如何投资房地产出租物业

你花几个小时看 HGTV 或在 Zillow 上看房子吗?也许是时候认真对待房地产投资了。虽然房地产市场比往年更热，但房地产投资初学者应该在潜入之前问自己以下六个问题。

1.出租物业房地产投资适合您吗?

当房地产价值似乎只会上涨时，人们很容易将投资房地产视为一种产生被动收入的简单方法。然而，像任何其他投资一样，您需要为房地产不会立即获得回报的可能性做好准备。在投资出租物业时尤其如此，出租物业的维护和需求总是比您预期的要多。

首先，盘点您的财务状况。您是否有足够的应急基金来支付六个月的开支?您是否背负着高息债务，例如信用卡或个人贷款?您是否将 15% 的收入用于退休?您是否有足够的钱来支付房客之间的维护、保险或抵押贷款等费用，而不会负债?

SoFi 的注册财务规划师 ( CFP) 和财务规划高级经理Brian Walsh 指出，对此类问题的回答可以告诉您现在是否是在不影响其他财务目标的情况下购买投资房产的合适时机。“拥有坚实财务基础的人可以承担额外的风险和新的机遇，”他说。

不要忽视另一个基本问题：你真的想投资房地产吗?Baird Financial Advisors 的首席财务官兼高级财务规划师 Chris Dolan 表示，您需要为成为房东带来的潜在风险和头痛做好准备，包括租金价格波动和选择每月支付租金的可靠租户。

“问问自己：你有心驱逐某人吗?因为有时这正是归根结底的原因，”多兰说。“如果您正在寻找像企业一样的投资房产，您会免费让某人住在您的房产中吗?因为如果你这样做了，那么你的生意就会失败。”

最后，你需要“睁大眼睛”进行投资，这样你才能确切地知道你正在从事什么，特别是在成本和风险方面，退休收入认证的专业人士兼执行副总裁贾斯汀霍尔弗森说Great Waters Financial 的财富管理策略。“我总是告诉人们的第一件事是：你确实需要谨慎行事，因为这并不像从外面看起来那么容易，”他说。

2. 你应该买什么样的出租物业?

决定是否投资于出租物业的一个关键部分是确定您必须花多少钱——以及您是用现金支付还是抵押贷款。

如果您使用融资，贷方会想知道您的信用评分、您有多少首付、您的债务与收入比率，以及您是否会使用您当前拥有的房屋的净值来进行投资。

多兰指出，只要购买出租物业对您的财务状况有意义，它就可以成为增加财富的独特机会。“大多数中产阶级的美国人不会能够走进银行说，'我想借半百万美元来投资市场，'”他说。“你可以利用别人的钱来进行[房地产]投资。”

沃尔什建议，当您比较各种房地产投资的利弊时，一定要合理估计您可以收取的租金金额，以便制定一个现实的现金流计划。

每个月收到的钱需要支付费用，包括抵押贷款、保险和意外费用，所以“算一算”，沃尔什说。

确定您的目标和目的也可以帮助您决定购买哪些房产。您是否打算偶尔使用房屋并在今年余下的时间将其出租?或者，您是否正在寻找仅用于产生被动收入的投资房产，最终可能成为您唯一的收入来源?“以终为始，”Halverson 建议道。

3. 您将如何管理您的房地产投资?

沃尔什说，大多数出租物业的所有者属于两个阵营之一：他们购买的房屋相对靠近他们居住的地方，或者他们在搬家后将以前位于不同地理区域的住所转换为出租物业。

无论您采用哪种方法，您都需要决定是自己处理维护问题还是聘请管理公司。Halverson 合作过的大多数人都是从自己管理房产开始的，但他们经常转向支付管理公司的费用。“您将获得更少的利润，但您也可以放心，您不必自己动手，”他说。

多兰说，物业管理公司还可以在必要时帮助选择租户或驱逐他们，以及日常维护，例如修剪草坪或进行维修。他补充说，如果您采用 DIY 方法，请考虑前往您的出租物业并处理这些问题的时间。

“这通常是最终扼杀某人交易的原因——与租户打交道时的时间和情感创伤，”多兰说。“物业经理将减轻这一切。”

4. 您将如何处理出租物业的业务方面?

除了帮助经营您的出租物业外，与管理公司合作还有另一个优势：您可以在税款中扣除这些费用，以及其他费用，例如抵押贷款利息、财产税、折旧、维修和运营费用。虽然这是一个不错的福利，但这也表明一旦您拥有出租物业，您的财务状况就会变得更加复杂。

“与税务专业人士交谈，因为他们可以帮助您有效地减少您的应税收入，”Halverson 建议道。更重要的是，您应该为您的出租物业开设一个单独的银行账户，或者考虑设立一家有限责任公司 (LLC)来处理所有收入和支出。“把它当作生意来对待，”他补充道。

Dolan 建议创建一个单独的业务实体来处理您的租金收入，以最大程度地降低相关风险。例如，如果有人提起诉讼，他们只能针对 LLC 而不是您本人提起诉讼。最后，不要忘记保险。“这将有助于保护自己的责任，”他说。

5. 你能避免常见的出租物业投资错误吗?

因为您可能将出租物业视为一项长期投资，所以您希望避免一些可能导致您赔钱的错误——或者完全放弃这个想法。

“我看到的最大错误是人们制定了一个计划，并假设他们每个月都会有租户入住，没有间隔，”沃尔什说。“这对于最好的情况来说很好，但我鼓励人们考虑一个更现实的假设，比如租户缺口、延迟付款或大规模的意外维修。”

同样，Halverson 也看到人们在不事先与房主协会或城市法规核实的情况下就可以出租房产而被烧毁。一些初学者也会犯错误，即在装修或康复方面投入过多资金，或者承担过多债务——这两种情况都会侵蚀你的利润。还有一些人过早地购买了太多的出租物业，而不是先了解一个物业的来龙去脉。

外卖?与生活中的许多事情一样，谨慎行事并进行研究。投资租赁房地产是一项重大承诺。

6. 拥有出租物业有哪些选择?

多兰说，在与客户一起制定退休计划时，每当看到租金收入时，他都会松一口气，因为这在他们停止工作后提供了稳定的现金流来源。

也就是说，拥有出租物业并不适合所有人。也许您对成为房东或处理财产维护的想法感到厌烦。或者可能归结为美元，而您没有足够的钱购买房产。不管是什么原因，都有替代方案。

例如，您可以选择与其他人进行投资。但是，在这样做之前，请确保您已经制定了一份可靠的协议并咨询了律师，Halverson 建议。他警告说：“这听起来是个好主意，而且确实可以，但在前端为可能发生的所有可能性做准备时要过于谨慎。”

风险较小的策略是使用Fundrise或CrowdStreet等多个平台对房地产进行小额投资。优点是您与许多其他小额投资者共同购买房产——并消除了很多麻烦(选择房产并进行管理)。你也需要更少的钱来投资。

没有太多钱的人的另一种选择：通过购买房地产行业公司的股票，投资于房地产市场的基金或购买房地产投资信托基金(房地产投资信托基金的简称)来投资股票市场的房地产。该策略将在不同地点提供更广泛的资产敞口，这有助于分散风险。

最后，还有一种先试后买的选择：沃尔什建议，首先定期出租您居住的房产，逐步成为房东。这是一种试驾过渡到仅出于出租目的而拥有财产的方式，”他说。