由于负担能力仍然是一个问题 租金收益率正在下降

房地产市场趋势对住宅租赁市场有重大影响。当租金价值增加时，总收益也会增加。当租金上涨为负时，总收益率会减弱。有点违反直觉，当房地产价格上涨而租金价格持平时，毛收益率就会恶化。

收入收益率是房地产市场的一个重要指标，因为空置和不付费的租户意味着租金收入损失，最终房东的利润减少。目前令人担忧的是，在南非的许多省份，由于租户的负担能力仍然是一个问题，收益率正在下降。

房地产市场长期以来一直受到周期的影响，它既会飙升，也不可避免地会崩盘。根据 FNB 的房价指数，“宽松货币”时期通常会出现房地产繁荣，例如 2004 年至 2006 年期间，房地产利润达到每年 35.4% 的峰值。

然而，对于每一次繁荣，也有一次崩溃即将来临。几年后，FNB 的房价指数在全球金融危机期间转为负值，TPN 分析证实，多达 28% 的投资物业亏本出售。

大流行期间，住宅租赁市场受到重创。许多前租户在面临收入损失后向家人和朋友寻求庇护。因此，住宅租赁市场面临着房价上涨的双重挑战，因为被压抑的购房需求得到释放，加上租金出现负增长。

2020 年第二季度，信誉良好的租户(即已按时足额付款的租户)下降至 73.5%。到第二季度，这一情况已缓慢改善，80.34% 的住宅租户信誉良好根据最新的 TPN 住宅租赁监测报告，2021 年。

尽管出现了这种复苏，尽管支付租金是住宅租户的首要任务，但负担能力仍然面临压力。由于公用事业和市政费用高于通胀，整体租金上涨回到正值，以及失业率上升，情况变得更糟。

南非的官方失业率在 2021 年第二季度达到创纪录的 34.4%，尽管预测随着 7 月动乱的影响开始反映在失业数据中，这一数字将会增加。

尽管大多数主要省份的租户付款行为改善了 80% 以上，但豪登省只有 78.67% 的租户信誉良好。该省的负面升级连续第三个季度继续。然而，如果拖欠租户和负租金增长是风险指标，那么总收益率就是回报，在这方面，豪登省以 11% 的总收益率获得最高荣誉。

西开普省和东开普省的房东显然更倾向于规避风险，他们的租户领先于曲线，分别有 84.78% 和 84.15% 的信誉良好。

然而，经过一年的负租金上涨，西开普省的空置率正在上升，达到 14.38%。就房地产价格和难以跟上的租金价格而言，该省历来优于全国其他地区，总收益率为 8.7%。

另一方面，东开普省的空置率低至 4.28%，加上需求强劲，使其能够保持 2.09% 的正租金上涨。因此，该省 10.7% 的总产量远高于 10.3% 的全国平均水平。

虽然夸祖鲁-纳塔尔省的租户支付绩效已提高至 80.08%，但其空置率已跃升至 13.95%，这意味着它仅实现了 10.1% 的两位数总收益率。

最受欢迎的住宅租赁物业位于每月 4 500 兰特和 7 000 兰特的价格范围内，所有租赁协议中约有三分之一(35%)由这一部分组成。该细分市场的大多数租户 (82.76%) 信誉良好，67.67% 的租户按时付款。虽然只有 4.94% 的人没有付款，但有 10.58% 的人延迟付款，表明现金流仍然受到限制。

拥有低端市场物业(每月低于 3 000 兰特)的房东继续为 16.08% 的租户无法支付租金而苦苦挣扎，另有 15.72% 的租户仅支付部分租金。租赁市场这一部分的空置率为 15.19%，表明房东宁愿没有租户也不愿拖欠租户。

传统的甜蜜点部分是每月租金在 R7 000 和 R12 000 之间。该部​​分在 2021 年第二季度继续表现良好，大多数租户 (86.32%) 信誉良好，近 75% 的租户按时付款。然而，令人担忧的是，负担能力是这一细分市场的主要制约因素，而租金上涨仍处于 -1.03% 的负区域。

根据国家收入动态研究：当前局势快速移动调查 (Nids-Cram) 和 Liberty 发布的研究，虽然低收入者无疑受到大流行的打击最大，但中高端收入者似乎也面临财务压力UCT 战略营销研究所 (ISM)。

研究发现，虽然大流行的最大影响是那些从事低薪工作的人，但每月收入在 R22,000 至 R40,000 之间的人数下降了 17%，而实得工资在 2020 年 3 月至 2021 年 3 月期间，收入超过 4 万兰特的前百万家庭的家庭数量下降了近 14%。

鉴于经济增长速度缓慢和南非失业率上升，所有迹象表明，负担能力将继续成为影响 2021 年第三和第四季度当地住宅租赁市场的最大制约因素。