一个新的评级行业正在兴起以帮助购房者评估气候风险

随着气候变化引发大规模自然灾害，“地段、地段、地段”的房地产格言正在被赋予新的含义。2021 年，房主应对的威胁包括大平原的严寒、西部的野火疏散以及从南部到纽约市和新英格兰的洪水。

在美国许多城市已经变得超负荷的市场上，买房已经够复杂了。新出现的气候变化风险将使这些决定进一步复杂化。如果投资者在研究当地气候风险时进行尽职调查，他们就不太可能为自己的决定后悔。如果抵押贷款人将气候风险纳入贷款和保险政策的决策中，他们面临的借款人违约风险将更小，保险公司面临的损失也将更少。

我研究环境经济学，在我最近的书“适应气候变化：市场和不确定未来的管理”中，我探讨了大数据的兴起将如何帮助人们、公司和地方政府在面对气候变化时做出更好的决策气候风险。我认为房地产气候风险分析行业的出现是一个有前途的发展，但相信联邦政府应该制定标准以确保它提供可靠、准确的信息。

价格会发出气候信号，但并非所有人都会倾听

房价反映了对房产是否是良好投资的隐含判断——​​包括房屋及其周围地区。例如，加州目前的房屋价值中位数接近 720,000 美元——是全国中位数的两倍多。这种差异反映了一种判断，即加利福尼亚提供了理想的气候、生活方式和工作机会。

在加利福尼亚购买房产的人们押注该州将继续成为未来的理想居住地。如果气候变化摧毁了其中的大部分，买家可能会后悔他们的投资。

最近研究美国房地产的研究表明，洪水风险和火灾风险反映在当前的房价中。被认为风险较高的房产以较低的价格出售——但尚不清楚这些气候价格折扣是否完全补偿了买家所面临的风险。

对新出现的气候风险的担忧各不相同，部分原因是党派分歧。可以公平地假设，一些买家会渴望在其他人认为风险太大的地方购买房屋。当人们对糟糕结果的可能性存在分歧时，越乐观的投标人就越有可能购买资产。

气候变化使热带风暴和洪水等极端天气事件在许多地方变得更加频繁和剧烈。人们的风险认知是否会随着这些变化而变化?研究表明，许多人低估了住房的气候风险。

正如诺贝尔经济学奖获得者乔治·阿克洛夫(George Akerlof)所表明的那样，市场中的信息不对称——当卖家比买家更了解产品时——会阻碍贸易。买家担心被“柠檬”困住是正确的，无论是二手车还是每次大风暴都会泛滥的房子。

在汽车市场，Carfax等评级系统有助于公平竞争;在房地产行业，气候问题正在为新兴的气候风险筛选建模行业创造机会，为购房者提供类似的服务。

像标准普尔一样，但气候风险

正如穆迪和标准普尔对私营公司的信用评级以帮助投资者决策提供信息一样，越来越多的公司寻求评估空间精细化的气候风险，从洪水到极端高温和野火风险。这些公司包括Climate Check、First Street Foundation、Jupiter Intelligence、Moody's ESG Solutions Group和RMS。

气候风险评估者使用最近的自然灾害来比较最近洪水事件的地理位置与他们的模型预测的情况。通常，他们将气候学和水文学领域的同行评审研究与气候变化模型相结合，以生成风险地图。First Street Foundation 已经发布了其建模方法的逐步概述。

与任何新兴产业一样，空间精细化的气候预测增长不均衡。一些模型在科学上合理且高度精确，而另一些模型质量较低。在正常市场中，消费者会通过市场竞争来选择获胜的产品——但对于气候风险预测，评估哪些产品最可靠可能需要数年时间。

我认为联邦政府应该在筛选新一代气候风险产品方面发挥作用。监管机构可以与国家科学基金会合作，组建一个专家评审团来评估新产品。

对这些产品进行质量检查的一种方法是发起一场竞赛，让团队发布关于 2022 年可能发生灾难地点的预测，然后在 2023 年初根据他们对实际结果的预测程度进行排名。这种年度审查可以促使参与者定期升级他们的模型。一个潜在的例子是金融市场的算法交易竞赛，参赛者开发新模型来准确预测股市对大宗交易的反应。

拯救生命和保护资产

气候风险评估公司可以帮助购房者成为更老练、更现实的购房者，从而帮助美国房地产行业更具弹性。随着银行为借款人提供风险较高的房产的宽松条款，贷款模式将发生变化。这种激励措施应该会促使人们更多地竞标相对安全的房产，并寻求住在风险较小的地区。

反过来，这种转变可能会推动当地土地使用和分区法的变化，在相对安全的地区进行升级——允许更高价值或更密集的用途。在风险较低的地区建造更多的房屋将使气候适应变得更容易负担。

气候变化使人们面临着根本的不确定性。我认为开发技能和基础设施以更好地预测当地气候风险是适应气候风险的有用策略。如果预测者能够开发出值得信赖的预测模型，人们未来将面临更少的房地产投资后悔和日常生活中的风险。