房屋成交量创近12年新高

CoreLogic 估计，在截至 2021 年 8 月的一年中，澳大利亚的房屋和单元房销售量接近 598,000 套;自 2004 年以来的最高年销售额，比前 12 个月的年销售额增长了 42%。在全国范围内，过去一年的住宅销售数量比十年平均水平高出 31%，比 20 年平均水平高出 24%。

在各州，年度房屋销售量大幅高于一年前，除塔斯马尼亚州外，每个州和领地的房屋销售量均同比增长 10% 以上。塔斯马尼亚州的销售额增幅较小，8 月底广告供应量比平均水平低约 35%，这可能更多地归因于供应不足而不是需求短缺。

年度房屋销售同比增幅最大的是西澳大利亚州和北领地等先前疲软的市场，而这些市场正在迎头赶上。房屋销售额同比分别增长了 62% 和 59%，而昆士兰的销售额同比增长了 54%。

在海外移民停滞不前的情况下，住房需求的如此显着激增似乎令人惊讶，但房屋销售的大幅增长可以解释为国内需求从先前的低水平上升。

由于信贷条件收紧、住房负担能力变得更具挑战性以及印花税等交易成本随着价格上涨而变得越来越昂贵，因此房屋周转率(年度房屋销售占总住宅的百分比)从 2015 年底开始呈下降趋势。全国营业额在 2019 年 6 月创下历史新低，当年只有 3.7% 的澳大利亚房屋成交。此后信贷政策放松，抵押贷款利率降至历史低点，鼓励更多澳大利亚人参与房地产市场。此外，自 2020 年 3 月以来家庭储蓄率上升提高了消费者存款水平和抵押贷款服务能力，而印花税优惠和存款担保等政府激励措施也支持了需求。

到 2021 年 8 月底，房屋成交率已上升至 5.6%，为 2009 年 12 月以来的最高水平。

在各州中，昆士兰州的营业额最高，截至 8 月的一年中，该州有 6.8% 的物业成交，这是自 2008 年 6 月结束的 12 个月以来阳光州最强劲的营业额水平。与新南威尔士州和维多利亚州相比，州际移民以及相对负担得起的房价。

ACT 去年的房屋周转率位居第二，销售率为 6.0%。与昆士兰州类似，堪培拉的住房市场在考虑与收入相比的住宅价格时相对可负担。投资活动的大幅提升也有助于解释周转率较高的原因，投资者贷款的价值从 2020 年 1 月占所有贷款的 17.1% 上升至 2021 年 7 月的近 31%。

成交量是北领地最低的，过去一年只有 3.7% 的房产交易，高于去年 6 月的近期低点，当时只有 2.4% 的房产全年交易。尽管过去一年房屋销售量飙升近 60%，但整个北领地的年销售额仍比 20 年平均水平低 12%，这突显出之前增长周期的需求强劲。

维多利亚州的房屋成交率在过去一年中排名第二，过去 12 个月的成交率为 4.6%。较弱的营业额读数受到多次封锁以及住房负担能力恶化的影响。此外，大量新建住宅增加了该州的整体住房供应。在过去五年中，维多利亚州的住宅数量增加了 280,900 套，是所有州或领地中增幅最大的。

考虑到年度销售量尚未达到峰值，房屋成交量可能会进一步增加。然而，从中期来看，我们预计营业额可能会在 2022 年初达到顶峰。已经有证据表明每月房屋销售数量开始放缓，尽管阅读封锁的额外中断使趋势更难以解释。

尽管锁定后活动可能会增加，但由于多种因素，房屋销售在中期内可能会减少：

大多数首府城市和区域住房市场的房价与家庭收入之比正在创下历史新高。 不断恶化的负担能力可能会逐渐阻止更多买家参与住房市场。

重新关注贷款标准可能会加剧负担能力方面的挑战。随着政策制定者和贷方越来越关注贷款质量，存款较少或贷款/债务水平相对于收入较高的借款人可能会发现获得贷款更加困难。

整体库存水平的提升。随着澳大利亚住宅建筑活动的广泛增长，即使房屋销售数量保持稳定，也可能会抑制周转率。

低至零的海外移民将逐渐影响住房需求。海外移民数据停滞对租赁需求的影响更为直接和直接，尤其是墨尔本和悉尼的内城高层区域(尽管这些内城区域的租金现在正在上涨)。然而，倾向于先租后买的永久移民的需求管道在一段时间内不太可能得到补充。

抵消这些不利因素的事实是，抵押贷款利率将在很长一段时间内保持在历史低位，随着封锁的缓解和劳动力市场的收紧，经济状况应该会有所改善。

从长远来看，摆脱印花税等房地产交易抑制因素将有助于支持更高的营业额。CoreLogic 之前的研究表明，交易成本以及提高存款是住房负担能力的最大障碍。令人鼓舞的是，ACT、SA 和 NSW 的州政府正在逐步摆脱印花税，尽管采取了不同的策略和进展，这应该有助于消除对房主和潜在买家在房地产市场进行交易的阻碍。