2022年会是房地产的标志年吗

沃顿商报：今年加息对买房和卖房市场的影响有多大?

Susan Wachter：这是 2022 年的一个关键问题。我会这样说：美联储必须做什么?通胀存在很大的不确定性，目前处于 7% 的 40 年高位。它会以多快的速度下降?美联储已经在进行三次加息，每次加息 25%，这将使我们回到 4% 的抵押贷款利率。这仍然是历史最低点。

如果抵押贷款利率保持在 3% 到 4% 的范围内，我认为这不会影响住房和价格上涨的好一年——不是以相同的速度，而是减速。摆在我们所有人面前的一个大问题是：美联储是否需要做更多事情，这将对房地产市场和整体经济产生什么影响?

沃顿商报：您认为它将如何影响房屋建筑商，因为那里的信心似乎正在减弱?他们仍在处理供应链问题和大流行病。许多独栋住宅建筑处于市场的高端，尤其是在过去几年中。

“问题是，当抵押贷款利率上升超过 4% 时，我们是否会举行买家罢工，同时房价会以惊人的速度上涨。”

Wachter：与直觉相反，现在所有的气瓶都适合家庭建筑商。他们想尽快推出产品，并[这样做]。这对购房者来说也是违反直觉的。他们看到了利率上升的可能性，他们希望尽早购买。因此，就目前而言，在我们所看到的利率范围内，我认为这不会对住房建设的标志性年份造成影响。

问题是，当抵押贷款利率上升超过 4%，同时房价以惊人的速度上涨时，我们是否会举行买家罢工。不是去年的利率，这是过高的，但仍然是正常利率的两倍。这两者都可能意味着买家最终不得不转而观望，这当然会打击建筑商。建筑商现在正在传递他们的价格上涨。他们很难把产品拿出来，但他们正在尽可能快地移动它。

沃顿商报：许多千禧一代现在希望在房价上涨且供应问题的市场中成为首次购房者。看看未来 12 个月会发生什么将会很有趣。

Wachter：千禧一代正处于购房高峰期。此外，在大多数市场上拥有比租房更便宜。但是，有资格获得房屋并获得首付——[房价中位数]超过 350,000 美元——超出了许多千禧一代，尽管拥有它会更便宜。这个[差距]越来越大。根据你的工作，你的工资跟不上通货膨胀。所以，我们有很多灰心的租房者，他们认为自己租了很长一段时间，尽管他们正处于哥哥姐姐和父母买房的年纪。

太空竞赛

沃顿商报：疫情期间，很多住在城市的人因为各种原因搬到了郊区。现在，看起来我们很大一部分员工将继续在家工作。这对于在建设新房地产项目和翻新旧项目方面投入大量资金的大城市来说意味着什么?

Wachter：我们很可能会看到分歧。较新的项目，较高质量的项目可能会做得很好，但对于B级产品，特别是办公和新零售，以及是否敲响丧钟，这是一个真正的问题。这将部分取决于 COVID 和返回工作空间。

在 COVID 开始时，出于两个原因，存在空间竞赛——一场逃离城市的竞赛。一，只是为了逃避新冠病毒和新冠病毒的集中，到空旷的地方进入家中。但是，当然，现在有了这种以前不存在的远程工作选项。不是每个人都会接受它，但很大一部分员工会接受它。我们将永久转向混合动力，这将减少需求，但不会减少 A 级空间。这将减少对旧空间的需求。

“我们在[住房]建设、定价、销售——一切方面都迎来了美好的一年。但这一切都取决于……美联储必须如何应对通胀。”

这将对零售业和大城市市中心的活力产生影响。过去，有些大城市非常依赖市中心，例如纽约市和旧金山。他们真的被击中了。COVID 的未来将影响这一点，以及 omicron 的未来。在 2020 年 1 月，我们看到办公空间的占用率为 40%——仍然很糟糕——但现在在这些大城市中下降到 28%。这确实是个问题。

然而，随着乐观和 omicron 的结束，我们很可能会回来，但不会达到我们之前看到的入住率。这将是办公室 [空间] 的一场革命，并非都是坏事，因为对于许多人来说，在任何地方工作或在家工作都会更有效率。

另一方面，如果你在家工作、在家玩耍，或者在家教你的孩子，那么就会有空间竞赛，这就是推动住房需求的原因。今年对空间和住房需求的潜在驱动力并没有消失。因此，至少在今年年中之前，在我们解决美联储和利率问题之前，我们仍然处于购买房屋和出售房屋的良好市场。

沃顿商报：我想知道我们是否可以——也许不是在 2022 年，但也许是在 2023 年之后——让房地产市场稍微降温。

瓦赫特：当然。“冷却”可能不是正确的词。今年房价可能会出现减速，从超过 20% 到两位数，但平均下降 10% 或更低。

问题是，2022 年底会发生什么?如果美联储不能用目前的措施控制通胀，那么真正迫在眉睫的威胁是经济衰退的可能性。如果他们不能——正如我们从[美联储主席]杰罗姆·鲍威尔那里听到的那样——他们会做“任何事情”，这可能意味着利率飙升，再加上价格上涨，可能导致房价的抛售。

我们在 2022 年看不到这种情况。我们只是看到减速，但这肯定是值得关注的事情。

沃顿商报：最后，苏珊，您对今年房地产的总体预期是什么?

Wachter：这将是房屋生产、单户住宅和单户出租的标志性年份。除非美联储必须采取行动，否则这将是房价的好年头。因此，有了这个警告，我们在建设、定价、销售——一切方面都迎来了美好的一年。但是，当然，这一切都取决于美联储必须如何应对前所未有的 7% 通胀，这是 40 年来的最高水平。