北京城市更新行动实施细则发布 老旧小区更新改造加速

记者 孙蔚

城市更新跟百姓的生活密切相关，近日，北京市政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》及4个配套实施细则（以下统一简称 《意见》），对于北京的城市更新提出了总体要求和指导意见，进一步明确了鼓励和支持发展的新产业、新业态、新模式，有望加速北京老旧小区更新改造。

6种城市更新方式

城市更新主要是指从人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题出发，对城市建成区的城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，补齐短板，保障和改善民生，是小规模、渐进式、可持续的更新。《意见》把北京的城市更新分为不同的圈层，每一圈层都有具体指导意见。其中，最内圈的是首都功能核心区，即东城、西城，将以保护更新为主。往外一圈是中心城区，包括朝阳、海淀、丰台、石景山，将以减量提质更新为主。城市副中心和平原地区的新城则须结合城市更新，承接中心城区功能疏解。远郊的生态涵养区则结合城市更新，适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

那么城市更新主要有哪些具体的事情要做？《意见》提出，城市更新主要方式有6种，包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新，以及其他类型。

中国城市建设研究院规划设计院杨涛对《中国消费者报》记者表示：“城市更新是我国城乡发展由增量发展向存量提质转变的一个过程，也是不断满足人民群众日益增长的美好生活需要的重大举措。城市更新要避免大规模改造导致的城市风貌不协调等问题，要探索提升居民生活水平与实现经营效益的有效结合方式，实现城市更新项目的可持续性发展，同时还要延续城市文脉，保护好历史文化遗产。”

鼓励增加停车设施

在北京东城区幸福大街，坐在小区花坛边乘凉的郭大爷对记者说：“以前小区环境差，乱停车，都不愿意下楼，也没地方溜达。自从去年底小区改造后，增加了活动场所，老年食堂、养老服务中心等便民服务设施一应俱全，每天都想出来转转。”

老旧小区怎么改，关乎居民生活的幸福指数。《关于老旧小区更新改造工作的意见》是对北京城市更新系列政策的完善和补充。

《意见》涉及的更新改造方式包括老旧住宅楼加装电梯、利用锅炉房等现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其他配套设施、增加停车设施等。例如，现状绿地少、自行车棚多的小区，可拆除部分自行车棚，增加绿地面积。老旧小区还可利用小区内空地、拆违腾退用地等建设地面或地下停车设施。《意见》提出，老旧小区更新改造要体现居民意愿。利用现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其它配套设施时，现状房屋归业主共有的，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；现状房屋有明确产权人的，产权人应征求业主意见。增设停车设施应取得业主大会同意，未成立业主大会的，街道办、居委会等应组织征求居民意见。

在审批办理上，利用小区自有用地设置机械式、简易自走式立体停车设备，可免予办理建设工程规划、用地、施工等手续。建设地下停车设施，不新增建筑规模的，无须办理规划、用地手续。

区分保护性修缮和恢复性修建

作为北京城市更新系列政策的4个实施细则之一，《关于首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作的意见》为平房院落的保护、腾退和活化利用提供了重要的实施路径和政策支撑。《意见》明确表示，对现存建筑格局完整、建筑质量较好、建筑结构安全的房屋院落进行保护性修缮，恢复传统风貌，优化居住及使用功能。保护性修缮项目原则上不增加原房屋产权面积、建筑高度，不改变原房屋位置、布局及性质。

对传统格局和风貌已发生不可逆改变或无法通过修缮、改善等方式继续维持传统风貌的区域，应进行恢复性修建，即依据史料研究与传统民居形态特征规律，对传统格局和风貌样式进行辨析，选取有价值的要素，适度采用新材料新技术新工艺，进行传统风貌恢复。《意见》提出，恢复性修建需办理相关审批手续。保护性修缮则区分不同情况，其中，翻建需办理规划审批手续；大修、中修、小修、综合维修则无需办理规划、土地审批手续。在保护性修缮及恢复性修建实施过程中，现有房屋附属的违法建设及院落内的违法建设应同步拆除。

不鼓励对老旧厂房大拆大建

《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》则聚焦于推动中心城区范围内老旧厂房的转型升级。《意见》鼓励首都功能核心区内的老旧厂房依需调整为中央政务功能用房。鼓励利用老旧厂房发展智能制造、科技创新等高精尖产业，发展新型基础设施、文化产业等符合街区主导功能定位的产业，不鼓励对原有厂房进行大拆大建。

具体来看，五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，引入产业创新项目，补齐城市功能短板；五环路以外其他区域的老旧厂房原则上用于发展高端制造业。

值得关注的是，利用老旧厂房发展5G、人工智能、大数据、工业互联网、物联网等新型基础设施，以及国家鼓励和支持的新产业、新业态的，在符合相关要求的前提下，可在5年内实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

针对中心城区范围内以老办公楼、老商业设施为主的老旧楼宇，北京提出了《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》，在同一建筑中允许不同功能用途相互混合，经区相关部门联合论证后，在没有明显不利影响且满足相关规范的条件下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利、宿舍居住等功能。