研究人员表示蒙大拿州房屋短缺导致住房成本上升

蒙大拿州日益令人窒息的房地产市场的根本原因是什么?周一，一名研究人员告诉一个研究该州经济状况的立法委员会，房子太少了。

皮尤慈善信托基金的亚历克斯·霍洛维茨 (Alex Horowitz) 在向立法机关金融现代化和风险分析研究委员会提交的报告中说：“以任何指标衡量，这个州都存在严重的住房短缺。”“人口的增长已经超过了房屋的增长。”

霍洛维茨说，问题在于，根据美国人口普查数据，蒙大拿州的人口在 2010 年至 2020 年间增长了 10%，而该州的住房数量仅增长了 7%。

他补充说，这种差异是在家庭规模较小的长期趋势中出现的，这意味着即使人口不变，也需要更多的房屋来容纳。他说，1940 年美国家庭平均有 3.7 人，但 2010 年只有 2.6 人，2020 年只有 2.5 人。

蒙大拿州的住房紧缩在Bozeman和Kalispell等目的地社区尤为明显，但已经蔓延到比林斯等历史上较为凉爽的市场和该州的许多农村社区。人们在多方面都将紧缩归咎于偏远地区的工人用他们的沿海工资抬高价格、Airbnb 式的短期租赁侵蚀了租赁供应以及不断上涨的建筑成本，但霍洛维茨的演讲指出了一个更基本的解释：供应规律和要求。

他说，全国数据表明可用房屋数量与美国人最终被迫支付住房费用之间存在“机械”关系。当待售市场上的房屋相对于潜在买家的数量太少时，价格就会上涨。他补充说，在市场的租赁方面，低空置率也不可避免地导致租金上涨。

霍洛维茨援引房地产公司 Zillow 的数据称，近年来这种趋势在蒙大拿州的大部分城市地区都出现了。他说，在比林斯、卡利斯佩尔、博兹曼、米苏拉和海伦娜等地，可供出售的房屋库存普遍呈下降趋势，因此房屋价值迅速上涨。

“随着这些市场上可供购买的房屋数量越来越紧，价格也随之急剧上涨，因为这是一个卖方市场，没有足够的库存来跟上需求，”他说。

霍洛维茨说，沉重的住房成本的溢出效应包括无家可归者人数的增加。他说研究表明，与吸毒或心理健康相比，房价是对无家可归率的更好的统计解释，后者通常被列为原因。

他说：“租金收入比是无家可归的一个非常有力的指标。”

霍洛维茨和委员会成员(包括立法者和其他具有经济专业知识的蒙大拿州人)讨论了应对该州住房挑战的几种潜在政策。大多数人都专注于调整分区规定，这些规定被认为是导致住房短缺的原因，使建造新住房单元变得更加困难和更加昂贵。

例如，霍洛维茨说，全国的一些州和城市正在重新考虑分区规定，以便更容易地将现有房屋改造为容纳多个家庭而不是一个家庭。例如，将地下室或车库改造成可以与主要住宅分开出租的“附属住宅单元”需要业主跳过许多司法管辖区的复杂监管范围，尽管许多专家认为 ADU 相对便宜且以最小的破坏性方式向现有社区添加额外的住房单元。

其他地方已经重新考虑了诸如最小地块面积或停车要求等规定，这可能会推高新建筑的成本。

霍洛维茨还表示，近年来蒙大拿州争论的一种住房工具，即包容性分区，并不一定被住房研究人员视为灵丹妙药。包容性分区计划要求一定比例的新建筑满足政府设定的价格目标，有时会为住房开发商提供激励措施作为交换。蒙大拿州的两个城市，博兹曼和怀特菲什，在今年蒙大拿州立法机关禁止此类计划之前，已经在书上制定了包容性分区计划。

虽然很难对差异很大的包容性分区计划做出强有力的统计结论，但霍洛维茨说，相对于整体住房供应，大多数计划生产的房屋数量相对较少。

“大多数研究发现，包容性分区对整体房地产市场的影响相对较小，”他说。