美国的建设失败正在推高房价

又一个月，房价又一次爆发式上涨。5月份房价中值同比上涨23.6%，创月度新高。在低利率和抵押贷款利率的帮助下，购房者仍在购买。但由于住房建设跟不上需求和经济增长的步伐，需要更多的住房生产来减轻房价的长期压力。

房地产市场的购买压力正在创下新高。尽管5月份房屋销售较4月份略有下降，但房屋并未在市场上停留太久。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，住房存量总量较上年同期下降了20.6%。房屋在市场上的平均时间只有17天，5月份89%的销售“在市场上的时间不到一个月”。

鉴于这种高需求，我们预计供应会有所反应。高盛(Goldman Sachs)的罗尼•沃克(Ronnie Walker)指出，新屋开工率正在上升，达到2006年以来的最高水平。但这并没有让市场降温。但沃克说，尽管房价上涨了，“火热的需求已经使可供出售的房屋供应量降至20世纪70年代以来的最低水平。”

沃克预计“未来几年将会出现持续的供需失衡。”新的建筑将上线，最终将有更多的卖家进入市场，但他的模型预测“今年和明年的房价将以两位数的速度增长。”

哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)证实了未来市场的紧张。这些专家在他们的2021年报告中表示，“待售现房供应从未如此紧张过”，目前处于1982年以来的最低水平。

那么房子在哪里呢?供给和需求发生了什么变化?JCHS指出了生产不足的几个原因，但主要原因是当地的限制性政策，如单户住宅分区、最小地块规模、停车要求等。2018年，一项针对2700多个社区的调查发现，“93%的社区规定了最小地块面积”，67%的社区要求地块的面积至少为一英亩，有时甚至更多，很多都在郊区城镇。

大城市呢?尽管人们认为许多城市有很多开发项目，但有些城市的住房并没有建成多少。从2010年到2018年，纽约市的就业机会增加了22%，“而住房存量只增加了4%。”2010年至2019年间，旧金山和圣马特奥县的就业增长超过30%，而新住房许可仅增长7%。

这些城市有强烈的政治偏见，反对更多的建设，但其他自由的地方正在重新审视他们的住房政策，尤其是单户住宅分区。《纽约时报》2019年的一项分析证实，许多城市的土地面积被单一家庭分区所主导——明尼阿波利斯70%，洛杉矶75%，芝加哥79%，西雅图81%，圣何塞94%。再加上过多的停车要求，分区政策有效地让土地停止生产，同时推高了土地价格，阻碍了多户型住宅的选择。

城市的反发展政策意味着新住房被推到都市地区更远的地方，加剧了郊区的扩张，延长了通勤时间，并破坏了环境。具有讽刺意味的是，一些进步的环保组织与反开发力量结盟，导致了郊区的无序扩张。

在纽约市，左翼的“日出运动”(Sunrise Movement)与许多其他团体一起，反对在美国最富有的地区之一曼哈顿苏荷区(Soho)进行更高密度和更多开发的“升级区划”。相比之下，全美最自由的城市之一加州伯克利(Berkeley)投票结束了单一家庭分区制，理由是这种政策会导致种族隔离的社区，以及缺乏供有色人种负担得起的住房。

但并不是只有自由主义城市才面临这个问题。尽管像北达科他州、犹他州和德克萨斯州这样的红州在房屋建设方面在全国处于领先地位，但最近的一项研究发现，在美国的25个大城市中，只有4个“建造了足够多的房屋来满足当地的就业增长”。而且大部分增长都发生在远郊，加剧了城市的扩张和污染。

城市经济学家埃德·格莱泽(Ed Glaeser)发现了当地居民群体(尤其是现有房主)不断壮大的力量带来的大量问题。他们的住房投资往往会因稀缺性而升值，而且他们通常喜欢自己居住的现有社区，不希望有新居民。

这就造成了限制住房的“内部/外部”问题。正如格莱泽所指出的，目前的房主并没有“将那些住在其他地方、想要来这座城市的人的利益内在化……他们的政治行为更有可能是排斥而不是接纳。”这些反住房组织经常被贴上“邻避”的标签，意思是“不要在我的后院”。

作为回应，所谓的“yimby”(“Yes In My Back Yard”，意为“在我的后院”)正在推行一些政策，比如放松分区制，允许在单户地块上建造多户住宅(至少从复式住宅到四栋住宅)，以及允许在公共交通站点附近建造更密集的住宅(“TOD”，意为“公交导向发展”)。他们取得了一些成功，但反发展势力在全国许多地方根深蒂固，政治势力强大。

但是，更多的发展不仅会创造住房，还会增加经济适用房吗?低收入和非白人家庭可能面临租金上涨或因高档化(gentrification)而流离失所，但仍无力买房，这对他们有什么影响?在我的下一篇博客中，我们将着眼于住房开发和住房所有权的复杂的种族历史。除非能动员租房者和低收入者支持发展，否则邻避主义者对更多住房的反对将难以克服。