商业地产买卖市场严重供过于求

鉴于 FNB Commercial Property Finance 非常关注“自住”房地产领域，选择经纪人受访者的先决条件是他们经营自有服务的房地产，但一部分也将在开发商或投资者市场进行交易就像在上市行业一样。

在本报告中，我们处理与主要市场交易的物业供需之间的感知平衡/不平衡相关的问题。市场“强”是指相对于供应的相对强劲的需求水平，反之则是指市场“弱”。这些问题包括对出售前市场上房产平均时间的估计，以及对需求是否超过供应或反之亦然的看法。

结果中出现的关键主题是：

就供需平衡而言，工业物业市场仍被认为是工业、零售和办公这三大主要商业物业部门中最强的。

然而，在第二季度的调查中，所有三个房地产类别的供过于求仍在继续，但工业房地产市场的供过于求是最低的。

在工业地产方面，似乎开普敦、纳尔逊曼德拉湾和埃特克维尼这三个沿海大都市是市场相对强势的地方，豪登都市区是相对薄弱的地区，约翰内斯堡尤其薄弱.

给定一个主要偏向“供过于求”，在所有三个主要的商业地产市场，我们仍然期望的是2021将会看到在商业地产的平均值下降延续，继2020年显著价值下降

的写字楼物业部门被视为作为三大物业类别中最弱的，有很大比例的调查受访者认为许多公司正在重新评估他们的办公空间需求。

主要调查结果

2020 年第二季度的调查受访者认为，在三个房地产类别中的两个类别中，房产在市场上的平均时间有所增加，尽管明显少于之前。

从我们的住宅市场调查中，我们发现出售前市场上房产的估计平均时间随时间的变化是供需平衡变化的有用指标，随着时间的推移，房产在市场上的平均时间增加销售前的市场表明需求相对于供应正在恶化，反之亦然。

我们试图将同样的问题应用到我们的商业地产经纪人调查中，将调查分为三个主要物业类别，即办公室、工业和零售，并进一步按照“空置物业”与“已占用物业”进行拆分。

在所有三个房产类别中，据报道，被占用的房产销售速度更快。

在 2021 年第二季度的调查中，三大房地产行业之间的相对情况仍然是，经纪人认为工业房地产市场是三类中最强的，被占用的工业房地产的平均上市时间为 19.98 周。这比零售业的 22.25 周和办公空间的 27.14 周更快。

空置工业物业在三个细分市场中的平均平均上市时间也最短，为 21.35 周，而零售空间为 24.65 周，办公物业为 29.81 周。

在 FNB 商业地产经纪人调查中，估计平均上市时间比 FNB 住宅地产代理调查中的情况更难，因为交易数量的样本量要小得多，因此从季度到季度，不同的受访者群体对平均时间的看法可能大不相同，并且数据可能更加不稳定。

然而，在一个更容易回答的后续问题中，关于过去六个月市场上房产的平均时间是增加、减少还是保持不变，经纪人似乎能够更好地评估平均时间的方向，而不是实际平均时间本身。

对过去六个月“平均上市时间”方向的看法

因为前六个月，即后续问题的平均时间在市场预期中，询问受访者他们是否相信市场上的平均时间有所增加，减少或保持不变，自2020年第四季度

出在响应中，我们通过将 +1 分分配给“增加”的响应，将 0 分分配给“未改变”的响应，将负值 -1 分配给“下降”的响应来创建一个指数。

因此，“过去六个月市场时间变化方向指数”的范围从+100 到-100。+100 分表示 100% 的受访者认为过去六个月市场上的时间增加(市场疲软)，-100 表示 100% 的受访者认为下降，而零分表示那些提供“增加”的回应等于那些回应“下降”的回应。

三个房地产类别中的两个返回正数，即办公室和零售，这意味着与 6 个月前相比，响应的汇总表明这些市场中房地产的平均上市时间增加(市场平衡减弱)，其中相对强劲的工业产权市场是个例外。工业市场是三个中唯一一个出现负数的市场。

工业地产在 2021 年第二季度录得负值 -18.3，低于上一季度的负值 -4.84。第二季度零售指数仍为+13.5，但比上一季度的+26有所改善。写字楼指数也显示出积极的读数，但也有所改善，从第一季度的 +55.9 上升到第二季度的 +20.6。

因此，“增加上市时间”的偏见在工业市场调查中已经消散，在零售和办公楼市场中变得不那么明显，办公楼市场读数仍然最高(最弱)。

经纪商仍然倾向于延长三个主要部门中的两个的平均上市时间这一事实继续反映出南非的经济并未完全摆脱近来陷入衰退的经济时期。

需求与供应强度的看法

一个额外的供需问题被问到，受访者被问及他们是否认为“需求远远超过供应”(选项 1)、“需求略大于供应”(选项 2)、市场处于平衡状态(选项 3) )、“供过于求”(选项 4)或“供过于求”(选项 5)。

所有三个房地产行业中，大多数受访者都指出“供大于求”，无论是“有点”还是“远”。工业市场的受访者比例最低，即 75% 的受访者认为供大于求，86.6% 的受访者认为零售物业供大于求，而办公物业市场则为 98.41%。

我们再次从响应中创建一个索引，选项 1 得分为 +2，选项 2 得分为 +1，选项 3 得分为零，选项 4 得分为 -1，选项 5 得分为 -2。

因此，该指数在 +200 到 -200 的范围内，其中 +200 表示 100% 的受访者选择选项 1，-200 表示 100% 的选项 5 响应。

在 2021 年第二季度的调查中，所有三个行业指数都为负，即供过于求的偏差，工业房地产市场最低，读数为 -81.68，其次是零售业指数为 -124.99，办公楼指数最低为 -173.01。

简而言之，受访者强烈认为所有三个市场都严重供过于求，但工业市场的供过于求最少，其次是零售，然后是办公楼。

省级比较 - 需求与供应强度的看法

我们查看了主要都市地区的不同市场平衡调查响应。

由于个别都市地区的样本量较小，我们担心调查的波动性，因此选择对个别地区的供需感知指数使用调查响应的二分之一平均值。

检查主要都会区的感知市场平衡，办公空间调查显示全面疲软，纳尔逊曼德拉湾的负指数读数最大，为 -200，但埃特克维尼 (-188.9) 和大约翰内斯堡 (-181.95)不远了。Tshwane 是主要都市地区中最弱的，负读数为 -132.14，其次是开普敦，为 -145。

在工业房地产市场调查中，三个沿海都市明显强于豪登都市，Ethekwini 的读数为+33.52，其次是纳尔逊曼德拉湾，为+0.01，开普敦为-42.22。茨瓦内 (-74.41) 和大约堡 (Greater Joburg) 记录 -124.56 都更显着负面。

在零售物业领域，调查显示所有五个都会区都供过于求。约堡是最弱的市场，负读数为-167.1，其次是纳尔逊曼德拉湾，为-165。五人中“最弱”的是Ethekwini，读数为-65，其次是开普敦，读数为-91.08。

结论

尽管最近几个季度市场活动水平有所回升，但在查看 2021 年第二季度 FNB 房地产经纪人调查结果时，对供需关系的看法仍然疲软。

所有三个主要商业房地产市场都被认为仍然严重供过于求，即使尽管工业地产的需求基本面强于其他两个市场。

在关于需求相对于供应的看法的问题中，经纪人集团强烈倾向于供过于求。这种情况在写字楼市场最为严重。

最近的一些调查显示，经纪人对工业房地产市场“供过于求”的偏见有所减弱。然而，零售和办公物业市场的情况并非如此，这两种供应过剩的偏见仍然非常强烈。不过，至少最近零售和办公物业的季度调查显示，供过于求的感知指数开始更加横盘整理而不是走弱，这表明这些市场未来走向“稳定”的一些可能的早期迹象正在逼近。

但在现阶段，对所有三个市场显着供过于求的看法使我们相信，我们对 2021 年平均价值进一步下降的预测仍然因基本面疲软而合理。

调查仍然显示所有三个主要商业房地产市场都存在供过于求的倾向，其中零售和办公楼市场非常显着，这似乎在很大程度上反映了南非经济尚未完全恢复的近期深度衰退状况。

考虑到经济在当前局势之前的几年里一直停滞不前，然后第二季度实际 GDP(国内生产总值)同比大幅收缩 -17.78%，因此供过于求并不令人意外。 2020年。尽管此后有所反弹，但截至2021年第一季度仍录得-3.2%的同比负增长。

这几乎无疑是经济环境推动市场房地产需求疲软和供应强劲，经纪人调查继续反映这一点，尽管在工业房地产方面明显不那么明显。

最后，办公物业似乎越来越有可能成为 2021 年三大主要物业类别中最弱的一个，受到主要服务业失业以及家庭雇员工作量增加的挑战，抑制了对该物业类别的需求。