如何通过共同购买来增加您的房地产投资组合
来源： 2021-09-26 17:01:04
低利率加上买方市场使现在成为投资房地产的好时机。
Just Property 首席执行官保罗史蒂文斯说：“购买出租合作伙伴关系可以快速跟踪您的投资组合并分散您的风险。”
“我一直认为房地产是创造财富和留下遗产的最佳方式之一。
“现在肯定有机会，如果你还年轻或没有资本来利用，那么共同购买、购买合伙或辛迪加可以帮助你踏上房产阶梯。”
自 1980 年代以来，房地产财团一直是投资商业、零售、工业、农村和住宅房地产的流行方式。
对于任何投资者来说，多元化是分散风险的一种方式，虽然即使是单一的财产也可以提供现金流、税收优惠和增值的资产，但财产合伙的优势在于它可以让一群投资者建立一个他们自己无法获得的资产组合。
成功的关键因素
“参与财团的人越多，决策过程就越复杂，但风险也更广泛地分担，”史蒂文斯解释说。
“有许多因素应该考虑并权衡辛迪加的独特组成。”
他说，关于投资目标和运营原则的公开沟通和共性至关重要。
“志同道合的投资者和一致同意谁负责什么是关键的成功因素。如果辛迪加是为投资目的而成立的，则成员需要明确他们的投资策略。
“即使他们知道他们计划专注于住宅物业，他们也需要就方向达成一致，”史蒂文斯指出。
“例如，他们是否正在寻找可以在短期内“翻转”的房产的即时资本增长，高入住率和租金回报以支付他们的债券偿还，或者他们是否计划在可能需要数年时间的新地区进行勘探充分发展?
“如果房产是为共享用途而购买的，投资者的数量会影响房产的使用范围，例如，在旺季使用度假房产的机会可能会受到限制。
“需要提前商定为每个投资者分配特定周/假期的时间表。
“如果投资者仍在试图弄清楚这些事情，那么查看房地产市场的趋势可能会提供一些方向。”
出于考虑，史蒂文斯提供了来自 Lightstone 2021 年 7 月住宅物业指数的一些统计数据：
• 全国房价同比涨幅为 5.07%，创五年新高，但需要考虑地区差异。例如，西开普省的通货膨胀率最低，为 4.8%，东开普省以 8.3% 的通货膨胀率在绩效统计数据中名列前茅。
• 沿海地产的表现优于非沿海地产，但正在看到对诸如莫塞尔湾、克尼斯纳和普利登堡湾等沿海城镇的合理化运行，高价库存在市场上的剩余时间更长。
• 中低价值市场的房产价格在R250k 和R700k 之间，仍然是市场上最活跃的市场。
当前格局中的机会
史蒂文斯建议调查新的开发项目，尤其是那些提供期房购买的项目
“这些提供的经济利益包括节省转移成本，否则这些成本适用于已经在契约办公室注册的房产。”
不良资产销售，包括收回的资产或拍卖的资产，可以提供以折扣价购买不动产的机会。
“但最便宜的可能并不总是最好的选择，”他警告说。
“寻找创造价值的机会。例如，可以将房产细分或重新分区以供其他用途，或者有扩大住宅面积的空间。”
决定最佳机会的另一个因素是考虑投资者财团的知识和影响力。他们可能会觉得投资于他们熟悉的地区或类型的房产最自在。部分产权房产(如公寓和联排别墅)具有需要理解的复杂性，例如限制如何使用房产的房屋规则。
使其合法化
一旦对要购买的财产的性质做出决定，各方之间的书面和签署的协议是必不可少的，因为它可以消除疑虑和误传的风险。
史蒂文斯建议在协议中解决以下问题：
• 财产将如何融资?
• 需要涵盖哪些成本，包括债券偿还、运营成本(维护、征税/税收、清洁等)?
• 还款时间表是什么?
• 如何处理未付款或部分付款?
• 财产将如何使用?
• 允许进入/使用该物业的哪些方面以及如何分配该物业?
• 如果集团成员想“退出”，有哪些选择?
• 如何处理协议中的偏差?
• 将如何管理投资组合?
• 辛迪加成员将如何沟通?
史蒂文斯建议获得合理的法律建议、独立的财务指导，并在购买时寻求精明的房地产专业人士的帮助。
“无论是通过家族信托进行投资，无论您是为此成立公司还是购买现有的财团，都有适用于每个人的法律和风险。任何时候都要求完全透明，远离任何含糊不清的东西，”他总结道。
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