房价在2021年破纪录 预计市场将略有降温

当萨曼莎克里斯蒂寻找替代她和她的家人在温尼马卡租用的狭窄、破旧的房子时，她看到租金价格上涨，她的选择越来越少。

克里斯蒂是一家物业管理公司的区域主管，她说她和她的丈夫是一名焊工，他们最终决定尝试通过内华达州农村住房管理局的 Home at Last 首付援助计划购买房屋。

“我们开始吝啬每一分钱。我们开始只是为我们的账单支付最低限度的费用，以保持这些最新并让我们维持生计，“她说。“我们没有买任何额外的袜子。我们没有买额外的牙刷。”

但是，即使有了首付援助和储蓄，克里斯蒂的购房过程仍然是一场情绪化的过山车。她走过了六间以上的房子，但有时在她完成参观时，优惠已经到位并被接受了。

在终于找到她喜欢的可用房屋后，她立即提出要约，祈祷交易不会失败。

“我当时只是说'忘记它'，”克里斯蒂说。“当他们接受了这个提议，我的房地产经纪人告诉我他们已经接受了，这就像一个巨大的重量从我肩上卸下来。我很高兴，我什至无法正确表达自己。”

克里斯蒂在获得房子方面的宽慰远非独一无二。

受供应链限制、历史低利率、住房库存短缺和大流行影响的移民变化的刺激，内华达州的房价在 2021 年飙升至历史新高，连续第二年达到两位数的涨幅。

RenoSparks 房地产经纪人协会 2021 年主席加里·麦克唐纳 (Gary MacDonald) 将价格上涨描述为“卖方市场”，因为出售房屋的人通常可以获得很多报价。

“当 COVID 首次进入市场时，我们都认为它会不好，它会损害我们的业务......从本质上讲，它除了伤害我们之外什么都没有，”麦克唐纳说。“全国各地的每个人都看到了业务的增长。房地产市场刚刚死去的地区，突然间又活了起来。”

去年，内华达州两个最大的大都市区的房价在拉斯维加斯上涨了 23% 以上，在 Reno-Sparks 地区上涨了 22% 左右，全国的房价也是如此。在美国全国房地产经纪人协会追踪的几乎所有市场中，单户现房的中位价在第三季度都有所上涨，其中 78% 的市场在同一时间段内出现了两位数的价格上涨。

该州的豪宅销售额也有所增加——售价超过 100 万美元的房屋。

来自拉斯维加斯房地产经纪人协会的数据显示，截至 12 月底，2021 年豪宅销量达到创纪录的 1,560 套，仅占该协会当年房地产销量的 3% 以上。该协会报告称，2021 年的房地产销售量超过 50,000 套，超过 2011 年创下的近 2,000 套销售记录。

拉斯维加斯房地产经纪人协会 2021 年主席阿尔多·马丁内斯 (Aldo Martinez) 表示，豪宅销售增长的部分原因是价格上涨。他说，几年前可能卖到 800,000 美元的房屋现在可以卖到 100 万美元以上，属于豪宅类别。

“所有已售豪宅的中位价为 140 万美元，”马丁内斯说。“对于我们的奢侈品市场来说，达到 140 万美元，当你看看其他市场以及他们的奢侈品市场中位数价格是多少时，这仍然是非常实惠的。”

麦克唐纳将去年内华达州北部豪宅销售的增长描述为“戏剧性的”。他说，在太浩湖和斜坡村周边地区，买家遇到了库存不足的情况。许多人提出高于最初要价的报价来获得房子。

尽管对于该州的长期居民来说，内华达州的房地产价格可能看起来高得离谱，但与纽约市、旧金山和檀香山等该国其他地区相比，麦克唐纳称其为“便宜货”。

经济适用房和租赁市场

尽管内华达州的房地产市场可能比其他地方便宜，但房价上涨和供应短缺使得中等收入或低收入阶层的人更难买房。

部分问题源于对高端豪宅的需求。

“如果你是一个全国性的建筑商，并且你在股票市场上，你将建造人们愿意购买的房屋，如果他们愿意购买 700,000 美元的房屋而不是 200,000 美元的房屋，那么你”重新建造价值 700,000 美元的房屋，”麦克唐纳说。“如果你是一名建筑商，希望养家糊口，让他们完成学业和其他一切，那么你也会做同样的事情。”

马丁内斯补充说，那些希望在 2021 年购买房屋的人必须调整偏好并决定他们可以没有什么生活。

“人们不得不做出重大牺牲。没有住在他们想要的地区，没有他们想要的大小房子，”马丁内斯说。“对于那些不愿意做出这些牺牲的人，他们会去租房子。”

在拉斯维加斯和其他市场，马丁内斯说，某些公司购买房屋进入租赁市场是因为他们意识到工资跟不上不断上涨的房价，这对他们有利。

价格高昂的买家、等待市场的个人以及对租赁单位的需求增加导致租金价格出现两位数的增长。

2021 年第三季度，南内华达州公寓的平均要价达到每月 1,400 美元左右，自 2020 年以来上涨了 30%。在 RenoSparks 地区，租金上涨了近 22%，并在同一时间段内徘徊在每月 1,500 美元附近.

麦克唐纳补充说，经济适用房短缺也适用于出租房屋。随着价格上涨，负担得起的出租房屋仍然稀缺，并且建筑物的建造和维护成本与租户可以负担的成本之间存在差距。

麦克唐纳说，除非政府可以帮助补贴经济适用房的建设，或者想办法人为地压低租金，否则市场在不久的将来不太可能满足对经济适用房的需求。

低利率和减少库存。

徘徊在 3% 左右的创纪录低利率也推动了去年的购房。

马丁内斯说，尽管房屋标价可能吓坏了许多潜在买家，但低利率抵消了价格上涨的作用。

麦克唐纳说，许多精明的买家也可能有钱买房，但由于利率低，他们选择贷款买房。当然，挑战在于住房供应短缺。

希望在 2021 年出售房屋的家庭的购买选择有限，随着 Reno-Sparks 地区市场趋于平稳，MacDonald 注意到的趋势之一是应急销售的增加，保护了想要在购买另一处房屋之前先卖掉房屋的买家。

房地产经纪人还看到现金销售增加，因为买家使用现金报价作为激励卖家加快成交的动力。

11 月，拉斯维加斯房地产经纪人协会报告称，当地所有房地产销售的 30.1% 是用现金购买的，高于一年前的 18.9%。尽管该地区经历了显着的现金销售增长，但仍低于 2013 年 3 月 59.5% 的现金买家峰值。

展望未来

麦克唐纳说，每当市场“失控”时，它通常会找到回归平衡的方式。

在过去的四到五个月里，Reno-Sparks 市场趋于平稳，这意味着价格有所稳定，并且没有像去年那样逐月上涨。

“我认为我们看到了一个平台期，我认为每个市场都有一个自我强加的定价限制，”麦克唐纳说。

在内华达州南部，马丁内斯表示，随着买家对支付高价持怀疑态度，他预计房地产市场最终会自我调整。尽管如此，他并不预计大萧条期间和之后的价格会急剧下跌。

但由于供应问题，他警告说，价格可能在未来三到五年内不会出现平台期。

“我预计今年会有更稳定的增长，可能会增长 4% 到 7%，至少在工资能够跟上之前，”马丁内斯说。

马丁内斯补充说，尽管 2021 年南内华达州大约 35% 的买家来自州外，但市场仍需要满足 65% 内华达州内消费者的需求。如果当地人负担不起住房，那么销售和价格就无法像 2021 年那样增长。

高房价让人想起 2000 年代初至中期的房地产泡沫。但内华达州的高房价并不是由掠夺性贷款、缺乏足够的监管或负资产推动的。低供应、高需求和不平衡的房地产市场推动了价格上涨。

“即使在 2002 年至 2007 年的准备阶段，情况也有所不同。那时，人们无需获得贷款资格即可获得贷款，”麦克唐纳说。“现在，你真的必须站出来对贷方说，‘好吧，我买得起这个地方。’”