政府干预后的住房市场前景和投资影响

投资论文：

随着驱逐和止赎暂停似乎接近尾声，有人期望驱逐世界末日，随后房价暴跌。几个数据点为该论点提供可信度，即新住房需求已显示疲软迹象的事实，假设买家被当前的高房价推迟。如果是这种情况，则需要考虑许多投资影响。许多房屋中没有大量资产的房主可能会摆脱陷入困境的抵押贷款，而不是等待数年房屋价值恢复。这意味着持有这些抵押贷款的银行和其他机构可能会遭受重大的金融冲击。随着新住房需求枯竭，房屋建筑商也可能受到打击。有些人可能会争辩说，这可能会引发经济衰退。然而，也有很多理由预计，在可预见的未来，房地产崩盘的情景不会发生。反而，我们最多可能会看到房价出现非常微弱的下跌，一旦发现价格疲软，个人买家和投资者就会蜂拥而至。如果是这种情况，那么房屋建筑商、出租房屋业务以及整体股票市场和其他资产应该会继续表现良好。

持续的货币扩张只会导致持续的资产通胀

与经典经济理论支持的预期相反，消费品通胀并不是十多年来宽松货币政策的主要结果。当前的消费品官方通胀上升并不是我们在 COVID 危机期间看到的加速印钞的结果，而是由 COVID 中断和其他因素引起的稀缺问题的结果。至少在现阶段，宽松的货币政策最多起次要作用。一旦通货膨胀变得自我维持，它可能会发挥主要作用。与此同时，资产通胀将继续成为当前货币政策环境的主要表现。在没有彻底的恶性通货膨胀开始的情况下，未来资产通胀很可能会继续超过官方消费品通胀。

一些人怀疑包括美联储在内的世界各国央行对宽松货币政策环境的承诺。如果通胀被证明不仅仅是暂时的并且失控，人们仍然普遍预期央行会介入。自 2008 年危机以来，尤其是自 COVID 危机爆发以来，房间里阻碍这种情况发生的大大象是累积的巨额债务。利率必须保持在低位，因为世界陷入债务陷阱。这在全球和美国国内都是如此。

为了让我们能够理解全球利率上升对世界经济意味着什么，利息支出从假设的当前利率 5% 增加到仅 7% 会使利息成本从 14 万亿美元增加到近 20 万亿美元。换句话说，相对温和的利率上升将导致世界经济承受额外 6 万亿美元的利息支付。这相当于世界GDP的7%左右，肯定会对世界经济产生重大影响，可以说是额外征税，导致经济衰退压力。更糟糕的是，正如我在最近的一篇文章中指出的那样，它也无助于阻止通货膨胀.因此，包括美联储在内的中央银行不太可能开始收缩其资产负债表，就美联储而言，其规模现在是 2008 年危机前的八倍多。

随着所有资金的流动，对可以将资金投入使用或至少可以停放的资产的需求不断增加。不用说，在玩的钱总是会追逐风险/回报率最佳的资产。随着股票估值处于现状，更安全的债券收益率远低于当前的通货膨胀率，对于那些有钱投资或已经投资的人来说，找到确实提供有利风险/回报的资产变得越来越困难公式。

自 COVID 大流行开始以来，房价平均上涨了 24%，可以说住宅房地产绝不是一个有吸引力的投资机会。然后当然是驱逐和止赎暂停的结束，许多人可能将其视为当前价格上涨的潜在转折点。市场达到顶峰的前景，加上丧失抵押品赎回权和出租物业业主可能将房屋倾销到市场上，可能会让房地产市场看起来像是一场完美的风暴，而且它可能迫在眉睫。

另一方面，我们必须回到等式的另一边，即所有持有收益率远低于通胀的现金或债券的人，以及不再为投资者提供所需风险/回报的其他资产比率前进。所有这些投资者都将寻找替代品。投资资金流入市场并不需要房价大幅下跌。事实上，尽管市场似乎被高估，但仍有许多考虑可能会让新房主和投资者购买房地产。

支持房地产市场的主要因素之一是租金上涨其增长速度快于通胀，今年上半年租金成本上涨了 9.2%。预期趋势将继续。这对于投资房地产的风险/回报意味着意味着可以潜在地减轻风险因素。换句话说，如果由于某种原因不能以盈利的方式出售潜在的投资物业，则可以选择将其出租并至少坐下来直到出现有利的机会以盈利出售而不会损失任何资金，这意味着风险因素大大减少。事实上，许多投资者可能会从一开始就考虑购买房地产用于租赁目的，因为有可能支付抵押贷款、维护费用，甚至从租金收益中获利。鉴于租金上涨速度快于通胀，

高昂的租金也可能决定更多家庭从租房转向拥有房屋。事实上，30 岁的千禧一代平均而言，与 X 世代相比，拥有房屋的可能性较小，而婴儿潮一代在达到相同年龄时被认为是被压抑的需求来源。到 30 岁时，只有 42% 的千禧一代拥有房屋，而婴儿潮一代的这一比例为 51%。这并不意味着千禧一代在终生拥有房屋方面将始终落后。拥有房屋仍然是财富积累的一个非常重要的方面，我相信最终，与婴儿潮一代一样，同样数量的千禧一代想要拥有房屋。只是由于经济环境和趋势存在滞后。租金上涨可能成为加快让更多千禧一代进入自己家的过程的因素之一。

还有其他因素将继续在当前房价环境下提供底线。低利率环境不会很快消失。即使是更高的通胀率似乎也不足以改变这一点。目前，一些人获得的抵押贷款利率大约是最近官方通胀率趋势的一半，在 5% 的范围内。换句话说，银行没有从他们借出的钱中收取足够的利息来支付通货膨胀。当然，人们仍普遍认为通胀会自行回落，届时 2.5% 或更高的抵押贷款利息仍将提供通胀保障，并在调整通胀后获得实际利润。低利率环境可能不适合银行股，

投资影响

对于直接和间接涉及抵押贷款的银行和其他金融机构来说，好消息是，如果未来一两年内止赎率上升，因为暂停住房的情况恢复正常，他们不一定会有在严重萧条的市场中出售收回的房屋。由于房价保持坚挺，新房建设和销售应该会回升，这为银行提供了收取交易费的机会，这应该是一种奖励。随着租金和抵押贷款暂停的结束，现房交易也可能会回升。

对银行来说，坏消息是抵押贷款利率很可能会在很长一段时间内徘徊在官方通胀率以下，这对银行来说不是一个很好的商业模式。如果通胀确实证明自己只是暂时的，而且我们可能会像在 2008-2009 年全球经济衰退之后那样重新适应更温和的通胀环境，那么银行未来可能会做得很好。正如我在最近的一篇文章中指出的那样，有理由预计通货膨胀不会像许多人预期的那样短暂。如果真是这样，银行可能会看到长期实际价值恶化的严重趋势，因为它们对贷款收取的利息将持续徘徊在远低于官方通胀率的水平。

在这种情况下，房屋建筑商似乎是明显的赢家，因为房价高到足以为他们提供一些可观的利润率。另一方面，投入成本不断上升，包括材料、能源成本和劳动力，以及未来可能会上涨的土地价格。较高的房价环境是否会转化为住宅建筑商多年的利润暴涨，或者膨胀的投入成本是否会比房价上涨得更快，从而挤压住宅建筑商的利润，还有待观察。值得注意的是，如果你看看像Beazer Homes(BZH)，截至其最新季度报告，其投资组合中有超过 19,000 手，因此投入成本上升可能会挤压这些公司，这并不是一个直接的问题。如果土地价格上涨，其投资组合中已有的土地价值也会上涨。人们必须查看与每家公司相关的特定事实，而不是一概而论。

鉴于租赁成本持续上升，参与管理或拥有租赁单位的公司应该表现良好。American Homes 4 Rent (AMH) 是一家购买和管理出租房屋的公司的例子，这是其主要业务模式。巨型资产管理公司贝莱德 (BLK))倾向于购买房屋以供出租。考虑到我们所看到的租金价格趋势，这些公司追求的模式似乎是合理的。考虑到许多人如果在未来几个月和几年内拖欠抵押贷款或其他贷款，他们的信用评级将会恶化，因此成为永久租户的家庭也可能会增加。由于许多人拖欠房租、汽车、抵押贷款、学生贷款和其他付款，此类事件可能会变得更加普遍。这个问题的最终解决方案是什么还有待观察，但我相信无论如何，很多人都会带着信用评分受损而离开，这意味着他们将不得不租房而不是拥有一个。

到目前为止，房地产市场前景最重要的投资含义是，只要房地产没有出现重大下滑，经济出现更广泛下滑的可能性就较小。这对整体投资环境意味着，房地产市场崩盘极有可能不会导致美国乃至世界陷入新的经济危机。其他因素可能，但住房可能不是其中之一。应相应地评估投资风险，机会也应如此。