意外房东希望计算财产崩溃的税收影响

我和我的妻子是偶然的房东，但现在我们可以看到隧道尽头的曙光。我们住在爱尔兰西部，但我在邻近县拥有一套三居室半出租物业，我妻子在另一个县的一个大城市拥有一套两居室联排别墅出租物业。

我在 2003 年以 125,000 欧元的价格买了我的房子，希望能得到 200,000 欧元。我妻子也在 2003 年以 125,000 欧元的价格买了她的房子，但可能只得到 100,000 欧元。

我已阅读您关于抵消资本利得税的文章，并有几个问题要问您。我可以用我在我的房子上获得的任何收益来抵消我妻子家的任何损失吗?

此外，我们每个人都住在自己的房产中直到 2009 年，所以我们会因此获得任何资本利得税减免吗?我们是否必须在一个日历年内出售两栋房屋才能获得资本收益抵消减免?

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偶然的地主可能是一个孤独的地方。大多数人对管理出租物业的规则知之甚少，因为这从来不是他们想要的。而且，由于我们都被自己的财务压力所困扰，这是可以理解的，我们有时会假设我们或多或少地处于困境中。

但在房地产崩盘后，大量人发现自己属于意外房东。当音乐停止时，许多被说服在凯尔特之虎飙升的房地产市场上攀登的人因负资产和缺乏买家而陷入困境。当他们因工作、新关系或不断壮大的家庭而需要搬家时，他们和您一样，没有出售的前景，并且难以找到可能支付租金以支付抵押贷款的租户。

这么多年过去了，您妻子的故居似乎仍处于负资产状态，这表明尽管最近房地产价格上涨，但许多地区城镇仍经历着长期的萎靡不振。

一般来说，资本利得税 (CGT) 是对个人征收的，任何累积的损失都可以用同年的收益来抵消。如果任何收益不能完全弥补损失，剩余的损失可以结转以抵消后续年度的收益。

但是，法律对已婚夫妇和民事伴侣有特殊规定。这在1997 年税收合并法(TCA 1997)第 1028 条中有所涵盖。

抵消

根据本节，如果您的妻子在出售旧房的当年因无法抵消其他收益而产生的损失，她可以将这些盈余损失转移给您，以抵消您出售房屋的收益同年。

您提供的数字表明，您的房屋可能会获得 75,000 欧元的收益——尽管这是在可允许的费用之前，例如涉及销售的法律和房地产代理费用，以及作为您的主要房屋期间的津贴我们看看下面——所以你的应课税收益会少很多，可能接近 40,000 欧元。

您认为您妻子的家会损失 25,000 欧元。由于您不能使用津贴来增加损失，因此她的销售费用和主要居所的时间无关紧要。

如果她今年没有其他收益，她可以将 25,000 欧元转给您以抵消您的收益，将其减少到大约 15,000 欧元。随着您每年 1,270 欧元的 CGT免税，该数字再次降至 14,000 欧元以下。

由于 CGT 的税率为 33%，因此您的 75,000 欧元总体资本收益将面临大约 4,500 欧元的税单。

毫无价值的是，虽然已婚夫妇和民事伴侣在分担损失的问题上可以提供住宿，但不再有任何此类规定来分享每个人获得的资本收益每年 1,270 欧元的免税待遇在某一年。

它曾一度被允许，但在 1998 年的《金融法案》中被禁止。因此，她每年 1,270 欧元的免税额也不会转移给您。

自住业主

正如您所怀疑的那样，您在房产中的居住时间也有津贴。那时，对于你们每个人来说，这些房屋将是您的主要私人住宅，免征资本利得税。

一旦你们一起搬进新家，情况就不一样了。即使您以前的房屋没有被出租，由于您只允许拥有一个主要的私人住宅，因此在随后几年的任何增长中，它们都会对 CGT 负责。

从资本收益的角度来看，它们被出租没有任何区别：这只是意味着您需要单独缴纳租金的所得税减去任何可允许的费用，并有责任向住宅租赁委员会登记房产。

就 CGT 而言，您需要计算整个所有权期间，并计算出其作为主要私人住宅的地位占其中的比例。

计算

在这种情况下，你们俩都在 2003 年购买并在那里住到 2009 年。你们现在考虑在 2021 年出售。因此，你们每个人都拥有这些房产大约 18 年。

如果您在 2003 年 1 月购买并在 2009 年 12 月搬出——并且您在今年年底出售——这就是 18 年所有权中的 6 整年业主居住权。无论您是否住在那里，所有权的最后一年也将获得特别减免。这意味着您可以在任何增益的 7/18 处得到缓解。

但是，如果您在 2003 年 4 月购买并在 2009 年 10 月离开，并且根据您今年的出售时间，您需要微调计算以找出所有权期间免税的比例以及免税的比例。是有责任的：在任何一种情况下，您都不能只是向上或向下舍入到最近的年份。

显然，对于亏本出售的财产，不需要这样的计算。

关于你的最后一个问题——你是否必须在一个日历年内出售两栋房子才能利用资本收益抵消减免——答案是我不确定。一般来说，正如我所说，一年内未使用的亏损结转。但是，1997 年 TCA 的第 1028 节规定，伴侣或配偶不能使用的损失可“从该课税年度的应课税收益中扣除”。

你当然不能用一年的损失来抵消前一年的收益，所以你要确保，无论解释如何，你不会在你妻子卖掉她以前的房子之前的纳税年度卖掉你的房子。