想在这个炙手可热的房地产市场试水吗 小心这个隐藏条款

房屋卖家在过去一年中赚了一大笔，因为买家在几乎所有上市的房产上都出价高于对方。事实上，卖家赚了很多钱——在某些情况下，比他们原来的要价高出数十万——以至于一些房主可能会试探性地试水并出售他们的房子。

他们真的没有任何出售意图，除非他们收到的报价是离谱的。他们只是想看看他们的房子可能值多少钱。6 月份，新房源比 5 月份增加了近 11%，同比增加了 5.5%。毫无疑问，有些是认真的卖家。但其他人可能想看看市场会承受什么，只是为了好玩。

如果这是您的作案手法，您可能要三思而后行。如果您真的不想出售，您可能不会被迫出售，但您可能会因 5% 或 6% 的销售佣金而陷入困境——无论您是否出售。在大多数上市协议中，这里有一个经常被忽视的条款，它本质上是说，如果代理将合法买家带到谈判桌上并提出符合您的销售要求，则该代理应支付佣金。

所有房地产都是本地的，因此各州的规定各不相同。但路易斯安那州的上市合同是这样写的：“卖方同意支付经纪人的专业经纪费......如果经纪人找到准备好、愿意并且能够购买或交换房产的潜在客户，而卖方毕竟拒绝完成交易潜在客户已满足条款和条件。”

根据与我交谈过的房地产专业人士的说法，该条款很少(如果有的话)得到执行。提供上述信息的路易斯安那州代理人说，在她从业的 30 年中，她从未见过有人因该条款起诉消费者。一位马里兰州的经纪人表示同意：“从技术上讲，他们赚到了佣金，但大多数经纪人只是继续前进。”

也许是这样，但问题仍然存在：如果没有人关注“准备好、愿意和有能力”条款，为什么它仍然是上市协议的一部分?也许是因为如果经纪人想要强硬，他们可以——特别是如果他们在你签约时认为你是一个认真的卖家，而不仅仅是一个轮胎踢球者。

“这些条款在民事法庭上具有约束力和可执行性，”德克萨斯州房地产经纪人的金斯基莫斯说。但她也不知道它被调用的任何实例。尽管如此，精明的卖家——或者只是好奇的业主——应该确保该条款还包括一两句话，说明只有在房产实际出售或产权发生变化时才需要支付佣金。

“没有那个(保护)，”另一名特工说，“你可能需要付钱。”

加州区域多重上市服务的 Adrese Roundtree 表示，MLS 在过去六年中只收到了两到三份违反该条款的报告。但即使代理人没有起诉就继续前进，他或她也有义务向上市服务报告违反条款的行为。

因此，就您所在地区的代理商而言，您最终可能会黑眼圈。数百名参与 MLS 的代理商将收到通知，告知您违背并拒绝接受满足列表中规定的条款和条件的书面报价。这会让所有其他房地产专业人士注意到您没有兑现承诺。当您真的想出售时，大概很少有其他代理商愿意列出您的位置。

另一种可能性：您可能会遇到一个不择手段的上市代理人，例如 Keith Falkner 几年前在萨拉索塔所做的一位读者。经纪人建议，如果 Falkner 完全按照卖家的要求提供，他将被迫出售。但是，即使卖方拒绝(代理人知道他会这样做)，他也将被要求支付代理人的佣金。Falkner 表示反对，并警告其他卖家不要落入这种陷阱。

在我们讨论法律问题的同时，让我们谈谈购买看不见的房子。这样做当然不是一个新现象，但这种做法在大流行期间开始流行。然而，如果买家确定这个地方根本不符合他或她的期望并决定起诉，代理可能会遇到法律麻烦。

全国房地产经纪人协会副总法律顾问 Deanne Rymarowicz 最近警告 NAR 成员，如果他们发现“以前无法识别的缺陷或其他不受欢迎的特征”，“失望的购买者可能会向上市代理人、他们自己的代理人或两者提出索赔”。她建议代理商向潜在买家透露所有已知的材料缺陷，并避免任何虚假陈述或夸大其词。

她说，在清单中，可以增强草坪的颜色，但不能喷洒穿过后院的电线。虽然代理的工作不是寻找隐藏的缺陷，但他们必须报告他们知道的缺陷。这就是为什么一些上市代理不想看到为卖方或潜在买家提供的任何检查报告，他们在审查了检查员的调查结果后决定不继续。如果代理人或卖方客户不知道报告包含什么，他们的推理是，他们没有义务报告其中的内容。换句话说，他们开始装作无知。这只是每个买家聘请自己的独立验房师的另一个原因。