CAG报告揭示了印度房地产的狂野西部

2021 年 8 月，我有机会在诺伊达度过了一段时间。与该地区的人们互动是一种超现实的体验。每个人似乎都对房地产市场和开发商了如指掌。如果讨论中出现关于房地产市场的话题——它并没有结束。这些不是爱好者。这些是受伤的购房者或购房者的亲属，他们通过参与停滞的项目而获得了知识。印度没有任何地方像诺伊达那样使项目停滞不前。

房地产市场观察家和评论员撰写了大量关于诺伊达房地产危机原因的文章。鉴于获得大量数据的能力，主计长兼审计长 (CAG) 进一步提升了几个档次。它针对诺伊达奇异的土地分配政策撰写了一份有说服力的结构化报告。对诺伊达的审计此前一直不在 CAG 的范围内。直到 2017 年 7 月，政府才将审计委托给 CAG。

报告的内容令人沮丧。每一个可以被操纵的规则，都是。很难具体指出造成最大损害的操作，因为在每一步中，都有一个偏差造成了今天的混乱。整个传奇的核心是建筑商和当局无与伦比的贪婪，以及对购房者利益的残酷(字面意思)蔑视。

这些只是诺伊达分配土地的懒散方式的几个例子。

1) 滥用净值标准：建筑商的净值是分配土地时的一个重要因素。它是一个相当基本和基本的数据点，并且很常用。诺伊达也用过。但他们做出了改变——申请人的净资产是根据具体情况评估的对于分配，而不是在同一公司多次分配土地的情况下评估总净值。简单地说——建筑商通过展示他的净资产来获得一块地块。然后使用相同的净资产与诺伊达一起获得另一个地块，而不管净资产已经在第一个地块中使用的事实。这类似于从由同一抵押品支持的多家银行获得贷款。这种邪恶的做法发生在 2007 年至 2010 年之间。即使到 2020 年 3 月，这些分配中 42% 的受制裁单位仍然不完整。

2)最低的前期承诺：从2007年要求建筑商支付40%的地价，到2010年，诺伊达将这一要求稀释到只有10%。目的是为了度过雷曼兄弟破产后的危机。目的似乎是合法的，但导致没有资金执行此类主要地块的开发商急于收购大地块。十年后的结果很明显：建筑商拖欠诺伊达的付款，让买家失望了。

3) 联合体退出：多个合伙人组成的联合体分包。此后，首先提供资格的联合体的主要成员退出联合体和项目。诺伊达允许此类退出。这使得土地掌握在那些以自己的身份无法获得分配资格的公司手中。结果：到 2020 年 3 月，具有此功能的六个项目中有 40% 的公寓尚未完工。

4)地块的细分：如果建设者连这些微薄的条件都无法满足，他/她可以通过地块细分来参与。也就是说，分配者会将大块地块分成地块，然后将这些地块转租给较小的建筑商。此举表明分配者是贸易商而不是开发商，并将土地交给可能没有足够净资产来完成项目的小型建筑商。

诺伊达在 2005-17 年间进行的 67 次分配被细分为 113 处房产。虽然此选项最初由政府提供直到 2011 年 3 月，并且仅适用于面临挑战的现有分配，但诺伊达当局将其扩展到 2020 年 3 月之前的每个分配。 CAG 发现，在 32 个案例中的 24 个，分承租人获得了一个高于他的净资产的阴谋。在八种情况下，转租人的净资产甚至不到 1 千万卢比，但允许转租总价值超过 50 亿卢比的地块。

我经常想知道为什么诺伊达在操纵政策方面如此厚颜无耻。诺伊达房地产的同情者说，在 RERA 之前的房地产时代在几个城市都是无法无天的——诺伊达只是进一步推动了信封。政治观察家说，一位前首席部长将诺伊达的房地产视为个人领地，联盟政治确保调查机构不以为然。根据 Qonqests Technical Solutions 创始人 Nimish Gupta 的说法，“作为一个贫困国家，北方邦几十年来没有创造财富。诺伊达的发展以及它靠近德里——使其成为房地产参与者和统治政权滥用该行业的窝点。首先是支持开发商的精选选择，然后是促进他们在该行业的综合个人利益。”

所有的论点可能都有一定的道理。新客户的反应是忽略在建项目或仅选择在交付方面有良好记录的精选可靠开发商。这伤害了黑幕开发商以及诺伊达当局的财政。这只是公平的。这两家蔑视购房者的机构正在得到回报。但居民之间关于诺伊达房地产的对话不会很快结束。