标价的价格售出：28% 的房屋和公寓的价格上涨了 101% 至 110%，7% 的房屋溢价超过了卖家最初要求的 110%。“清单上的增量金额直接进入你的口袋，”劳茨说。“这将成为你下一个房子的首付或装修。”

机构投资者表示，他们使用算法驱动的估值模型组合来估计房屋在公开市场上的可能价格，并据此提出报价。但是，他们还考虑了完成轻度到中度更新和健康利润率的成本。

联合创始人兼首席执行官 Brian Bair 解释说，亚利桑那州的 Offerpad 公司在 15 个州翻新和转售单户住宅，它使用分析和当地代理评估的组合来得出它提供给买家的价格。“我们知道消费者不会接受低价报价，”他说。不过，打包交易的一部分是一个简化的流程。卖家不必大肆吹嘘他们的房子，不必担心评估不支持个人的高报价，也不必忍受遵守房屋检查员必须解决的缺陷清单的烦恼。

Kotoch 说，当他发现继承人正在出售房产时，他会接近可能的卖家，他们倾向于优先考虑权宜之计而不是高价，并且对房屋的情感价值很少。他在开始谈话时解释说，他得到了自己的投资者的支持——Renovo Financial，一家支持小规模投资者的金融公司——这意味着他已经准备好现金。

“它给了我更多的声望，”他双关语。“当我提出报价时，我还向他们提供了为什么价格就是价格的理由。我通常会解释说，鉴于供应链和劳动力问题，这就是我们要达到这个数字的原因。我们已经对此进行了评估，我们可以在两三周内关闭。”

而且，Kotoch 并没有为自己和他的合作伙伴提供 20% 的利润而道歉。一些潜在的卖家犹豫不决——“最大的脱节是卖家对工作范围和与之相关的成本不切实际，”科托赫说。“他们都认为你可以在某物上涂上一层油漆，这就是康复。现在，特别是在供应和劳动力短缺的情况下，可能需要三到五个月才能从承包商那里获得投标。我们评估它并说，这是我们的报价，我们可以在两到三周内完成。”