美国各地的房价都在飙升 而且几乎看不到任何缓解的迹象

想买一套房子，但认为房价正在疯狂上涨?你没有错。全国的房价都在飙升，这是自2005年以来的最大年度涨幅。现有房主的房产财富正在增加，而年轻、不那么富裕的非白人购房者则面临着供应不足和价格上涨的问题。

房价压力遍布全国。根据Case-Shiller指数，在截至2021年3月的一年里，全美独栋住宅价格上涨了13.2%。这是针对整个国家，从奥马哈到迈阿密，而不仅仅是特定的热门城市市场。

都市市场在Case-Shiller的数据中也显示出同样的模式:纽约地铁上涨了12.3%(曼哈顿房价的放缓被郊区房价的上涨所抵消)，洛杉矶上涨了13.4%，底特律甚至上涨了12.3%。最热门的市场?西雅图,上涨18.3%;圣地亚哥上涨19.1%;凤凰城以20%的年增长率位居全国地铁行业首位。(凤凰城不仅仅是温度高，尽管它正在创造新的高温纪录。)

那么，是什么推动了这些价格呢?哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)有一个很好的清单，列出了是什么在推高房价，不是什么在推高房价。

与之前的一些房价飙升不同，房价上涨不能归咎于劳动力市场吃紧。尽管随着经济复苏，失业率继续下降(这在很大程度上要归功于拜登总统的复苏政策)，但5月份5.8%的失业率仍远高于2020年2月疫情爆发前3.5%的低点。经济政策研究所的Heidi Sheirholz指出，“我们仍然比大流行经济衰退前少了760万份工作”。

也不能归咎于普遍的通货膨胀。当所有的价格都在稳步上涨时，房价也会随之上涨。但即使通胀率在5月份上升，许多经济学家(包括美联储和其他政策制定者)并不认为存在长期通胀威胁。5月份的增长更有可能是由于暂时的供应链瓶颈和经济走出大流行时出现的其他一次性因素。

正如拜登政府的经济学家解释的那样，这类增长是“基数效应”，即在“增长率的基数或最初一个月异常低或高”时出现的相对较高的百分比增长。现在距离大流行引发的美国经济实际上的崩溃已经过去一年了，所以去年人为压低的基准水平意味着我们现在看到了一些高通胀——但可能是暂时性的通胀——的上升。

最后，与2007年将整个经济拖入大衰退的房地产崩盘不同，宽松的信贷和贷款标准并不是高房价的原因。当时，糟糕的贷款标准和宽松的监管政策建立了一个摇摇欲坠的坏账塔，最终倒塌。正如《大空头》(the Big Short)一书和电影中所生动描绘的那样，由于放贷者放弃了审慎的贷款政策，政府监管不力，买家开始对房价进行投机。

相比之下，美联储最近的数据显示，“房屋所有者权益”目前处于1989年以来的最高水平——67.3%。房屋价值的上升速度远远快于债务，因此许多房主的财务状况风险较小。

如果这些因素没有推动价格上涨，那是什么因素呢?首先是低利率，这意味着低抵押贷款利率。最近对住房贷款机构的一项调查发现，30年期抵押贷款为3.16%，低于一年前的3.43%。第一美国金融公司的首席经济学家马克·弗莱明说:“以任何历史标准来看，低于3.5%的抵押贷款利率都是惊人的。”

第二，住房供应严重不足——更多的购房者，以极低的抵押贷款利率为武器，正在追逐数量有限的房屋。全国房地产经纪人协会表示，全国待售房屋数量“接近历史低点”，“比一年前下降了28.2%。”许多千禧一代都是第一次进入房地产市场，他们发现可供出售的房屋越来越少。

既然价格很高，为什么没有更多的卖家呢?请记住，卖家仍然需要一个负担得起的住处，有报道称，潜在的卖家担心在过热的市场上找不到合适的住处。除非他们正在裁员或迁往成本更低的地区，否则这是一个真正的担忧。

但不情愿的卖家并不是我们住房供应不足的唯一原因。在过去的十年里，美国几乎没有建造新的住房，即使我们的人口在增长，千禧一代进入了住房市场。我的下一篇博客将深入探讨我们缺乏住房建设，以及我们能做些什么。

但对目前的购房者来说，这是一个令人警醒的消息:新屋数量不会立即激增，从而改变目前供应不足的状况。价格上涨可能会放缓，但不太可能逆转。