战略性入股!香港“四爷”家族,看上了中国奥园什么?

昨日晚间，中国奥园（3883.HK）发布了一则公告，称通过增发股份募资9.98亿港元（净额），主要用于中国奥园营运资金及一般企业用途。其中，恒基兆业地产有限公司执行董事兼主席李家杰全资投资公司认购其1.08亿股新股，涉资4亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约3.64%；中国奥园董事会主席郭梓文斥资6亿港元认购奥园1.62亿股新股份，认购股份占扩大已发行股份总数约5.46%。受此消息刺激，今日中国奥园股价一度大涨7%，可见市场对中国奥园此次大手笔增发募资，还是比较认可的。在地产行业及地产股的至暗时刻，作为中国奥园创始人和大股东的郭梓文，出手参与新股认购完全可以理解，真正让市场感到意外，或者说惊喜的，是另一个投资者李家杰。李家杰是谁？官方身份是恒基兆业地产有限公司执行董事兼主席，但更为市场所熟知的是他另一个身份，即恒基兆业创始人、与李嘉诚齐名的“四爷”李兆基的长子。更重要的是，恒基兆业和中国奥园还是内地业务上的重要合作伙伴。近期，广州楼市开盘大卖10个亿的奥园恒基•学苑壹号，就由中国奥园和恒基兆业合作开发。正是这种特殊的身份和伙伴关系，也让这次增持变得不简单起来。

1、从股价k线图走势看，这是一次恰逢其时的买入，但如上述所言，其释放的信号又远不止于中国奥园被低估那么简单。

李家杰的特殊身份及恒基与中国奥园的合作关系，使得他在这次增持中的角色，并不是简单的财务型投资者。换言之，作为躬身入局者，李家杰对地产行业的理解、对中国奥园的了解，都远超过市场上的绝大多数人，说白了，这次增持，本质上是李家杰对房地产、对中国奥园的一次信任投票。

2、这是一张对中国奥园财务和现金流稳健性的信任票。

当下房企最大的爆雷点就是财务，现金流出问题。若房企这方面的风险敞口较大，股价是没有底可言的，没有最低，只有更低。一些房企已充分证明了这一点。在市场风声鹤唳之际，李家杰拿着真金白银战投中国奥园，说明其对中国奥园财务稳健性是认可的，风险敞口整体可控。数据显示，截至2021年6月，中国奥园在手总现金683.2亿元；现金短债比1.3倍。拥有较高的安全边际。此外，奥园融资渠道也得到了拓宽。就在今天，奥园正式与广州银行广州分行、中垠地产签署三方战略合作协议，未来将目光投向大湾区城市更新领域。值得注意的是，中垠地产具有山东国资背景的房企，奥园曾参与其混改，持有其40%股权。

3、这也是一张对奥园实力和经营能力的信任票。

作为奥园业务伙伴，在与奥园长期的合作中，对于奥园的实力和能力，恒基兆业及李家杰是最知根知底的。此次战略入股，不仅意味着李家杰的角色从业务伙伴升级为战略股东，也意味着其对奥园实力和能力的认可，现有业务的合作是让其满意的。当然，多维度的官方排名是一家企业综合实力，更为直观的反映。9月25日，中国企业联合会主办的“2021中国500强企业高峰论坛”正式发布了“2021中国企业500强榜单”，凭借稳健的企业经营能力，中国奥园荣登第245名，较去年劲升136位。同日，全国工商联正式发布2021年“中国民营企业500强”和“中国民营企业服务业100强”榜单。中国奥园跃居“2021年中国民营企业500强”第93名，排名较2020年劲升74位，连续四年上榜。此外，奥园接连荣膺《财富》“中国最佳董事会50强”，连续五年跻身《财富》中国 500 强，2021年跃居第170名，跻身《福布斯》2021全球企业1000强，连续20年登榜“广东地产资信20强”。某种程度上，这些直接与间接、内部与外部信息的相互印证，也大大提高了我们旁观者洞察奥园真实成色的清晰度。

4、这还是一张对奥园发展的战略路线——all in大湾区旧改的信任票。

在充满不确定性和波动性变大的下半场，top30的中型房企又该如何在地产赛道赢得明天？奥园的答案是：深耕大湾区、all in城市更新。截至今年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币7543亿元，另有逾50个城市更新项目在不同程度推进之中。而且除了广州大本营，奥园在东莞的旧改项目也高歌猛进，一跃成为东莞的“旧改之王”，拥有旧改项目16个，占地范围合计近1300万方。这里面有三个关键信息要注意：其一，奥园的城更货值已超过现有确权土储货值（5939亿元），相当于后者的1.3倍。这是一个非比寻常的信号，意味着奥园地产业务的结构和重心，已发生了质的变化，也意味着奥园的盈利水平有了稳步提升的预期。据奥园管理层预计，未来公司城市更新项目的毛利率将达到35%，净利润率为15%，较于现在明显提升。虽然还是房企，做的也还是地产生意，但某种程度上，奥园已不是之前的奥园了。其二，在奥园旧改布局中，大湾区占比达99%，可售资源约7487亿元。换言之，在房企们挤破头都想进的大湾区旧改市场，如今奥园已是举足轻重的玩家。众所周知，大湾区是下半场，国内楼市凤毛麟角的高地，奥园重仓大湾区也大大增厚了其业务的安全边际。其三，奥园旧改蛋糕的转化效率不低。旧改蛋糕诱人，这个大家都知道，吃起来费劲（转化慢/周期长），这个大家也都知道。所以，旧改的转化效率（把锅里肉变成碗里肉）是评价一个房企在旧改赛道成就高低的重要维度。在这一点上，奥园还是比较让人欣慰的。上半年，奥园城更板块已转化可售货值135亿元，全年有400亿。未来三年的转化可售货值预计将达约2420亿元，相当于奥园已有旧改货值的三分之一，着实不低。李家杰入股奥园，成为其战略投资者，旧改或许是一个很重要考虑因素。要知道，恒基兆业的大本营香港，长期就是一个以旧改为主的市场。李家杰对旧改的理解，应该说远超绝大多数业内同行。此次战投奥园，又何尝不是对奥园押注旧改赛道投下的一张信任票。值得一提的是，奥园和恒基兆业合作的广州奥园恒基•学苑壹号，本身也是一个旧改项目。

5、此次增资扩股，引入李家杰成为战略投资者，对奥园来说，也是意义颇大。

其一，增发募资在进一步优化现金流的同时，也扩充了奥园股东权益基数，进而使得关键财务指标得以大幅优化，增厚财务安全垫。比如与股东权益基密切相关的净负债率、剔除预收款后资产负债率的两大指标。截至上半年，奥园的上述两指标分别为80.7%、78.5%，一绿、一红，在增资扩股后，两大指标将会大幅下降，奥园也将加速奔向绿档。其二，进一步拓宽奥园境外资本市场的信誉和融资渠道。虽然此次是李家杰个人在增资入股，非恒基兆业公司行为，但鉴于李家杰先生的背景和资历，对奥园的背书意义仍不可小觑。其三，随着双边关系的升级和深度捆绑，也为奥园和恒基兆业在日后更大范围的合作，打下了基础。

总之：

对李家杰来说，这是一次恰逢其时的买入，但更是一种战略投资。对奥园来说，这是雪中送炭、是锦上添花，也可能是收获市场信心的拐点。对旁观者来说，这是一次难得的，从“第三方视角”重新认识奥园的机会。