在炙手可热的房地产市场中保持农业活力

密歇根州和中西部地区的一些最热门的房地产市场位于 Leelanau 和 Grand Traverse 县的主要果园和葡萄园地区。尽管该地区风景如画的密歇根湖海岸线和古色古香的城镇一直吸引着游客，但越来越多的人正在寻求搬到该地区，尤其是在大流行驱动的远程工作增加的情况下。因此，如今的房屋和土地通常会在上市后几天内售出，价格往往高于挂牌价。

大特拉弗斯地区土地保护协会 (GTRLC) 的农田保护经理劳拉·里根 (Laura Rigan) 说：“随着 2020 年的在家工作和远程工作，它确实一直在爆炸并扰乱市场。”

这给农业社区带来了麻烦。

“我对区域农业最大的担忧之一是，在许多传统的加工樱桃农民正在寻找出口的时候，这里的住房和开发正在蓬勃发展，因为他们已经有了一个不错的选择。大特拉弗斯县 Wunsch Farms 的首席执行官 Isaiah Wunsch 说。从经济上讲，另一个种植者购买那块土地也可能没有意义。“对于不受限制的农田来说，这里的成本简直是荒谬的，”他说。

寻找前进的道路

尽管处于动荡时期，但种植者仍在该州的这一地区进行投资。其中包括年轻的农民，例如 34 岁的 Wunsch，他正站在狭窄的老使命半岛中心一个刚刚购买的 40 英亩土地上。他不是一个人做的。

“我可以毫不犹豫地说，如果没有 GTRLC，我就不会从事这项业务，”他说。“让保护区帮助稳定或降低获得新农田的成本对企业来说至关重要，并且知道这里有一群人也对保护农田感兴趣，这有助于我每天早上起床我们正处于艰难的季节。”

GTRLC 帮助维持农田的一种方式是协助当地乡镇实施其购买开发权计划，这是一项由财产税资助的计划，于 1994 年开始，从农民和风景土地所有者那里购买这些权利，以帮助维持当地的特色。乡。此外，GTRLC 有自己的，主要是捐赠资助的农田保护计划，将限制开发的保护地役权置于农民的土地上。地役权永久保留在该物业中，继续保护土地，但也使其对非农业买家的吸引力降低，因此有助于降低其房地产价值。

“让保护区购买地役权，我在这个农场的年度抵押贷款成本可能降低了 50% 以上，”Wunsch 说。

里根说，农业的生存能力不仅限于土地抛售。“拥有一个完整的农业社区不仅仅关乎农民本身;这是关于处理器以及他们认为市场稳定的地方，”她说。

如果农业支持公司开始迁出，就会给剩余的种植者带来更多挑战，这可能会促使更多人考虑出售，并导致迅速螺旋式下降。

“作为农民，我们不仅担心失去农田，还担心失去投入品供应商和我们赖以保持农业作为可行产业的特定供应商的种类，”Wunsch 说。

现在，他没有看到这种螺旋式上升。Wunsch 最近开始重新种植新农场，去年在 9 英亩的土地上种植了约 4,500 棵高密度甜樱桃树，并准备在明年春天再种植 3 英亩的标准密度树。

轻松进入农业

穿过大特拉弗斯湾，距离里拉瑙县睡熊沙丘国家湖岸不到 1 英里，米歇尔·基茨 (Michelle Kitts) 停在她和她丈夫格雷格 (Greg) 于 2021 年 6 月购买的 217 英亩农场边缘，为水果摊补货。保护地役权的帮助。

“你总是去某个地方想，'人们是怎么找到这些美丽的地方的?'”她说。“我们能够做到这一点。我很荣幸有这个。”

2014 年，90 岁的前业主 Ben Hohnke 与 Leelanau Conservancy 合作，将地役权安置在他的土地上，为这处房产启动了轮子。Leelanau Conservancy 农田和地役权项目主任 Kim Hayes 表示，他这样做的原因与许多农民相同：为了让土地继续耕作。

然而，由于今天的土地价格高昂，这是一个越来越困难的决定，特别是当种植者没有下一代等待接管农场时。“经过多次讨论，我有一些交易失败了，因为我认为下一代让父母相信，如果他们不保护土地，对他们来说会更好，”她说。

尽管房地产价值不断上涨，但海耶斯有很多成功的故事要讲。其中一部分要归功于美国农业部区域保护合作伙伴计划 (RCPP) 的拨款，该拨款向土地所有者支付了保护地役权公平市场价值的 50%。这与 Leelanau Conservancy 的土地信托基金支付的另外大约 25% 相结合。海耶斯解释说，土地所有者然后将最后 25% 作为捐赠——可能是免税的——捐赠给保护区。

“对于现在需要一些经济资源，但又不想卖掉，想继续耕种或不想看到土地从耕地开发成其他用途的人来说，这是他们可以做的一种方式。做出永久性决定的补偿，”她说。

自 2016 年以来，Leelanau Conservancy 已经能够使用 RCPP 资金在 Leelanau 县获得 8 个保护地役权，总面积为 762 英亩，预计到 2021 年底将关闭另外四个，另外 525 英亩，还有三个正在建设中2022 年，海耶斯说。

“而且我认为除此之外我们将有超过 10 个项目，所以最终我们将在 Leelanau 县获得 RCPP 资金保护的数千英亩农田，”她说。

这还不是全部。多年来，通过其他资金来源，保护区在保护更多农田方面发挥了重要作用。

海耶斯说：“我们不可能保护，也不想保护整个县，但如果我们巧妙地保护县内的农田，它将允许未来农业发展。”“我对此感觉很好，因为这是如此高价值的农田，这就是我们很多人都知道的里拉瑙县：一个生态美丽的地区，也是一个非常重要的农业区。”