房地产市场如何变得如此成熟

在过去的一年里，房地产市场以“千禧一代购买太多鳄梨吐司，买不起房子”或“投资者是反基督的，他们为那些低利率而来”之类的东西操纵了我们的头条新闻。

好吧，我夸张了。但说实话，头条新闻有点讨厌，我喜欢它。

但如果你像我一样，你只能微笑和点头多次，然后才会有人因为你不知道是什么而给你计时。所以，在那之前，我决定弄清楚房地产市场是如何变得如此成熟的。

首先，一些简单的背景阅读。只是，没过多久，我就被各种首字母缩略词淹没了——OCR、LVR、RMA……WTF?

我在新西兰银行经济学家 Mary Jo Vergara 的帮助下度过了过去的一年。

她像食谱一样分解了它，包括三种主要成分：

- 官方现金利率 (OCR)

- 放宽贷款价值比限制(LVR)

- 住房供应不足

这一切意味着什么

官方现金利率

“推动市场走强的最重要因素是利率，”玛丽乔说。

Mary Jo 正在谈论银行不会免费发放抵押贷款的事实。当你借钱时，他们会对这项服务收取费用，这种费用称为利息。

利率决定了你总共要为你的房子支付多少，以及你的定期抵押贷款偿还额。简而言之，利率越低，您支付的费用就越少，鳄梨吐司的可支配收入就越多。

去年，银行利率降至历史最低点(从约 4.5% 降至不到 2.5%)。较低的利率意味着更多的人有能力借钱，从而吸引投资者和首次购房者。

发生这种情况的原因是因为 Covid 导致官方现金利率 (OCR) 下降。

OCR 基本上是另一种利率，只是它由储备银行设定 - 就像所有银行的银行一样。如果您想知道 Kiwibank、ANZ 和 ASB 等零售银行从哪里获得资金，那就是这些人。他们以固定利率(OCR)从储备银行借款，并以略高的利率向我们农民贷款。

在 Covid 期间，储备银行将 OCR 降至创纪录的 0.25%。

Mary Jo：“他们(储备银行)这样做的目的是为了刺激经济活动，因为从理论上讲，当利率处于低水平时，这会激励人们进行更多投资，因为他们看到借钱很便宜。 ”

然而，当储备银行降低 OCR 时，它无意中开启了房地产市场的一年。从本质上讲，较低的利率使投资者和已经拥有房产的人更容易借贷更多，购买更多。

放宽 LVR 限制

除了较低的 OCR 之外，储备银行还放宽了对购房者的贷款价值比 (LVR) 限制。

贷款价值比的计算方法是将您打算贷款的金额除以房产的总价值。重要的是，对于居住在自己家中的人(自住业主)和投资者(购买房产以通过出租或转售来赚钱的人)有不同的 LVR。

在大流行前实施 LVR 限制时，自住业主通常需要 20% 的首付，而投资者则需要 30% 的首付。注意：有一些期望，比如参加政府首次住房贷款计划，或者让银行给你一点余地(是的，他们为某些人这样做)。

在 Covid 期间，LVR 分别下降到 10% 和 20%。它应该帮助面临经济困难的人们。但就像较低的 OCR 一样，较低的 LVR 带来了有利于拥有房产的人的变化。对于投资者来说，他们借此机会利用现有的房地产投资组合并购买更多。

杠杆是指您使用现有债务(如抵押贷款)为资产(如房屋)融资。例如，如果投资者在价值 100 万美元的房子中拥有 30%(300,000 美元)的股权，在 20% 的 LVR 下，他们可以再借入 100,000 美元以投资其他地方。

现在想象一下拥有多种资产和多种机会来释放股权的投资者。这相当于以创纪录的低利率进行多项新投资——哎呀。

“我认为他们 [投资者] 只是在创造的环境中工作，”玛丽乔说。

请注意：Covid 后，储备银行再次增加了 LVR。5 月 1 日，自住业主的 LVR 回升至 20%。对于投资者来说，这一比例增加到了 40%。

住房供应不足

如果您对这一切感到不知所措，请不要忘记我们也在应对住房短缺问题。从本质上讲，我们所有人都没有足够的房子住，这就是为什么目前的住房危机——去年恶化——不太可能很快缓解。

回到未来

有趣的是，这个问题比 2020 年的疯狂还要早得多。

奥克兰大学城市规划讲师 Elham Bahmanteymouri 博士研究城市增长管理和住房政策。她指出今天的房地产市场无法应对1984 年的快速选举带来的新自由主义变革。

“经济改革改变了新西兰的货币价值，也取消了对农民的补贴，”Elham 博士说。

那些经济改革是由这位在 1984 年至 1990 年担任第四届工党政府财政部长的罗杰先生带来的。我承认，在这个故事之前我从未听说过他。但他在财政部长(被称为 Rogernomics)期间所做的改变重塑了新西兰经济，并对房地产市场产生了长期影响。

罗杰·道格拉斯部长赞成一种新自由主义的方法，这意味着将权力从公共部门转移到私人部门。

对于新自由主义来说，关键要素是：

取消子公司、许可证、配额和关税

金融部门放松管制

更容易获得信贷

这一切意味着什么

取消子公司、许可证、配额和关税

Rogernomics 的主要影响之一是农业不再是经济的主要贡献者。

一是取消了政府对化肥等方面的补贴和抗旱、洪水等自然灾害的资金补贴。补贴约占农民收入的 33%。

二是取消进口商品的许可证、配额和关税。1984 年之前，进口商品的成本很高。人们要么必须支付特殊许可证的费用，要么通过配额限制他们可以进口的商品数量。当货物进入该国时，一种称为关税的税收也会发生变化。从本质上讲，这些变化使将外国商品带入该国的成本更低，而在本地制造产品的利润更低。

第三，商品及服务税也首次以 10% 的税率推出。

所有这些都使制造业和农业行业变得更加昂贵。教育、旅游和金融服务等服务业成为经济的最大贡献者。

此外，金融服务的具体变化使新西兰人更容易借钱购买住房和消费品。

金融部门放松管制

放松管制是指取消限制。

1984 年，政府取消了阻止银行与提供不同服务的其他金融组织竞争的限制。这意味着许多以前的金融公司被银行吸收，抵押贷款的竞争更加激烈。

银行还必须在新西兰储备银行注册。与此同时，放宽外汇管制，允许海外银行进入新西兰市场，以及更多的外国资金和投资者。

总体而言，这意味着银行活动的广泛整合，以及零售银行之间的竞争加剧。

Elham 博士：“为了经济生产力和更高的经济增长，我们希望在这些市场上有更多的人来创造一个热门市场，让更多的人参与交易。”

更容易获得信贷

随着信贷渠道的增加和税收的降低(1984 年经济改革的另一个关键支柱)，新西兰人获得了比以往任何时候都多的资金。自然地，人们找到了花掉他们新发现的现金的方法。

“资本主义通过消费主义运作，”Elham 博士说。“信用卡系统帮助整个经济创造了更多需求并促进了经济发展。这意味着你可以基于债务购买东西，它会创造更多的需求并意味着更多的经济增长，”她说。

这也适用于当时的抵押贷款，这使得财产所有权成为人们的一项很好的投资。

对于 Elham 博士来说，在 Rogernomics 下发生的新自由主义变化与当前情况相似。当时，政府希望通过开放市场和让人们更容易借贷来刺激经济活动。去年，储备银行也有同样的意图，只是使用了OCR和其他贷款限制来做到这一点。

最后，这两套变化巩固了新西兰住房的价值——作为个人资产和投资选择。

房屋供应

当然，我们不能不讨论住房供应就讨论成熟的住房市场。

Elham 博士表示，很难准确指出住房短缺何时发生，但他认为在 2007/8 年全球金融危机之后这种情况加剧了。如今，她认为解决供应不足的一大挑战是正在建造的房屋类型。

是的，建筑部门缺乏劳动力和资源是一个问题，Elham 博士说，但在选择建造房屋方面也存在问题。

她说，对一到两居室房屋的需求很高，但重点是建造四到五居室的房屋。这是因为较小的房屋产生的利润少于四到五间卧室的地方。这就是经济学家所说的生产要素配置不当。

Elham 博士说，新西兰需要放弃建造更大的房屋或某些类型的房屋。它还需要停止将住房视为财富和投资的主要来源。

“我们利用经济适用房的缺乏或市场上足够多的住房作为经济增长的引擎，从中赚取更多的钱，”她说。

Elham 博士说，改变是可能的，但它不会在一夜之间发生，需要从根本上重置国家的经济基础。