加息最终会减缓房价上涨吗

来自中央银行的一些不祥之兆是否预示着全球和本地房地产繁荣结束的开始?

在美国联邦储备委员会和澳大利亚储备银行承认他们原来的加息时间表可能不得不改变以对抗不断增长的通货膨胀并给炙手可热的就业市场降温之后，情况确实如此。

你可以争论他们公开声明的语义，但毫无疑问，之前的超低利率一直持续到 2024 年的情况现在看起来极不可能。

对于美联储来说，清算的时刻是通胀数据，这些数据直接超过了他们“最坏情况”的预测。

通胀上升真的是一次性的吗?

关于通胀提振的“一次性”性质已经有很多合理化的解释，但由于货币条件非常宽松，即使是美联储也无法承担通胀失控的风险。

这就是为什么它变得强硬并警告加息比计划提前，以阻止通货膨胀和经济过热。

在澳大利亚，5 月份失业率整整下降了 0.4% 至 5.2%，这被证明是对实体经济正在发生的事情的警钟。

澳大利亚就业人数飞涨

在短短一个月内总就业人数增加了 115,200 人——其中大部分是全职工作——很难说就业市场仍需要由于大流行而获得前所未有的支持。

即使工资增长乏力，也很难永远维持超低利率的论点，澳新银行 (ASX: ANZ)是现在预计澳大利亚央行在 2023 年下半年两次将现金利率提高至 0.5 的众多机构之一% - 更早发生这种情况的偏见。

真正的问题是，一些早期的冲击性利率上升是否足以阻止其中最持久的繁荣，即不仅在澳大利亚而且在世界许多地方都是一个特征的失控的房地产价格?

房地产市场是否需要Phar Lap 治疗?

这是一个很难提前回答的问题，但它让人想起官方努力阻碍人民的英雄赛马法拉普。

不管这匹马有多好，如果你在鞍袋中加入足够的铅，它最终会回到赛场。

现在墨尔本的房价中位数为 908,000 美元，悉尼为 120 万美元，这些数字越来越难以根据任何理性理由来证明是合理的，尤其是在收入水平停滞不前的情况下。

真正的问题是需要多少铅才能稳定价格上涨，这也是中央银行通常只能通过检查后视镜是否有碎片来解决的问题。

研究表明飞涨的住房市场是一个大问题

虽然政客甚至央行行长很快就说房价飙升不是他们的问题，但新南威尔士大学的一些出色研究表明，我们的房价正在使国民经济变得不稳定并降低生产力。

研究发现，现在对于 35 岁以下的任何人来说，拥有房屋几乎是遥不可及的，因此繁荣正在将资金从更具生产性的投资中转移，扭曲主要银行的贷款政策，并因高债务而加剧经济不稳定水平。

研究发现：“一个提高所有澳大利亚人住房成本、增加不稳定和降低生产力的系统不能很好地为国家服务，”研究发现，并补充说，不断增长的住房财富“不像努力和创新所创造的财富，因为这会造成所有人的收益。''

“相反，它让一些富裕和年长的澳大利亚人变得更好，让年轻和贫穷的澳大利亚人以及未来的买家变得更糟。”

自 1990 年代以来，房价增长超过收入增长

研究发现，自 1990 年代中期以来，房价已超过收入增长，导致全国房屋拥有量下降了 4%。

所有权的下降尤其集中在年轻人身上，自 1995 年以来，35 岁以下人群的房屋所有权减少了一半。

它还发现，州政府和联邦政府采取的一系列“住房负担能力”刺激措施对解决这个复杂问题几乎没有起到任何作用，除了皇家委员会之外，什么都需要得到更协调的回应。

另一个皇家委员会是答案吗?

他们还建议结束刺激措施，将重点放在社会租赁住房上，并建议澳大利亚央行在其职责中增加提供稳定和运转良好的住房市场。

虽然这些改革中的大多数(如果不是全部)永远不会看到曙光，但一些比预期更早的以更高利率形式出现的领先优势比其他任何事情都更有可能导致房地产市场停顿——尤其是鉴于大部分繁荣时期发生在利率稳步下降的时期。

当然，利率是一种非常生硬的工具，利率上升如果过早或过硬，会导致各种其他问题。

不断上升的债务将使利率上升痛苦

鉴于家庭负债率仍在上升，利率上升对许多人来说将是痛苦但可能是必要的药丸，应该会减缓进一步的价格上涨。

澳大利亚统计局提供了一种衡量这种困难的方法，其中显示新南威尔士州 4 月份的平均新贷款在一年内上涨了 35,000 美元，达到创纪录的 635,300 美元，而在截至 4 月的一年中，维多利亚州的平均贷款也上涨了 35,000 美元，达到了 523,000 美元。 .

即使是这些巨额债务也不足以导致“世界领先”的价格上涨，经合组织对全球房地产市场的一份报告显示，澳大利亚的房价在通胀之后位居第四，仅次于新西兰、加拿大和瑞典。

该报告发现，大部分发达国家的房价增长如此之快，以至于他们正在蚕食家庭支付其他必需品(如健康和教育)的能力。

它还发现供应不足和限制性的土地使用法在澳大利亚价格上涨中发挥了作用。