2021年第三季度住宅物业调查

随着房价上涨开始放缓，住房市场情绪已从历史高位回落，信心进一步下降。建筑成本现在被视为新住房开发的最大制约因素，而且现有房产的买家缺乏库存。随着低利率和强劲收入支持的影响开始消退，NAB 已修改了其住宅价格预测——2021 日历年为 23%，2022 日历年为 5%。

调查亮点

如下图所示，NAB 住宅物业指数从第二季度的调查高点 +71 点跌至第三季度的 +60 点。随着市场数据显示房价上涨放缓、销售放缓以及建筑许可下降，该调查还表明市场已经过了高峰期。

全国大部分地区的情绪走软(维州仍然最低)，信心再次下降(但仍高于平均水平)。由于调查预计未来 12 个月的房价将超过租金，随着价格和租金以类似的速度上涨，总收益率应该会在两年后趋于平稳——尽管一些州(西澳、北领地和首都领地)可能会看到收益率上升。

在成熟的市场中，房地产专业人士认为库存不足是所有州买家面临的最大制约因素。调查还发现，尽管外国买家仍然是当地房地产市场的参与者，但现在有相当多的房地产专业人士预计他们的市场份额将在未来 12 个月内上升，尤其是在新住宅市场。

NAB对住宅价格的看法

尽管过去一年中两个最大的首都持续封锁以及人口增长急剧放缓，但房地产市场仍保持着显着的弹性。

市场受到较低利率、联邦政府的 HomeBuilder 计划以及一系列州政府激励措施的大力支持。尽管经济受到严重干扰，劳动力市场的表现也好于预期，这也促成了房地产市场的强劲增长。

也就是说，最近房价增长放缓(尽管它仍然强劲)，活动放缓(随着上市时间的增加和新上市的正常化)以及建筑和贷款融资的批准减少。拍卖清盘率的结果喜忧参半，由于当前的封锁，墨尔本的拍卖清盘率显着下降，但此后已经恢复——所有市场现在都处于高位。租金也开始回升。

在预测方面，我们对 2021 年和 2022 年的预测都进行了小幅上调。我们预计所有首都的增长模式将从这里开始，2021 年最后一个季度的增长速度放缓，然后在 2022 年进一步放缓。鉴于从今年迄今为止的结果来看，我们预计悉尼和霍巴特到 2021 年将上涨约 28%，布里斯班和阿德莱德的涨幅也在 20% 以上，墨尔本略有疲软。珀斯的增长率最慢，但仍然强劲，接近 15%。

随着经济活动的反弹，我们看到劳动力市场出现稳健反弹，工作时间和参与率很快恢复。对失业率的近期解读仍然困难重重，参与时间和就业增长可能会扭曲整体指标，但目前我们认为失业率将达到 4.9% 左右的峰值。

对于房地产行业来说，重要的是，政策制定者对在极低利率和房价急剧上涨的情况下宏观审慎风险的积累保持警惕。10 月初，利率可偿还性缓冲扩大到比贷款利率高 0.5% 至 3.0%。此举的影响将是将典型借款人的债务能力降低 5%，目前的评估是，这不会对贷款或房地产市场产生重大影响。

然而，宏观审慎政策很少单独使用，我们仍对在年底前后采取进一步措施的可能性保持警惕，可能采取高 DTI 或 LVR 限速的形式。

随着房地产市场失去动力，房地产专业人士的市场信心也进一步下降。在第三季度，12 个月信心指标连续第二个季度下降至 +62 点(第二季度 +73 点)和 24 个月信心指标至 +59 点(第二季度 +64 点)——尽管这两项指标继续呈趋势远高于平均水平。

房价预期

尽管近期数据显示第三季度全国房价继续强劲(尽管放缓)增长，但调查对明年房价增长的平均预期基本没有变化。

平均而言，受访者预计全国房价在未来 12 个月内仍将稳定上涨 4.3%(之前为 4.2%)，但在 2 年内以略快的速度上涨 3.8%(之前为 3.5%)。

新发展

首次购房者 (FHB) 继续是 9 月季度新房市场最活跃的参与者，占所有销售额的二分之一 (49.8%)(第二季度为 47.8%)。FHB 自住业主占总销售额的 39.1%(第二季度为 35.5%)，FHB 投资者占 10.7%(第二季度为 12.3%)。

房地产专业人士被问及在未来 12 个月内，每个买家细分市场中新购房者的比例是上升还是下降。从净值来看，在居民投资者(+49%)和自住业主(+41%)为首的所有买家群体中，表示会增加的人数超过了表示会下降的人数。值得注意的是，更多的房地产专业人士 (+28%) 还表示，他们预计未来 12 个月外国买家的比例将增加而不是减少——这与去年同期的预期大相径庭，当时更多人预计他们的数量将减少然后增加( -50%)。

新房市场制约

由于建筑需求旺盛和建筑材料短缺导致建筑成本快速上涨，建筑成本超过开发用地不足成为第三季度该国新房开发的最大障碍。缺乏开发地点是全国新开发项目的第二大障碍。

住房负担能力对新住房开发的负面影响连续第三个季度攀升，南澳、维州和昆士兰的房地产专业人士强调，这一问题是比其他州更大的障碍。

由于官方现金利率普遍维持在一段时间内，利率上升的影响继续缓和。信贷紧缩对新房开发的影响也降至 2015 年年中以来的最低水平，但仍被新南威尔士州和昆士兰州的房地产专业人士视为新房开发的“重大”障碍。

已建物业

在成熟的住房市场，购买活动继续由居民自住业主(扣除 FHB)主导，在第三季度，这些买家的整体市场份额连续第二个季度增加至 43.3%(从上一季度的 41.5%)，但仍低于调查平均水平(46.4%)。

然而，FHB 在成熟住房市场的总体份额连续第二个季度下降至 35.2%(第二季度为 37.2%)，但继续高于调查平均水平(31.5%)。总体而言，FHB 在西澳最活跃(36.9% 和 VIC(36.7%，在南澳最不活跃(29.9%))。

从净值来看，更多的房地产专业人士预计未来 12 个月买家类型的市场份额将增加而不是减少。国内投资者 (+55%) 和自住业主 (+52%) 的预期最为强劲，其次是 FHB 投资者 (+33%) 和 FHB 自住业主 (+25%)。总体而言，预计外国买家比例将增加 (+5%) 的房地产专业人士数量略为正，与去年同期 (-38%) 相比出现了显着好转。

确定的住房市场限制

最近的 CoreLogic 报告表明，新上市的房产数量仍然极低，尽管最近新上市的房产数量有所增加，但每个首府城市的广告供应量都低于平均水平。

由于房价仍在稳步上涨，房地产专业人士表示，对购房者的第二大影响来自房价水平，其中新南威尔士州的影响最大，西澳州的影响最小。就业保障也被认为是一个“重大”限制因素，以维多利亚州和新南威尔士州为首，九月份季度的工作时间受封锁和限制的影响最大。

由于人们普遍预计利率在不久的将来会保持在低位，房地产专业人士认为利率上升不会过度影响已建房产的买家。他们还表示，自 2015 年年中以来，获得信贷对买家的影响比以往任何时候都小。

外国买家

澳大利亚房地产市场的外国买家在第三季度更为普遍，但该群体的购买活动仍远低于 2010 年代中期的峰值水平。在 9 月季度，房地产专业人士估计，外国买家在新房地产市场的总销售额中的总体份额升至 4.4%(这是自 2020 年第三季度以来的最高份额，高于上一季度的调查低点 2.3%)和 2.2%在成熟的住房市场(也高于上一季度的调查低点 2.0%)。