北京或尝鲜“租金指导价” 专家：一场行业地震在所难免
来源：中新经纬 2021-08-26 18:39:17
不出意外，北京租赁市场将迎来一场由内而外的新变革。
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，面向社会公开征求意见，这成为全国首部地方性的租赁管理条例。
此次“征求意见稿”共81条，内容非常细化，涉及长租公寓监管、群租房、押金收取、合同网签、租金贷、网络房源发布等方面，可谓集中“放大招”。而其中最具震撼意义的是：当市场房租上涨过快，必要时可实行租金指导价。
政府管控将直接从房屋租金价格切入，对此，兰德咨询总裁宋延庆向中新经纬客户端表示：“‘房住不炒’基调不动摇的前提下，当前调控政策频次越来越高，手段越来越多，显现出政策调控的‘颗粒度’正变得更为精细化；随着市场周期性反馈，政府的政策水平也在不断提升。此外，法规涵盖了租赁市场的方方方面，‘严管’思路已成行业主旋律。法规的出台将对北京租赁市场的主要参与者产生较大影响，尤其是租赁经纪公司和长租公寓企业，一场行业地震在所难免。”
“租金指导价”或成稳市场“定海神针”
本次“征求意见稿”的第六十条提出，北京将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时，住建委等主管部门可以采取限制租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。
“征求意见稿”敲定了政府可以直接从租金价格进行市场管控，业内人士普遍认为，这一条政策充分体现北京调控租赁市场、稳定租金水平的决心，有利于保证租赁住房市场平稳有序发展。同时，这将对一些有资本撑腰的大型租赁企业在市场中竞价收房起到针对性的管制。
从全国范围看，针对租赁市场，鲜有城市提出“租金指导价”政策。7月份，深圳曾在《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提出，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。
此前，深圳、成都、西安等地陆续提出并执行的是“二手房指导价”政策，直接对二手房交易价格进行管控，由此改变了市场预期，促进过热的二手房市场逐渐降温。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳和北京对租金提出指导价、参考价后，未来该制度或将逐渐推广，成为租赁市场稳租金的一个重要配套政策。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波则表示，“租金指导价”措施一方面可以防止部分租赁企业在资本助推下放大市场波动，另一方面通过实行佣金或租金指导价，将有助于减轻承租人的实际负担，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在市场合理范围。
北京租赁市场进入“强监管时代”
不得不提一句的是，“征求意见稿”出台的大背景。过去几年，在资本、科技双重加持下，诸多跨界公司打破二手房市场的“发展护城河”，各类长租公寓、租金贷、短租房等“租赁+互联网+金融”新业态、新模式不断涌进，促进行业生态骤变的同时，又带来诸多不确定性因素与监管空白。
北京市住建委相关负责人直指此次法规出台的必要性：行业内现有法律文件层级、内容，与现实需要的不匹配问题日益突出，亟需通过地方性立法加强住房租赁的顶层设计。
北京此次“征求意见稿”，针对租赁市场的疑难杂症和顽疾重疾，进行了“对症下药”。不仅“严管”思路贯穿始终，且更注重民生性，比如要求建立租赁合同网签系统、严管群租房，规定企业向租房者单次收取租金不得超过3个月租金总和，押金不超过1个月租金等条款，均在保护租房者权益，减轻其承租负担。
可以想象，随着此次强调规范化、标准化监管的“征求意见稿”在后期逐步落地执行，北京租赁行业面貌将被重塑。居者权益被充分保障的同时，场内的“各大玩家”也将在新规则下走向更为精细化的运营管理模式，最终各主体戮力共促行业形成稳定、可持续的良性发展通路。
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