格洛弗斯维尔的房地产销售激增

格洛弗斯维尔评估员 Joni Dennie 周二告诉共同委员会，在过去的三周里，她从富尔顿县拿到了 60 处新房产转让的文件。

“我从未有过这样的音量，”丹尼说。“工作量很大，我会告诉你的。这不仅仅是记录销售的问题，还有很多文书工作，但我简直不敢相信我们拥有的转会数量。”

丹尼说，她通常每周从富尔顿县接到 10 到 12 个新的“财产转让”。她说，其中一些转让包括财产所有权的“终生使用”转让，或某人死亡且财产已通过遗嘱认证法庭并归某人所有的情况。

“但数量不多，大部分都是合法销售，”她说。“这个市场与我以前见过的任何市场都不一样，我在这里已经 19 年了。在一个月的时间里，我不记得见过这么多的销售额。”

Dennie 说，她根据纽约州用于确定财产税均衡率的财政日历来跟踪财产转移，该日历从一年的 7 月到下一年的 6 月。使用那个时间框架，她说格洛弗斯维尔的财产转让在过去几个财政年度总体上呈上升趋势，在 2020 年冠状病毒大流行的最严重时期略有下降。

这些是格洛弗斯维尔的财产转让数字最近几个财政年度：

• 2018 年 7 月至 2019 年 6 月 — 495 次财产转让

• 2019 年 7 月至 2020 年 6 月 — 420 次房产转让

• 2020 年 7 月至 2021 年 6 月 — 503 次房产转让

Dennie 表示现在判断 2021 年 7 月至 2022 年 6 月期间的情况还为时过早，但到目前为止已经有 159 次转让，但有 60那些是上个月才进来的。

“目前我们处于 100% [均衡率]，但明年我们不会看到这种情况，不会有这些销售，”丹尼说。“这些销售额远远超过了评估价格。例如，当评估价格为 75,000 美元时，我看到房屋的售价为 150,000 美元。”

财产税均衡率是纽约州用来衡量给定市或学区的财产税评估与同一地区财产的实际销售价格之间的差距的公式。如果销售价格和房产评估的差距很大，那么均衡率就会下降，试图均衡税负，让新业主不承担不成比例的房产税征收负担。

丹尼说，当房产售价低于其评估价值时，这有助于抵消因房产售价远高于评估价格而导致的一些均衡率变化。

“如果你出售的房产估价为 80,000 美元，而售价为 50,000 美元，这有助于以另一种方式平衡它，但我没有看到太多这样的情况，”她说。

前格洛弗斯维尔市长代顿金，现在是房地产经纪人和房地产经纪人霍华德汉纳的团队负责人，他说他看到丹尼向市议会报告的销售量。

“今年到目前为止，我的团队已经完成了 92 笔交易，其中大部分在富尔顿县，大部分在格洛弗斯维尔，去年年底，我们完成了 79 笔交易，所以我们已经领先了，我们还有两个月的时间来完成交易，”金说。

在周二的共同委员会会议上，第六届区议员 Wrandy Siarkowski 问她是否知道房产购买者来自哪里。

“我有时会检查一下，我刚刚在城市的一条街道上进行了一场大甩卖，我看了看，他们来自约翰斯敦，”她说。

“哦，”Siarkowski 说。

“我很惊讶他们付的钱和买房子的钱一样多，但它已经完全重新装修了，”她说。

Siarkowski 说：“我们都听说人们是如何从下州来的，然后从那里向上迁移，所以我很好奇是否有人真的来自下州。”

“老实说，我不能告诉你我见过很多这样的事情，”丹尼说。“我见过更多的下州人和外地人购买出租房产，但真正搬到这里的人并不多。”

金说他看到约翰斯敦和格洛弗斯维尔之间的销售“双向”，但有趣的是，他听说了约翰斯敦买家现在在格洛弗斯维尔购买的一些原因。

“我知道有些人已经看到约翰斯敦的税收正在上涨，格洛弗斯维尔的税收正在下降，无论是短期还是长期，人们在报纸上读到这些，当他们看到这些东西时就会做出反应，”金说。

在担任格洛弗斯维尔市长期间，金在 2010 年上任时主持了一次税率上调，当时税率提高至每 1,000 美元评估价值 21.71 美元，但此后该市四次下调税率——2014 年(21.31 美元)、2016 年(21.06 美元)、2017 年(20.64 美元)，然后是 2019 年的 19.95 美元。

在市长文斯·德桑蒂斯 (Vince DeSantis) 任期内，他在 2020 年和 2021 年的前两个预算的税率保持不变，但上周市议会一致投票批准将每 1,000 美元的评估价值财产税率下调 50 美分，作为德桑蒂斯收入预测的一部分' 2022 年预算提案。根据美国劳工统计局消费者物价指数通胀计算器——可在 www.bls 上找到，减税使该市的税率降至 19.45 美元，这是格洛弗斯维尔大约 25 年来最低的通胀调整税率.gov/data/inflation_calculator.htm。

丹尼表示，不会根据美国消费者价格指数年度数据中的通货膨胀变化来提高财产税评估。她说，唯一一次通货膨胀在财产税评估中发挥作用的时候，也许是，如果它参与计算一件财产的售价，这可能会降低一个社区的财产税均衡率，但通常是房地产价格往往会根据需求上涨或下跌。

金说，他认为格洛弗斯维尔和大首都地区的房价上涨总体上反映了供求关系。

“仍然没有足够的可用财产，”金说。“而且有些人想买，有些人的利率很高，大约 3%，银行仍然想借钱，但想卖的人不够多，所以这是一个卖方市场，这推高了价格。 ”