NUVEEN表示宏观环境提振亚太地区房地产投资

“长期较低”的货币政策和刺激计划，加上疫苗计划的推出，有利于支持该地区的房地产投资，办公室和数据中心提供了前瞻性的机会。

尽管当前局势带来了挑战，但亚太地区的房地产市场仍将顺应宏观经济顺风，而办公室和数据中心是投资者可能找到价值的地方。

短期内，大流行将继续给房地产行业蒙上阴影，但是，我们看到房地产投资量已经变得越来越强劲。Nuveen 首席投资官兼亚太区基金管理主管路易斯·卡瓦纳 (Louise Kavanagh) 表示，由于区域央行维持有利的货币环境和疫苗接种率攀升，行业前景乐观。

2021年第一季度亚太商业地产投资总额为260亿美元，同比增长10%。根据房地产咨询公司世邦魏理仕的数据，在此期间投资情绪继续增强，大多数市场的询价水平较高。

Kavanagh 说，在导致健康危机的几年里，亚太地区的利率一直在急剧下降，随着央行去年采取紧急措施，大多数区域经济体的政策利率现在处于历史低位。

“虽然为流动性创造了异常传导的背景并为估值奠定了坚实的基础，但目前的低利率尚未完全反映在房地产收益率中，”她说。

具体而言，仅澳大利亚、新加坡和香港的债券收益率今年迄今已回落 70 个基点，但这些市场的借贷成本并未跟进，仍比 2018 年的水平低 60-125 个基点。澳大利亚储备银行也在 4 月份表示，它将承诺维持当前的现金利率，直到通胀持续在目标范围内。

另一方面，尽管整个地区的速度各不相同，但疫苗接种率正在上升。惠誉评级在 6 月 8 日表示：“亚洲部分地区最近加速接种疫苗，可以降低与当前局势的进一步浪潮相关的经济复苏和公共财政受挫的风险，前提是这种情况持续下去”。

由于中国是该地区最大的经济增长中心，中国的房地产市场更加乐观。2021 年前三个月，中国 GDP 同比增长 18%，是 1992 年以来最强劲的季度数据。尽管基数较低，但这仍然是中国经济活动恢复到大流行前水平的标志性迹象.

不断发展的办公室

尽管大流行对商业地产造成了损失，但投资者不应忽视一些有趣的趋势。

“你读过头条新闻，办公室正在衰落。但是，说办公室已经死了就太简单了。Office 将需要发展。办公室用户将建筑环境视为吸引和留住最优秀人才、改善员工福利和生产力的投资，”Kavanagh 说。

“您会看到租户希望提升办公环境的质量或用户体验。他们会将办公空间视为一个协作环境;一种反映他们企业文化的方式，”她说。

该地区的主要城市已经发生了这种情况。她说，质量会有所提高，一些 B 级或分散的办公地点可能会过时。

CBRE Research 于 2020 年 10 月进行的亚太地区办公室未来调查显示，虽然员工可以选择远程工作或在办公室工作，但超过 70% 的经理更愿意让员工在办公室工作。

据世邦魏理仕称，几家公司在第一季度完成了重大的飞行质量搬迁和扩张，包括在上海外滩莱佛士城租赁空间的华为，以及搬到首尔 Parc One Tower 1 的 LG Energy Solutions。

数据中心

另一方面，尽管数据中心在投资者中引起了更高的兴趣，但可投资股票的缺乏阻碍了投资者进入这一资产类别的努力。

香港、新加坡、东京、中国一线城市和悉尼等地的资本越来越有兴趣购买数据中心。预计到 2025 年，全球移动流量将以每年 31% 的速度增长。物联网的加速只会增加对数据中心的需求。

Kavanagh 表示，尽管如此，由于缺乏可投资的存量，数据中心在 2015 年至 2019 年间仅占亚太地区房地产投资总额的 1.5%。

“您很可能会看到亚太地区数据中心的良好表现。但首先它必须成为一种可投资的资产类别;这意味着投资者实际上可以购买它，”她说。数据中心一直是美国表现最好的房地产资产类别之一。

她说，还需要首先建立更深的资本市场池和流动性、更复杂的估值和定价原则，才能使资产类别在亚洲变得更加主流。Nuveen 正在通过其在该地区的数据中心投资专家帮助推动这一趋势。