拜登的目标是让购房更容易

在房价飞速上涨的情况下，总统乔拜登推出了几项旨在使购房更容易的提案，特别是对于没有自己或家庭成员现有房屋净值的首次购房者和第一代购房者而言。

但让华尔街投资者远离房屋可能是一项艰巨的任务。

白宫已经注意到机构投资者在某些市场上排挤家庭的事实，在上个月的一份声明中说，“大型投资者购买单户住宅并转换为出租物业加速了社区从拥有房屋到出租的转变。并推高低成本房屋的房价。”

为了让潜在的业主在竞争中占据一席之地，住房和城市发展部上个月表示，它将为家庭和非营利组织提供更长的时间来竞标 FHA 保险或 HUD 拥有的止赎房产。在向投资者提供房产之前出售，并将致力于“扩大和创造独占期”，在此期间投资者将无法为这些房屋提供报价。

自大萧条以来，当投资者购买了成千上万的止赎房屋时，他们对房地产市场的参与每年略有不同，但往往保持在大约 15% 至 17% 的范围内。不过，从 2021 年开始，经济学家观察到显着增加。今年前三个月，投资者在购房中的份额徘徊在 19% 左右，然后开始稳步攀升。截至 6 月，也就是可获得数据的最近一个月，房地产数据公司 CoreLogic 发现，全国 24.3%(近四分之一)的独户住宅是由投资者购买的。

CoreLogic 首席经济学家弗兰克·诺萨夫特 (Frank Nothaft) 表示，有几个因素推动了这一增长：即使抵押贷款利率从历史低点攀升，资本债务市场仍然充斥着宽松的货币。“大型机构投资者只是直接利用资本市场，”他说。他补充说，许多司法管辖区的驱逐暂停令的落空也鼓舞了投资者。

城市研究所住房金融政策副总裁兼住房金融政策中心创始人劳里古德曼表示，大型投资者的影响因市场而异。“它们在某些社区的影响非常大，”她补充道。

她说，主要问题是供应短缺——这种情况早于大流行病发生多年。根据全国房地产经纪人协会的数据，过去二十年的建设不足造成了 550 万至 680 万套住房的住房供应短缺。

挑战不仅在于投资者今天购买了多少房屋，还在于购买了哪些类型的房屋。华尔街正在有效地争夺与大多数首次购房者相同的库存：与周边房产相比，以适度折扣出售的入门房，通常是因为他们需要进行一定数量的翻新或维修。

“他们倾向于购买某种类型的房屋，”古德曼说，并指出许多目标房产需要维修或翻新。“在需要维修的房屋方面，他们比房主有几个优势……而且装修融资对个人来说很麻烦。”因此，她说，一项可以帮助购房者的政策解决方案是，如果能够更容易地获得进行大型装修的融资。

地理位置也很重要：投资者将目标锁定在房价相对较低的快速增长地区——例如，在过去十年中，随着房价飞涨，投资者对加州的兴趣明显降温。来自加利福尼亚等昂贵住房市场的大量外迁使买家能够直接在更便宜的地点购买新房，这意味着首次购房者和第一代购房者也在与越来越多的非机构现金购买者竞争，以及。

Pantheon Macroeconomics 首席经济学家 Ian Shepherdson 在最近的一份研究报告中表示：“待售销售指数与抵押贷款申请数据所暗示的水平之间的差距表明，现金购买者的比例仍然很高。”

投资者购买的房屋也往往是独立屋、单户住宅——自大流行以来，这种房屋的需求增幅最大。

Northaft 说：“在大流行期间，家庭显然更喜欢在家中拥有更多的生活空间，部分原因是他们将其用作办公室，也可能将其用作学校。” .“人们对居住空间的需求越来越大，也越来越希望与邻居保持社交距离，而这两者都是你更有可能从单户住宅中获得的属性，尤其是单户独立式住宅，这在物质上表现出来了无论是在购买市场还是租赁市场。”他说，这种需求转变的很大一部分似乎是以城市核心区的大型多户型高层建筑为代价的。

“在一些有很多大型机构投资者购买的市场中，他们将瞄准较低的中位价房屋——这正是首次购房者希望购买的那种房屋，”诺斯福特说。“在某些情况下，他们可能会与可能提供所有现金的大型机构投资者竞争。”