帮助购买的遗产 更高的价格和更富有的建筑商

政府的帮助购买股权贷款计划到底有多大的错误?

对于它的支持者来说，它一直是让年轻购房者登上阶梯的重要工具。但对于它的批评者来说，它推高了房地产价格，并增加了美国最大的房屋建筑商的利润——同时在这个国家到处乱扔着没有吸引力的、通常是粗制滥造的新房。

今天，在原股权贷款计划被撤回近一年后，以及最新版本即将结束的前一年，似乎是清理政策骨干的好时机，一些人担心市场已经越来越依赖这些政策。

股权贷款计划于 2013 年推出，是政府在“帮助购买”下推出的多项举措之一，为买家提供了新建房屋购买价格 20% 的贷款。

它经常被指责为推高房价通胀，最近一次是在上议院1 月份发布的一份报告中。大约 290 亿英镑的纳税人资金将在明年结束之前用于该计划——报告称，这笔钱可以更好地用于建造更多房屋，而不是用于股权贷款

事实上，该报告的基础研究仅发现 Help to Buy 对伦敦周边地区的价格产生了影响，而不是在全国范围内。考虑到两个因素，这并不奇怪：首先，房屋建筑商是价格接受者——他们出售房屋的价格是由当地现有房屋的价格驱动的。其次，该计划最初纠正了市场失灵：它弥合了买家之间的负担能力差距，新建房屋的成本，以及自金融危机以来一直不愿以更高的贷款价值比放贷的抵押贷款机构新建物业的比例超过 75%。它并没有提振市场，而是简单地将新建房屋的抵押贷款置于与现有房产平等的基础上。

但在伦敦，情况就不同了。伦敦特定计划于 2016 年推出，将股权贷款增加到房产价值的 40%。价格飞涨：在首都获得的平均股权贷款从 2015 年第三季度的 69,000 英镑跃升至 2016 年第三季度的 152,000 英镑。任何考虑新建房屋的潜在首次购房者突然发现自己处于更好的购买位置，如果家只是在伦敦内部，而不是在外面——造成了研究中发现的地理差异。结果，在伦敦通过 Help to Buy 支付的房价中位数从 2015 年第三季度的 323,000 英镑上升到 2016 年第三季度的 447,000 英镑。

虽然目前尚不清楚股权贷款计划是否在全国范​​围内推高了价格，但它肯定与信贷紧缩后价格上涨的回升相吻合。2013 年，如果说有什么事情可以扭转房地产市场的话，那就是另一个帮助购买计划，即抵押贷款担保政策。这说服了贷方在更广泛的房地产市场上恢复更高数量、风险更高的贷款，直到 2016 年被撤回。股权贷款计划只是让新建开发商能够利用更广泛的复苏——他们的储蓄罐从中受益。

自 2013 年以来，开发商已设法将房价上涨的大部分利润收入囊中。财务记录显示，当时，该公司每建造一座新房，英国最大的建筑商之一 Persimmon 就在土地和建筑成本上花费了 144,400 英镑，毛利润为 36,500 英镑。到 2019 年，土地和建筑成本没有变化，但毛利润几乎翻了一番，达到 71,300 英镑。

去年，股权贷款计划发生了变化，使其仅适用于首次购房者，并受到区域价格上限的限制。后者已经导致 Help to Buy 房屋的类型、价格和位置发生了一些重大变化。

这些上限在中部和北部最具约束力，低于旧计划结束时记录的平均帮助购买价格。到 2021 年第三季度，即完全在新规则下的第一季度，平均价格已经大幅下跌。在东北部，平均跌幅为 31%，是东南部跌幅的两倍。这些价格下跌反映了正在出售的房屋组合正在发生变化的事实。到 2021 年第一季度，通过 Help to Buy 出售的房屋中有超过三分之一是独立屋，到第三季度，这一比例已降至仅 14%。

这些变化似乎也影响了供应。

我和一些同事进行的研究发现，在 2021 年第三季度，在上限高于平均价格的地区建造的新房数量比 2019 年同期下降了 15%;在上限较低的地区，它下降了 46%。

但是当新计划明年结束时会发生什么?我们比较私人新建竣工和更广泛的市场交易的分析表明，大多数 Help to Buy 房产的建造量都超过了市场原本可能交付的量。

房地产中介第一太平戴维斯估计，与最近的水平相比，股权贷款的结束可能导致每年短缺 17,000 套新房。即使这个数字也可能太低，因为它依赖于房屋建筑商的存款解锁计划的扩大——这是一种基于保险的替代私人部门的帮助购买计划。

Help to Buy 的未来也可能受到政府升级议程的影响。该计划的支出不成比例地集中在伦敦和南部。自该计划开始以来，伦敦的最新年度股权贷款成本(截至去年第三季度)高于约克郡和亨伯的总支出。东南部较高的房价——需要更多的股权贷款——意味着该计划在负担能力最紧张的地区最为活跃。但这些并不是最需要升级的领域。股权贷款能否在明年 3 月的当前结束日期后继续存在，将取决于政府的政策重点。