租金通胀的雪球效应

2021 年，整个美国的房地产市场出现了历史性的房价和租金上涨，这导致许多人质疑 2022 年租金价格是否会继续飙升。正如我在这里所说，租金必须上涨!

最近几个月，我们在商界听到的只是物价和工资的上涨。当费用增加时，价格必须跟随。在房地产投资中，主要成本是保险、劳动力和税收(财产税)，这些成本在 2021 年都上升了，还有债务，因为预计明年利率会上升。

随着房价的上涨，房产税也在大幅上涨。

由于 Covid-19，房地产投资活动和向郊区迁移的活动有所增加，这导致过去 18 个月的房屋和租金价格飙升。根据全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，在 2021 年第二季度 NAR 追踪的 183 个市场中，房价上涨了99%，其中 78% 的房价出现了两位数的升值。随着房价大幅上涨，房产税也在大幅上涨，增加了业主的成本，让房东别无选择，只能提高价格。这种循环助长了租金上涨，导致租金进一步上涨，这可能会大幅增加房产税。

成本上升，供应链中断将持续到 2022 年。

最近几个月，价格全面上涨。食品、能源、汽车、半导体、材料——一切都受到价格上涨的影响。11 月，全国独立企业联合会 (NFIB) 发现59%的小企业主在 1970 年代大通胀末期提高了平均售价，这是自 1979 年 10 月以来的最高读数。NFIB6 月份的报告得出结论：“随着业主将不断上涨的劳动力和运营成本转嫁给客户，主街价格上涨的发生率明显上升。”

工资上涨了，劳动力短缺的前景看不到尽头。

随着经济在大流行引发的放缓后恢复动力，美国劳动力成本大幅攀升。工人很难找到，迫使公司提高工资和福利。在工人严重短缺的情况下，劳工统计局 (BLS) 的数据显示，工资在 2021 年第三季度飙升1.5%，是该部门自 20 年前开始追踪以来的最高增幅。根据劳工部的数据，在截至 2021 年 9 月的 12 个月期间，最广泛的劳动力成本衡量指标就业成本指数飙升3.7%。

主要雇主都对招聘困难趋势可能产生的影响表示担忧。据路透社10 月的一篇文章称，“Domino's Pizza 引用了司机短缺的原因，因为它最近报告了美国销售额罕见的下降，而联邦快递公司在 9 月下调全年预测时也引用了更高的劳动力成本。”同样，亚马逊在 10 月份报告称，它预计供应链和劳动力问题将在第四季度造成“数十亿”损失。

保险费率将继续上涨。

《华盛顿邮报》最近发现，由于“材料成本上升、供应链中断和气候变化”，家庭保险保费在 2021 年平均上涨了4% 。根据 LexisNexis Risk Solutions 的一项研究，2020 年，极端天气导致灾难损失增加了 40%，而美国国家海洋和大气管理局在 2021 年 10 月报告称，美国发生了 18 起天气灾害事件，每起损失至少 10 亿美元，因此那一年——对于房主来说是艰难的几年。

由于这些灾难，再加上持续的 Covid-19 大流行和通货膨胀，保险公司的成本上升了。现在，标准财产保险单所涵盖的一切都变得更加昂贵。由于建筑成本飙升和产品供应链受损，加上主要港口的积压，所有家庭维修的成本都要高得多。因此，保险公司预测他们目前面临的损失将在明年和可预见的未来转化为房主的保费增加也就不足为奇了。

FEMA 的新洪水风险评级方法“Risk Rating 2.0”将增加许多洪水保险保费，特别是在面临海平面上升和气候变化的佛罗里达州等地。

结论

住房(住所)是消费者价格指数中最大的一个组成部分。通过对租金的影响，更高的房价会影响通货膨胀，但有一定的滞后性。达拉斯联邦储备银行经济学家的研究支持我的结论，预测“租金通胀”将在 2022 年和 2023 年以 30 多年来的最高速度加速。

我预计，由于劳动力成本上升、财产税上调、保险成本以及许多市场在不久的将来供应有限，我们将在 2022 年和 2023 年看到租金继续增长。大流行期间抑制租金支付也促成了这一结果，因为房东承担了不成比例的经济负担。因此，租金将面临巨大的上行压力，这种压力只会随着 2022 年工资和生产的上升而加速，直到大多数供应链和劳动力中断消退，恢复正常运营并降低通胀压力。