迈阿密的房地产市场在2022年初仍然火爆

1 月份超过 40% 的交易是现金交易

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，随着现有公寓交易连续第 16 个月飙升，大迈阿密住宅房地产市场继续其历史性的房屋销售，1 月份的销售量创下历史新高。

炙手可热的市场正在走出历史性的 2021 年，迈阿密打破了许多记录，包括其历史上的年度房屋总销售额、最高的年度总销售额、最多的单户住宅销售额、最多的公寓交易等等。

“国内和全球购房者对迈阿密房地产的需求从未像现在这样高，”迈阿密董事会主席小费尔南多·阿伦西比亚 (Fernando Arencibia Jr.) 说。“美国主要公司在迈阿密开设总部，国内和全球迁移到南佛罗里达州，佛罗里达州居民在黄金购房年的比例更高，远程工作的扩大，低抵押贷款利率，佛罗里达州的低税收，放宽的 Covid 限制，南佛罗里达州的健康生活方式和更多的生活方式都在迈阿密蓬勃发展的销售中发挥了作用。”

迈阿密历史上最好的一月销售月

由于季节性因素，1 月通常是南佛罗里达州销售较慢的月份(从历史上看，由于许多购房者在迈阿密下一学年开始之前关闭，因此 3 月的销售往往会回升)。但不是今年一月。

2021 年 1 月，迈阿密-戴德县的房屋总销量同比增长 19.6%，从 2,211 套增至 2,645 套。迈阿密单户住宅交易量增长 4.1%，从 968 套增至 1,008 套。迈阿密现有公寓销售量增长 31.7%，从 1,243 套增至 1,637 套。这标志着公寓连续第 16 个月实现两位数的同比增长。

与 2020 年 1 月相比，2022 年 1 月迈阿密的房屋销售量也显着增加。与 2020 年 1 月相比，2022 年 1 月迈阿密的房屋总销售量增长了 42.4%，从 1,857 套增至 2,645 套。迈阿密单户住宅销售(增长 13.6%)和公寓交易(增长 68.8%)高于 2020 年 1 月。

迈阿密豪华公寓销售激增 69.9%;中端市场 400-60 万美元的交易量也跃升

迈阿密现有的豪华公寓(100 万美元及以上)销售额同比飙升 69.9% 至 192 笔交易。2022 年 1 月，迈阿密单户豪宅交易量同比增长 20.4%，至 201套。

迈阿密豪宅公寓拥有 6.9 个月的健康库存(市场平衡)，鉴于需求旺盛，预示着该行业未来将出现更多增长。豪华单户住宅有3.2个月的供应量。由于需求旺盛，所有物业类型的豪华月份供应量继续呈下降趋势。

低利率、强劲的标准普尔 500 指数、在动荡的经济中稳定资产的吸引力、购房者离开税收负担重的东北各州到佛罗里达州购买(无州所得税)以及在家工作和远程学习政策都联合起来为南佛罗里达州的豪华单户住宅创造了一个强大的市场。

随着全球疫苗接种率的上升和世界各地不稳定的政治局势，南佛罗里达州的外国购房者正在增加。全球买家来到这里购买疫苗和购买房产。

接种疫苗的外国人被允许在 11 月 8 日恢复前往美国的旅行，这导致南佛罗里达州有更多的国际投资——这是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密购买，因为迈阿密是一个世界级的全球城市，其房地产价格优于其他类似的全球城市。外国买家对我们令人难以置信的多样性和对所有文化的接受以及我们所有的便利设施感到宾至如归。

2022 年 1 月，价格在 40 万美元至 60 万美元之间的迈阿密单户住宅同比增长 31.3%，达到 386 笔交易。迈阿密现有公寓销售额在 40 万美元至 60 万美元之间，同比增长 98%，达到 303 笔交易2022 年 1 月

。春天到来的低供应/高需求市场的更多库存

冬季库存总有季节性淡化。预计到 2022 年春季，更多库存将进入市场，因为潜在的购房者更愿意挂牌和展示他们的房屋。抵押贷款延期的房主数量下降也将带来更多库存。对利率上升的预期应会继续推动 2022 年第一季度的需求

。迈阿密单户住宅的新挂牌量从 1,541 套下降 9.1% 至 1,401 套。公寓的新挂牌量下降了 3.6%，从 2,500 套降至 2,410 套。

2022 年 1 月，单户住宅的库存量同比下降 30.4%，从去年的 3,401 个活跃挂牌量下降至上个月的 2,367 个。公寓库存从 2021 年同期的 12,608 套挂牌量同比下降 53.1% 至 5,908 套。

自 2019 年 7 月以来，单户住宅的几个月库存供应量有所下降，反映了强劲的需求。单户住宅的月库存供应减少 41.9% 至 1.8 个月，这表明卖方市场。现有公寓的库存减少 74.3% 至 2.9 个月，这表明卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应。

截至 2022 年 1 月末，活跃挂牌量同比下降 48.3%，从 16,009 间降至 8,275 间。

从全国来看，1月底房屋库存总量为86万套，比12月下降2.3%，比一年前(103万)下降16.5%。按照目前的销售速度，未售出库存的供应量为 1.6 个月，低于 12 月的 1.7 个月和 2021 年 1 月的 1.9 个月。

美联储在 2022 年进一步加息的决定应该会减缓中位数价格的增长

中位数价格上涨是全国性的趋势。相对于高需求的低库存导致价格上涨。在本地，迈阿密奢侈品销售的更大份额是中位数价格同比大幅上涨的部分原因。

美联储在 2022 年加息和结束购债的决定将在短期内加速住房需求，最终对房价中值造成下行压力。

2022 年 1 月，迈阿密-戴德县单户住宅中位价同比上涨 10.8%，从 469,500 美元增加到 520,000 美元。迈阿密单户住宅中位价已连续 122 个月上涨，连续 10.1 年上涨。现有公寓中位价同比上涨 28.6%，从 280,000 美元增至 360,000 美元。在过去的 128 个月中，有 124 个月的公寓中位价上涨。

较低的抵押贷款利率使购房变得更实惠。根据房地美的数据，1 月份 30 年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为 3.45%，高于 12 月份的 3.10%。2021 年全年的平均承诺率为 2.96%。

如果抵押贷款利率继续上升，房价增长可能会放缓。随着越来越多的卖家在 2022 年挂牌，库存增加应该会缓解中位数价格的增长。

NAR 首席经济学家劳伦斯·云预计，到 2022 年底，30 年期固定抵押贷款利率将升至 3.7%。仍低于大流行前的 4%。

由于利率仍处于历史低位，许多南佛罗里达州的房主已经为他们的住房贷款进行了再融资。因此，今天不仅许多房主支付较低的抵押贷款付款;他们这样做是在他们的财富(房屋净值)显着增加的时候。房屋净值可用于装修、大学贷款等。

与其他全球城市相比，迈阿密仍然很便宜。根据莱坊的 2021 年财富报告，在迈阿密，100 万美元可以让购房者净赚 85 平方米的优质房产。摩纳哥(15 平方米)、香港(23 平方米)、伦敦(31 平方米)、纽约(34 平方米)和日内瓦(35 平方米)等地以 100 万美元的价格提供的优质土地要少得多。

迈阿密美元交易量总计 21 亿美元，展示了住房对当地经济的影响

尽管其他行业在过去一年中举步维艰，但房地产在全国和地方都提振了经济。在美国每售出两套房屋，就会创造一个就业机会。据 NAR 称，佛罗里达州典型房屋销售的总经济影响为 90,300 美元。

2022 年 1 月，迈阿密的总美元交易量为 21 亿美元。单户住宅的美元交易量同比增长 16.7%，从 8.792 亿美元增至 10 亿美元。公寓美元交易量同比增长 56.2%，从 6.671 亿美元增至 10 亿美元。

迈阿密不良销售持续下降，反映市场健康

上个月迈阿密所有已关闭的住宅销售中只有 1.2% 出现不良销售，包括 REO(银行拥有的房产)和卖空，而 2021 年 1 月这一比例为 1.8%。2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。

2022 年 1 月，迈阿密不良销售总额同比下降 20.5%，从 39 降至 31。卖空和 REO 分别占 2022 年 1 月迈阿密总销售额的 0.6% 和 0.5%。卖空交易量同比增长 13.3%，而 REO 下降 41.7%。

迈阿密的不良销售百分比与全国数字相当。在全国范围内，2022 年 1 月，不良销售额占销售额的比例不到 1%，与 2021 年 1 月的百分比相同

。迈阿密的销售额百分比继续超过全国，州

2022 年 1 月，全州单户住宅销售量同比增长 1.4%，从 21,587 套增至 21,885 套。佛罗里达州现有公寓销售量在 2022 年 1 月同比增长 6.7%，从 9,608 套增至 10,252 套。

在全国范围内，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓在内的成屋销售总成交量较 12 月增长 6.7%，经季节性因素调整后的 1 月年增长率为 650 万套。销售额同比下降 2.3%(2021 年 1 月为 665 万)。

在全州范围内，2022 年 1 月单户住宅的中位售价为 375,000 美元，比 2021 年 1 月的 305,000 美元上涨 23%。佛罗里达州现有公寓的中位售价从 2021 年 1 月的 230,000 美元上涨 23.9% 至 2022 年 1 月的 285,000 美元。

在全国范围内，随着每个地区的价格上涨，1 月份所有住房类型的现房价格中值为 350,300 美元，比 2021 年 1 月(303,600 美元)上涨 15.4%。这标志着连续 119 个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引多个投标，买家超出标价

2022 年 1 月，独栋住宅收到的原始标价的中位数百分比为 98.1%，比去年的 96.8% 增长 1.3%。现有公寓收到的原始标价的中位数百分比为 97.3%，比去年的 94.3% 增长了 3.2%。

迈阿密单户住宅销售的上市和合同日期之间的中位数为 24 天，比去年的 28 天减少了 14.3%。单户住宅的中位销售时间为 74 天，比去年的 80 天减少了 7.5%。

公寓上市日期和合同日期之间的天数中位数为 40 天，比 63 天下降 36.5%。公寓待售天数中位数为 87 天，比 111 天减少 21.6%。

2022 年 1 月，迈阿密现金销售额比全国数字高出 48.5%

现金销售占迈阿密 2022 年 1 月完成销售的 40.1%，而 2021 年 1 月这一比例为 33.1%。根据最新的 NAR 统计数据，美国约有 27% 的房屋销售是现金销售。

现金买家的高比例反映了迈阿密作为外国买家在美国房地产市场中的领先地位，他们倾向于用所有现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的人，他们可以从房地产销售中获得更多的利润。

现金销售占迈阿密所有现有公寓销售的 49.4% 和单户住宅交易的 25%。