滑铁卢地区的房地产市场是否会调整

经济学家警告说，过快地大幅加息可能导致滑铁卢地区的房地产市场出现调整。

随着价格在全国范围内继续上涨(尽管速度较慢)，在担心通货膨胀的情况下呼吁加息使该国的中央银行在试图带领该国度过 COVID-19 大流行时走钢丝。

高度脆弱的房地产市场是央行表示，在展望 2022 年及以后，它正在像鹰派一样关注的一个领域。

加拿大央行副行长保罗·博德里 (Paul Beaudry) 给出了加拿大房地产市场去年增长约 30% 的三个主要原因。

首先，他说，在家工作和照顾孩子的人想要更多的生活空间。其次，许多加拿大人保住工作的家庭几乎没有选择花钱和“增加”储蓄。第三，低借贷成本刺激了居民进入房地产市场。

“不过，住房需求的激增并没有伴随着供应的类似增长。这推高了几个市场的价格，”他说。

他表示，价格持续上涨的预期可能会“自我实现”，但可能会使某些市场面临回调的可能性。

随着央行着手应对不断上升的通胀——目前在 5% 左右徘徊——它还必须考虑其他因素，如加元疲软、加拿大经济陷入困境，以及主要因房价上涨而增加的家庭债务。

虽然它已经表明加息最早可能在 3 月份进行，但现在的问题是加息的幅度以及加息的速度。

对于最近的购房者来说，承担的家庭债务比加拿大历史上任何其他时期都多，可能是灾难性的。

在滑铁卢地区购买的人也不例外。

基奇纳-滑铁卢房地产经纪人协会报告称，10 月份独立屋的平均售价为 997,654 美元，比 2020 年 10 月上涨 34.2%，即超过 250,000 美元，比 9 月的结果高出 3.5%。

剑桥的情况也类似，其协会表示，10 月份的平均房价为 888,683 美元，同比增长 33.3%——约 222,500 美元——比 9 月份高 4.7%。

由于该地区希望在未来几十年内实现其积极的扩张目标，大规模移民和科技走廊的持续扩张应该会保持该地区的住房需求相当强劲。

CIBC World Markets Inc. 副首席经济学家 Benjamin Tal 表示：“就供需而言，(该地区) 的基本面非常强劲。”尽管如此，利率上升过快可能会导致风险使市场脱轨——不是大幅修正，而是调整，比如 10% 左右……但为此，你需要迅速提高利率。”

一些经济学家预测，2022 年和 2023 年将加息多达 8 次，以帮助抑制通胀，但通胀之外的其他因素可能会迫使央行采取较慢的加息方式。

加拿大抵押贷款和住房公司高级经济分析师大卫·卡拉瑟斯表示，加拿大房地产市场整体已从中等脆弱程度转为高度脆弱。

他说，滑铁卢地区没有具体的脆弱性指标，但与汉密尔顿和大多伦多地区等邻近社区的比较往往会发现类似的趋势——这两个地区目前都被列为高度脆弱的地区。

他说，脆弱性是一种相对衡量标准，并不能说明某事发生的可能性，但它确实说明了风险升高。

“事实上，这些附近主要市场的脆弱性很高，这表明可能存在一些溢出脆弱性。”

作为其最近的住房市场展望报告的一部分——经济学家 Jennifer Tsao 报道了滑铁卢地区——价格预计将继续增长到 2023 年，尽管不会达到大流行期间的速度，但更符合历史年度增长。

“如果利率上涨的速度快于我们的预测，转售市场活动可能会趋向于预测范围的下限，”曹写道。“相反，如果利率持续低于预期的时间，房屋销售和价格可能会强于预期。”

但房价不仅仅是利率的结果。

Carruthers 表示：“当利率上升时，我们预计这会对价格产生下行压力，但价格的演变方式将受到各种不同压力的影响。”“因此，虽然我们可能有利率对价格施加下行压力，但我们仍有许多其他因素对价格施加上行压力。”

排在首位的是住房供应，该地区是该国供应量最低的地区之一。截至 10 月，基奇纳-滑铁卢市场上大约有两周的库存可用，使其成为该国仅次于奥兰治维尔和达勒姆地区(GTA 的两个子地区)的第三紧缺市场。

Carruthers 表示，新建筑对于稳定市场至关重要。

他说，当你从短期预测转向该地区的长期前景时，继续建造新房产以满足需求的能力将对未来的房价产生重大影响。