在炙手可热的房地产市场中贷方是否足够谨慎
来源： 2022-03-08 10:23:36
“我的经纪人说房子价值XXX，为什么贷方不这么看?”
抵押贷款经纪人每周都站在这场对话的前线。我们经常遇到这样的情况，即买家以明显高于挂牌价格的价格购买房产——可比销售额不支持买家同意支付的价格。
在这些情况下，贷方通常拒绝放贷。这导致焦虑和越来越绝望的买家争先恐后地寻找融资。正是这种“绝望存款”正在帮助推动目前市场上创纪录的房价。
这是我们最近在 The Mortgage Trail 处理的一个例子：
我们的客户同意以略高于 150 万美元的价格购买价值 99.9 万美元的东约克房产。贷方随后对房屋价值的评估不支持该购买价格，该价格创下了该街道的记录。
换句话说，街道价值(原谅双关语)并不总是反映评估价值，这可能会给新买家带来麻烦……
贷款人依赖评估价值而不是市场价值
贷方依赖于研究市场以确定合理估值的认证评估师的专业估值。他们如何实现这个价值?部分是通过可比销售额。他们调查类似房产的近期交易，并将其与主题房产进行比较以确定价值。
估价师是经过认证的专业人士，经过专门培训以评估财产。他们在交易中没有既得利益。然而，客户的房地产经纪人在交易中拥有非常既得利益，并且买方想要购买，所以这就是导致看到远高于标价的出价的原因。
无条件要约
无条件报价可能会让潜在买家有义务购买贷款人不会资助的房屋。
使问题更加复杂的是可供出售的房屋库存不足。在反复出价和失败之后，买家会感到越来越多的恐慌或紧迫感。卖方市场中的这种FOMO 会导致竞价过高。
当库存比较均衡时，买家可以有条件(验房、融资等)出价。在当今的环境中，根本不考虑有条件的要约，通常会导致无条件的要约使潜在买家需要贷款人根本不会支持的融资。
谁借给谁?
如果销售额创造了记录，那么贷方肯定会借出额外的钱，对吗?
不，他们不是。
贷方根据售价或评估价值(以较低者为准)提供抵押贷款。贷方对他们融资的每一处房产都承担风险，而房地产经纪人则不然——贷方必须小心不要多付。当然，还有回旋的余地，抵押贷款经纪人有助于在贷方和客户之间架起桥梁，但只是在一定程度上。
销售记录正在被设定，因为买家多付了钱，然后找到了弥补差额的额外融资。这种融资降低了贷方的风险以及整体抵押贷款金额。通常，这有助于他们同意为购买提供资金，但它可以深入人心。
买家的多余钱从哪里来?通常来自世代财富。
买家转向妈妈和爸爸的银行
我们有超过 100 名处于购房不同阶段的客户(调查期权、提供报价等)，而且越来越多的父母正在帮助购房跨越融资障碍，要么提供大笔首付，要么作为担保人加入交易，利用他们自己的房屋在过去几十年的房价飞速上涨中获得的资产。
回到我们的东约克买家。贷方的估值意味着他们需要拿出额外的 100,000 美元以上，这是他们没有预算的。对他们来说幸运的是，他们的父母处于可以提供帮助的位置。但没有安全网的买家可能会发现自己没有押金，甚至被告上法庭。
贷方(大部分)不提供更多贷款
在所有这些创纪录的价格和竞标战中，贷方并没有鲁莽行事。相反，买家只是在弥补差价并在此过程中设定新的价格先例。这些霸道的提议找到了额外的融资，这设置了可比性，从而提高了附近房屋的评估价值。市场一直在涨涨涨跌。借用一句似乎特别适合当前市场的话：“涨潮涨船高”。
如果您担心出价过高或考虑利用可用的财富，请与抵押贷款经纪人交谈，以确保了解您正在接受的风险，以及——在理想的世界中——如果房产估值出现在下方，有哪些选择你所希望的。
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