除了食物庇护所是我们宪法保障的必需品

家是一笔宝贵的财富。在当前局势之后，随着人们意识到它为我们提供的舒适和安全，它的重要性有所增加。独立后几十年，缺乏适当的规划和政策，特别是缺乏国家住房政策以及资金严重短缺，成为向所有人提供住房的绊脚石。

在 1990 年代的后自由化时代，国家住房银行 (NHB) 和住房城市发展公司 (HUDCO) 的框架不断发展，并启动了大型城市更新任务 (JNNURM)，因此采取了有组织和结构化的政策举措。作为一项扶持措施，引入了一项 100% 外国直接投资在房地产/建筑业的法律，以满足资本密集型住房部门的大量资金需求。

虽然这些都是受欢迎的举措，但它们并没有带来预期的结果，仅仅是因为 FDI 政策存在差距，并且不存在确保私人开发商更多地参与建设的激励政策。从这些政策缺陷中，莫迪政府发起了一系列改革和政策措施，以提振住房市场。它放宽了外国直接投资法，以吸引急需的外国住房资金。今天，尽管发生了两波当前局势，但在 2021 年上半年仍有创纪录的 27 亿外国投资流入房地产，占 2020 年创造的总资产的 53%。建筑和基础设施开发部门分别获得了 25.93 美元的外国直接投资流入2010 年和 2021 年上半年之间分别为 10 亿和 260.8 亿美元。

废除货币化和贝纳米财产法的深远改革旨在通过杜绝下落不明/黑钱的流通来清理不透明的房地产和住房市场。2016 年具有里程碑意义的《房地产监管法》(RERA) 的颁布有助于规范基本上无组织的房地产市场。

在 RERA 之前，不择手段的私人开发商在没有任何许可和监管部门批准的情况下采取预启动住房项目。这导致价格人为上涨，由于房价遥不可及，因此剥夺了普通人的住所。城市发展机构也加入了进来。他们没有履行为群众提供经济适用房的主要职责，而是通过向私人开发商拍卖土地来大规模牟取暴利。这导致房地产价格猖獗且不受控制地上涨，使购房者无法负担房地产。RERA 帮助结束了预发布并控制了价格上涨。

由莫迪政府发起的 Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) 旨在实现其“全民住房”的旗舰使命，将与住房相关的激励措施限制在首次购房者身上。这有效地帮助检查了投资者/投机者的操纵，从而控制了房价。

中央政府意识到为大众提供更便宜的住房是成功结束无家可归的关键，因此提出了供方和需求方的政策举措，以促进低成本住房和提高购房者的负担能力。各州还采取了经济适用房政策。在需求方面，根据 PMAY，向首次购房者提供了高达 26.7 万卢比的利息补贴奖励，这些房屋的价格高达 450 万卢比。

负担得起的住房购买者还获得了 50 万卢比的所得税优惠。其中包括根据 IT 法案第 24 条对一年内支付高达 20 万卢比的住房贷款利息的税收减免、根据第 80C 条对本金还款的每年扣除 15 万卢比以及根据第 80EEA 条对支付的利息额外扣除高达 15 万卢比关于经济适用房。通过引入 MCLR 系统，RBI 还确保更快地将降息传递给购房者。

印度储备银行的政策引发的住房贷款革命引发了 PSU、私人银行和包括 HFC 在内的金融机构之间的竞争，导致利率一直处于 6-7% 之间。疫情前的住房贷款支出达到 15,647 千万卢比，但在 2020-2021 年降至 12,731 千万卢比。所有这一切，再加上房地产监管导致的房价停滞不前，极大地提高了住房的负担能力。通过引入印度独立以来最大的税收改革 GST，政府成功降低了国内的交易成本。在经济适用房中，只有 1% 的商品及服务税，而现成房屋则为 0% 的商品及服务税。

根据 IT 法案第 801BA 条，对经济适用房项目以 100% 税收减免形式对开发商的所得税激励措施，不仅有助于促进经济适用房的供应，而且还使其更具成本效益。

莱坊 2020 年负担能力指数就是证明。负担能力指数跟踪普通家庭的 EMI 与收入比率。对于房价最昂贵的住房市场孟买而言，其负担能力指数已从 2010 年的 93% 提高到 2020 年的 61%。艾哈迈达巴德是负担能力最高的市场，负担能力指数为 24%，其次是浦那和金奈，分别为 26% .在今天的 PMAY 和州政府的经济适用房政策下，可负担性的上升是显而易见的，2B/R 和 3B/R 生活方式住宅分别在 5-250 万卢比和 25-350 万卢比之间。为了购房者的利益，哈里亚纳邦政府的经济适用房政策规定了 4,000 卢比的全包价格，过去 5-6 年没有上调。

然而，尽管采取了所有这些举措，但旨在到 2022 年为每个公民提供住所的关键“全民住房”使命落后于其目标，新冠大流行也对此做出了重大贡献。最初，政府设定了到 2022 年实现 5000 万套住房的目标，其中包括 3000 万套农村住房和 2000 万套城镇住房。后来对其进行了修订，近期目标是 PMAY-Rural 下的 2140 万套房屋和 PMAY 下的 1120 万套房屋。但在 PMAY-Urban 计划下，与 1120 万套房屋的目标相比，仅完成了 43%(480 万套)房屋。在 PMAY-Rural 下，相对于 2140 万套住房的目标，已经完成了 1416 万套住房。因此，到 2022 年实现全民住房的目标，当然看起来是一项艰巨的任务。

印度住房问题是一个很大的悖论，在住房严重短缺的情况下，仍有 1109 万间房屋空置/上锁。另一方面，来自经济较弱地区和低收入群体的人们买不起像样的、具有成本效益的房子。由于收入低且信用弱而无法获得住房贷款，他们需要合理体面且具有成本效益的出租房屋。但财产诉讼的风险和低租金收益率是一个威慑因素，使租赁市场缺乏吸引力。

政府充分认识到需要一个健康的租赁住房市场来结束住房短缺并实现“全民住房”的目标，因此出台了《2021 年示范租赁法》，通过简化房东和租户之间的纠纷解决方式来解锁更多空置房屋。它还提出了一项针对城市贫困人口和农民工的 PMAY-Urban 下的可负担出租房屋综合体 (ARHC) 的政策倡议。已收到来自公共/私营实体的 80,000 个单位的建议，并且 ARHC 下的 2,500 多个单位已经投入使用。

展望未来，制度化的出租房屋和为城市贫民建造出租房屋的PPP机制将在实现为每个印度人提供住所的目标方面发挥重要作用。