先租后买是下一个热门市场吗 华尔街这么认为

私募股权巨头黑石集团最近斥资 60 亿美元投资于近期历史上对郊区的最大赌注之一。2021 年 7 月，黑石收购了美国最大的先租后买 (RTB) 公司 Home Partners，该公司在全国拥有 17,000 套房屋。先租后买模式已经存在多年，但随着 Main Street 现在将真金白银投入到这种金融模式中，它可能会改变消费房地产市场——并改变普通美国人拥有住房的道路。

模型很简单。公司吞并了数千套房屋，并将它们以“先租后买”的方式投放市场——这意味着你以租房者的身份进入房屋，但可以选择在未来直接从业主或拥有公司那里购买房产日期。

面向投资者和准房主的先租后买工程

随着房屋需求的飙升和库存的减少，在大流行期间，先租后买模式变得非常流行。数字房地产平台 Home Qualified 总裁 Ralph DiBugnara 在一份报告中告诉 GOBankingRates，他认为投资银行正在押注“先租后买”模式，因为他们越来越关注单户住宅租赁，以及所表达的战略使相关投资获得更高的回报率。

投资回报通常有利于投资者。在这些安排中，承租人每月租金的一部分用于支付房屋的首付。房屋可以出售给承租人的价格是事先商定的，并且在合同中商定了用于实际首付的租金百分比。需要注意的是，租户在这些类型的安排中支付的每月租金高于实际市场价值(这意味着普通租户只需支付房屋租金)。

在这种安排中用于首付的租金百分比取决于任何附加合同中规定的细节。重申一下，承租人每月支付的金额高于公平市场价值，因为额外的钱用于最终支付首付。这种安排对于想要在实际居住时慢慢为房屋储蓄的准房主来说可能是一个好处，但它也带来了风险。Rocket Mortgage 表示，先租后买的最大缺点是，如果您最终选择不买房，您将没收您支付给房主的任何租金。

“如果先租后买选项的成本不是基于高于市场的租金或房屋最终融资利率，那么它应该被视为购买房地产的一种选择，”DiBugnara 补充道。他还建议首先查看购房补助金或城市和州计划，以帮助首次购房者。

房地产库存仍然给房地产市场带来问题

过去两年表明，负担能力不一定是购房者的问题，而是库存问题。

上述住房短缺主要是由于大流行期间人口从市中心流向郊区造成的。郊区房屋的销售速度比买家有机会仔细考虑他们的决定还要快，而且远高于要价。

2021 年的房地产市场可能会成为有史以来最疯狂的房地产市场之一。审计、税务和咨询公司 RSM 的高级房地产分析师 Crystal Sunbury 向 GOBankingRates 详细说明，从 2020 年 11 月到 2021 年 11 月，房屋的中位价上涨了 13.9%，达到 353,000 美元，房屋平均在 18 天内售出。

千禧一代老龄化人口的偏好也改变了市场偏好，华尔街正在注意到这一点。以租房者为中心的金融服务公司 Rhino 的首席执行官 Paraag Sarva 表示，千禧一代和 Z 世代不再将传统的房屋所有权视为现实或负责任的财务决策，并且“还有其他方式来积累他们父母无法获得的财富，例如通过可访问的移动应用程序进入股市并投资于替代货币。”Sarva 指出，除了购房价格飙升之外，今年的租金价格也有所上涨。

“随着过去一年左右的租金成本急剧上升，我们可以预期房地产市场将继续遵循从租到买的趋势，”他总结道。

黑石集团继续大规模购买房屋

尤其是黑石集团是企业租购领域的较大参与者之一。2020 年，《纽约邮报》报道了 Blackstone 旗下的 Invitation Homes 每周花费 1.5 亿美元购买出租房屋，然后以高于平均水平的租金将其换给潜在买家。

在大流行期间，单户住宅的供应减少了，但这并不意味着对它们的需求已经减弱。“在新冠疫情之后，单户住宅租赁变得比以往任何时候都更受欢迎。更多的人想要更多的在家工作或上学的空间。有些人还像游牧民族一样生活，他们的新虚拟工作为他们提供了好处，”DiBugnara 补充道。对单户住宅的持续需求表明，从租到买的市场有可能继续存在并扩大。如果黑石最近 60 亿美元的双倍下注有任何迹象，其他投资公司很快就会效仿。

对于普通消费者来说，这种情况可能意味着在未来几年内寻找其他方式来登陆他们的梦想家园。虽然您去年可能想要的房子可能会在不到一个月的时间内被抢购一空，但通过先租后买的选择，您可能能够更轻松地找到您想要的东西。

对于合格的买家来说，这种情况可能会提供更多选择——甚至可能是在做出坚定承诺之前“试穿房屋大小”的机会。如果租金保持高位或继续上涨，那么普通住宅支付的租金与先租后买安排中增加的股权支付之间的差异可能足够小，足以使先租后买成为一个有吸引力的价值主张。