政府不针对投资者 Airbnb计划为房地产市场降温

《环球报》考察了以色列政府范围广泛的住房计划是否真的能阻止房价上涨。

财政部长阿维格多·利伯曼、建设和住房部长泽夫·埃尔金、内政部长阿耶莱特·沙克德昨天举行新闻发布会，介绍“政府住房计划”。该计划旨在阻止房价上涨。没有人预计价格实际上会下跌。

除了最近几周已经提出的目标价格计划和城市更新计划等计划外，还提出了三个重要步骤：将购买投资物业的购置税提高到 8%;禁止以色列中部住宅的特殊用途许可;以及防止在以色列中部进行短期租赁(例如通过 Airbnb)的措施。

利伯曼预计，提高购买税的法案将在十天内获得议会通过。目的是尽快采取行动，而不是扰乱市场。在 Shaked 看来，制定其余措施的立法将需要几个月的时间。整个计划取决于本周通过的州预算，但在回答《环球报》关于此事的问题时，利伯曼断然回答：“会通过的。”

税收

在购置税方面，该计划与上一任财政部长的政策相同，但有一个是 Moshe Kahlon，由其继任者 Israel Katz 改变。投资买家将支付 8%，而不是从房屋购买价格的 5% 开始的购买税。预计这项措施将在两周内通过加急立法，以防止因加税而急于购买投资，这可能会推高物价。

关于资本利得税，沙克德表示，为了鼓励在私有土地上建设，土地的资本利得税边际税率将从47%降至25%，为期四年。四年后，将逐渐上升至47%。

《环球报》分析：这是 Moshe Kahlon 六年前推出的措施的重演，只是在物价上涨较快的情况下对政府不利。投资者将在不久的将来购买更多的房产，一旦征税，投资购买量将急剧下降。争论的焦点在于这项措施在多大程度上适合市场：是让投资者随心所欲地购买房屋，还是禁止他们购买房屋，从而为年轻夫妇提供更多公寓，但同时也减少供应出租房屋。政府的立场是坚决的——禁止他们——但没有很好的争论。

底线：不清楚这会有多大帮助。

淘汰爱彼迎

在增加供应的背景下，该计划的核心内容是防止在以色列中部将住宅用作酒店住宿(例如通过 Airbnb)。换句话说，完全禁止住宅业主将他们的房产作为度假屋，目的是增加市场上的房屋存量。部长们估计，这项措施将导致在高需求地区腾出约 13,000 套公寓。

《环球报》分析：不久前有传言说要对短期出租物业的业主征税，现在他们想完全取缔这种出租。从允许使用住宅物业和与酒店进行不公平竞争的角度来看，这种措施有很多理由。但它会为以色列国内市场腾出公寓吗?没有证据表明它会。

底线：不太可能对市场有帮助。

加快规划

埃尔金提出了未来四年至 2025 年的目标：销售国有土地，用于建设 30 万套住房，每年 7.5 万套。另一个目标是在未来四年内计划建造 500,000 套住房，并开工 280,000 套。“我们决定投资以加速住房市场：80 亿新谢克尔用于基础设施建设，55 亿新谢克尔用于学校教室;以及 54 亿新谢克尔的外围购买赠款。这是在分配给阿拉伯国家的 25 亿新谢克尔之外部门，以及 6.4 亿新谢克尔加快建筑许可，”埃尔金说。

政府还要求同意撤离和建造计划所需的公寓业主比例从 80% 减少到 66%，预算为 6 亿新谢克尔在地方当局负责人中推广此类计划，以及新谢克尔 55百万用于阿拉伯地区的城市更新。

宣布的另一项措施是在五个地方当局的城市更新试点计划：阿什克伦、雷霍沃特、耶路撒冷、吉瓦特什穆埃尔和洛德，开发商可以获得补充土地。

Shaked 介绍了她在内政部推行的措施：她对 Tama(城市建筑规划纲要)38 计划的替代方案，该计划通过允许在现有建筑物上建造额外的公寓来激励现有建筑物的抗震能力;扩大国家规划和建设首选住宅区委员会的活动，旨在加快规划程序;将办公室转换为住宅，包括在尚未建造的建筑物中，其中 30% 的空间可以转换为住宅。

《环球报》分析：纸上谈兵的很多数字，大部分都没有在现场得到表达，是如何总结过去十年各国政府出台的措施。Elkin 的价格目标计划远不及 Kahlon 的买方价格计划的规模。周边的城市更新是以色列住宅产业的根本问题之一，因为它在经济上不划算，而城市更新目前集中在高需求地区。要将愿景变为现实，外围项目必须盈利。

底线：分配的预算可能足以满足少数项目的需求，但不会给外围带来真正的变化。

拆房子

另一个放宽措施包括更有效地利用房屋和花园的计划，这将允许房主将房屋一分为二，并在改善税上获得 34% 的折扣，以鼓励房主拆分房屋。

“地球仪”分析：这是前经济和工业部长 Eli Cohen 提出的一项法案的改进版本，他谈到房屋所有者在不需要建筑许可证和无需支付改良税的情况下分割他们的财产。通过这种方式，房主可以建造房屋出租并保留自己的房屋。自从科恩提出这个五年以来，这里很难看到任何成就，而且该措施可能不会得到地方当局的支持，当然也不会得到邻居的支持。

底线微不足道的措施。

禁止住宅用途的例外

作为该计划的一部分，以色列中部的公寓已被禁止用于非住宅用途。在市场上感受到这项措施之前还需要几年时间，因为房主每隔几年就会要求对住宅使用进行此类例外处理。幼儿园以及底层公寓的企业将免于这项改革。

“地球仪”分析：使用异常是构建放松的继兄弟。这些可以是将住宅公寓改造成诊所或幼儿园或将工业区改造成商业中心的形式。太多次利用此过程来处理使用中的异常以绕过规划轨道。实施使用中的异常有两个主要原因 - 第一个是为了创建一个异常，第二个是为了真正需要服务或提供的使用中的异常。

一句话：正确的举动，但不会对市场产生如此重大的影响。

缩短许可程序

在缩短许可程序的框架内，内政部长阿耶莱特·沙克德表示，将推动和扩大独立的许可机制。经地方当局同意，九层以上的建筑要这样做，同时取消对开发商的量化放宽。沙克德说：“我们得出的结论是，放宽只是将规划和许可程序分散开来。委员会负责人将收到指令，提前给予最大可能的建筑权利，这将节省大量时间。”

《地球仪》分析：这条赛道存在三个问题：地方当局和城市工程师会反对;继续忽视负责颁发建筑许可证的地方委员会的人员短缺问题;这个想法过去曾尝试过，但没有成功。

关于取消放宽 - 这项措施可能会使规划程序更加有序并加快它们的速度，因为批准计划的一些延迟源于开发商要求放宽。另一方面，放松已经成为规划世界 DNA 的一部分，问题是是否有可能摆脱这种状态。

底线：一项可能会产生长期影响的措施。